不動産投資の「ババ抜き」に負けるな

2020年6月26日

積算が出やすいことで人気の地方RCマンションの一棟ものは、いわゆる「光速投資系」の手法で短期間に規模を増やしやすく、今でもサラリーマン投資家が選ぶメインのスタンスです。

しかし、地方RC物件は建物が古くなっていくと補修費がかさむようになり、売却も年々しづらくなり、最後は出口が取れなくなって誰かが抱えてしまう・・という宿命があります。

 

◆ババ抜きの根元は低い地価

あまり好きな言葉ではありませんが、これを「ババ抜き」と呼んだりしますね。トランプゲームと同じく、途中で保有するのは良いけど最後まで持っていると負けてしまうという訳です。

ババ抜きについてのツイートをご覧下さい。

 

根本的な原因は、最初に挙げている「土地の価値に比べて過大な建物を建築している」ことにあります。

古くなったRC造の建物を解体するのは、だいたい1坪あたり5~8万円くらいの費用が掛かりますが、土地がそれ以下の価格で取引されている地域もたくさんあります。

 

利回りが高めの物件は、土地に対してなるべく大きな建物を作ってある(容積率を最大限に利用)ことが多いので、建物の解体に掛かる費用が、解体後に更地として売れる金額を上回ってしまうという現象が起きます。


・200坪のマンションを解体して1千万円
・土地が150坪で、相続税路線価が2万円(坪7万円)=更地で約1千万円


 

これだと、建物を解体しようという経済合理性がありません。

地価がこのくらいの地域であれば、周辺に余っている土地はたくさんありますので、建物を壊して新しものを建築する必要がなくなってしまうという訳です。

 

◆負の修繕積立金を引き継ぐ

また、家賃を稼いでくれている不動産をわざわざ売るような人は、建物のメンテナンスをしっかりやっている可能性が極めて低いです。そういう自分だって「あと1~2年で売却するな」と考えている物件に、大規模修繕をすることはありません。

だから、通常中古の一棟ものを購入した人は、前の所有者(場合によってはその前も)が本来すべきであった修繕をぶん投げられている状態にあります。

 

築20年だけど、修繕は5年分しかしてないよーということで、これをぼくは「負の修繕積立金を引き継いでいる」と呼んでます。

建物の大規模修繕は、キャッシュフロー数年分が吹き飛んでしまうくらいの費用が掛かりますので、これも経済合理性で言えば「大規模修繕をやって、その後20年保保有して元をとろう」というより「なんとか数年持ちこたえて、あとは売却してしまおう」という行動が正しいということになります。

 

このことは、HOME’Sのコラムにも書いていますのでご覧下さい。

関連記事:一棟もの物件では「負の修繕積立金」に気をつけよう

 

◆ババをつかまないために

この問題を解決して、日本に廃墟建物を増やさないためには・・・みたいな話は、長嶋修さんみたいな偉い先生が提言すれば良いと思います。(解体費用を自治体が補助したり、あとは金融機関が建物のメンテ状態を査定に反映させる)

一般投資家は、ルールがどうであれ(例えそれが間違っていたり矛盾していても)そのルールの中で勝つ方法を見つけていかなければなりません

 

もっとも大切なことは「ババを掴まない」ということですから、築年数が古めの物件は、十分に採算の取れる価格で購入すること。それから事前に建物の状態をしっかり確認して判断することです。

また、ご自身で大規模修繕を引き受ける場合は、今後も安定して高い入居率と家賃を維持できそうなのかをもう一度考えてみて下さい。建物を蘇らせる行為は素晴らしいですが、費用をしっかり取り戻せることが前提です

 

ただ、望むべくは志の高い投資家さんが土地を買って新築して、計画的なメンテナンスを施した上で次の方に譲っていただくという美しい不動産流通です。

元はといえば、適当に建築したまま業者丸投げで放置した地主さんが悪い。「ババ」を製造した上に、割高な建築費を払ってご自身も大して儲かってなかったりしますからね。

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