投資スタンスを決めるのは難しい

2020年10月27日

これから不動産投資を行おうとする上で、投資スタンスを確定させることはとても大切なのですが、独力でやろうとすると難しいのも事実です。

なので、ぼくも含めて多くの投資家さんは「なんとなく」不動産投資をスタートして、しばらく経ってから軌道修正していることが多いです。

100億円のメガ大家さんが最初にワンルームを買っていたり(もちろん資金的に十分一棟ものが買えた)、中古RCでガンガン買い進めている人が木造アパートから始めていたり。

ぼくも、中古アパート→区分という流れを経ましたが、それから高積算RC5棟を買ってサラリーマンを終えています。

 

◆世界が広くて俯瞰できない

投資スタンスを決めるのが難しい最も大きな理由は「全体像が見えていないから」です。

不動産の世界は広いです。会社員がスタート時から投資可能なスタイルに絞っても、戸建に区分、アパート(新築・中古)、RC系マンション。シェアハウスで規模を拡大させることもできます。

 

どんな金融機関を使うのか、どういうエリアに保有するのかでその後の拡大方法も変わってきますが、最初からこういう「不動産マップ」が俯瞰できているようなことはほとんどありません。

一昨年に投資スタンスについての本を出しましたが、このようなジャンルの本を最初に読む人はわずかです。

 

 

◆最初に何を知るか

卵から孵った雛が、最初に見たものを親だと思い込むことを「刷り込み」といいますが、不動産投資でも初めて触れたジャンルをそのまま購入するケースが多いです

 

最初に読んだ本が藤山勇司さんであれば、競売をやってみよう!と思う人は多いでしょうし、なんとなく目に付いた区分投資のセミナー(業者さん主催)に参加すると、不動産投資=中古ワンルームだと思い込んでしまいます。

 

ぼくも最初に見た不動産投資のビデオ教材の影響で、「不動産投資=中古ワンルーム」だと思い込んでいました。

講義の中で、事例にあがる物件がほとんど都内のワンルームだったのです。

なのでぼくは、当時富山県に住んでいながらも月に1~2回東京に出かけ、数ヶ月かけて合計100件くらいのワンルームを実際に見ました。

 

買付や融資が通らず、たまたま買えなかったので地元の中古アパートにシフトできたのですが、もし運が良くて(悪くて?)数戸買えていたら、その後の規模拡大はだいぶ遅くなっていたかもしれません。

 

◆回り道をしない方法

途中でスタンスの軌道修正をした大家さんでも、多少の回り道をしいたという程度でしっかり成功している人は大勢います。

ただ、選んだスタンスが運悪く利益の出ないもので、大きな含み損を抱えているような人や、貴重な融資枠を買う価値のない物件で使い切ってしまっているような人もいます

そのようにならないための方法としては


・複数のスタンスを併行して比較・解説しているような本を読む
・不動産投資のスクールに通う
・経験や実績のある人から、ちゃんとしたアドバイスをもらう
  → 相談者が実際にいろんなスタイルを経験していること前提


といった方法が考えられます。

いまは投資に必要な自己資金の水準も増えていますので、上述のような「回り道」をしたときの回り具合が大きくなるおそれがあります。

数年前なら「拡大が数ヶ月遅れた」くらいで済むところが、数年レベルで足踏みをする可能性もあるでしょう

 

ほとんどの大家さんが初期の頃に購入した物件について、「今からその時代に戻ってやり直すせるなら買っていない」と発言していることからも、やはり良いスタートを切るに越したことはないようです。

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