賃貸管理会社をどう選ぶか

2020年6月25日

不動産投資について様々な角度から話をしていますが、結局のところそれなりに良い物件を安く買い、優秀な管理会社さんに注力してもらえれば、大家さんとしてはほとんど何もしなくても成功してしまいます

もちろん、良い物件を安く買うことも、優秀な管理会社さんに委託することも、さらには注力してもらうことも簡単ではないのですが。

今日は、管理会社さんをどう選ぶかという点について自分の経験を踏まえてお話してみたいと思います。

 

◆まずは物理的に「距離が近い」こと

自分の場合、これまで実際に管理を委託したことのある会社が10社。飲食店でも美味しいお店とマズいお店があるように、それぞれ差がありました。

ただ、同じ管理会社であっても頑張って管理と客付けをしている物件があれば、明らかに手を抜いている物件もあります。そういったことも含めて「どう選ぶか」をツイートしました。

 

管理会社さんの実力が発揮できるかどうかは、物件までの距離に影響されます

近ければトラブル対応も早くできますし、何かのついでに物件に寄ってもらえる頻度も増えます。お部屋案内の際に「通り道ですから」と、自分の物件を案内してくれることもあるでしょう。

 

一方、管理会社さんと管理物件の距離が遠いメリットを考えても、特になにも思い当たりません。

大家さんの不満で「うちの管理会社は動きが悪い」という話はよく出てきますが、単に距離の問題である可能性も低くないんじゃないかと思います。

 

◆向き不向き(タイプ)の違い、業務フローの違い

大家さんはたくさんいますが、実は賃貸業についてのスタンスは各自違うものです。

ぼくの場合だと大変僭越ですが「他のオーナー以上の努力をして管理会社さんにも貢献するので、他のオーナー以上の待遇をしてほしい」という思いがあります。

 

管理会社さんの中には、「そこまでのテンションで来られても・・・まぁ、ここは地方で人の動きも少ないですから、のんびりいきましょう」という感じのところも結構あります。

あと、「オーナー様は皆さん大切なお客様です」という、悪しき平等主義の会社もあります。ぼくは管理会社さんの中での「優先度順位」を上げることで、入居率を高く保つ方針なので、こういうところは向いてません。

 

また、委託前にトラブル対応の流れは確認してください。


「ご安心下さい。24時間対応のコールセンターで受付をさせていただき、オーナー様が迅速に業者手配を行えるように翌日までにメールでお知らせします」


↑これ、よく読むと「管理会社(営業店舗)ではなにもしません」ということですからね。注意が必要です。

 

実際、管理を委託することを「自社で独占的に賃貸仲介をする権利」だと思っている会社もあります。「仲介件数命」で、管理会社と名乗っていても、管理する意欲が著しく低い会社も少なくありません。

だから「都会で、自社仲介率の高すぎるところは注意」なのです。

他社に情報を流せばとっくに決まるはずの空室が、管理会社さんの抱え込みによって日の目をみていない可能性は結構高いです。

 

◆集金→一次督促→集計→帳票作成→郵送と送金

送金日についても書いていますが、やっぱり10日くらいに完全送金できる会社と、20日(いちばん酷いところだと25日というのがあった)送金の会社では、事務処理やトラブル対応のスピードが違うように思います。

 

見出しのようなフローを経て家賃が大家さんの元に届くのですが、送金までの期間を1日でも短縮しようという会社は、他の業務もしっかりやっているものです。

10日くらい送金が遅くても、普通の大家さんは特に困ることはないのですが、会社としての努力度合いを測る指標にはなるはずです。

 

 

そして最後は相性。最初に店舗を訪問したときに「あれ、ちょっと違うな」と感じたのであれば、高確率で相手側も同じように感じています

メールや郵便物が届かないことが多いとか、電話が入れ違いになってなかなか連絡が取れない・・・というようなものも相性のうちかと思います。

 

現地に行くときに億劫だなぁと感じる物件は満室になりません。同じく訪問する面倒くさいとか気が引けてしまうような管理会社には、管理委託をするべきではないと思います。

どうしても合わない、安心して任せられない、という場合は管理委託を変更することもできるのですが、管理の変更は大変な重労働である上に、入居者さんにも一時的に迷惑をかけてしまうことが多いです。

 

そうはいっても、自分も何度か失敗して管理委託を変更しています。もう少しじっくりと決めて、途中で変更するようなことがないようにしたいものです。

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