資産管理法人を設立し、売上を作る方法

2020年10月8日

サラリーマン大家さん状態を卒業し、ちゃんとした「事業者」として金融機関からの評価を得るための最初のステップが法人化です。

※関連記事:早く!法人を作ろう!

 

今日は、資産管理法人を作って事業化させていくプロセスについての解説です。

 

◆資産管理法人にはルールがある

まず、資産管理法人は文字通り「資産を管理するための法人」です。

金融機関から資産管理法人として認識され、設立直後から融資を受けるためにはいくつか条件がありますが、大きく分けると「出資者」「役員」「事業目的」です。


【出資者】これはもちろん、本人と家族のみ。

【役員】 基本的には本人と家族のみ。


 

事業目的というのは、法人の定款に記載するもので登記簿謄本にもそのまま掲載されます。

自分の会社は「インターネット広告業」「保険のコンサルティング」「太陽光発電事業」など多くの事業目的がありますが、資産管理法人として設立した当初は「不動産の所有、管理および賃貸」と「前号に付帯する一切の業務」の2つだけでした。

いくつ載せても法人の設立費用は同じな上に、追加するときにはお金が掛かるので最初からたくさん載せてしまいがちですが、謄本に余計なことが書いてあると資産管理法人と見なされないので、ぐっと抑えなければなりません。

 

◆大家さんの仕事を会社がやる

最初から法人名義で不動産を購入できれば良いのですが、設立前に買った個人名義の物件もあるでしょうし、融資の関係で法人設立後も個人購入することもあり得ます。

その場合は「管理委託や家主代行」「サブリース」という形で、個人で得た賃料の一部を法人に移すことになります。

 

管理会社が既にあるのに、それでも自分の法人で管理委託ってどういうこと?と思われるかもしれませんが、上記のとおり「家主代行」と考えるとしっくり来ます。

大家さんは普段から、管理会社さんからの収支報告をチェックしたり記帳をしたり各種支払いをしたり、たまには入居の促進のために現地を訪問したりという活動をしています。

そういう一連の活動を「個人から委託を受けた自分の法人」がするのです。それにより、一定額または家賃の何%という金額を法人が受け取る訳です。

 

だから、現地までの交通費などは法人から支出して下さい。

ぼくの場合でいうと、個人所有のマンションであっても現地の管理会社さんを訪問すると「寺尾オーナー」なんて呼ばれる訳ですが、本当は「寺尾オーナーから委託を受けた法人の社員」が現地を訪問している訳です。同一人物ですけど。

 

◆形式と契約書が大事

サブリース形式にすることで、より多くの家賃を法人に移すことができます。

まずは一般のサブリース会社と同じように、持ち物件の貸主を全て法人に変更します。契約書を新しく作らなくても「貸主変更通知」を作成して、入居者の確認印をもらっておけば問題ありません。

それより重要なのは、サブリースの契約書を作って個人と法人の捺印をしておくことです。サブリースの保証賃料はきちんと根拠のあるものにしておきましょう。

 

サブリース方式は税務メリットもかなり大きいので、形式が整っていなかったり保証賃料の根拠がなかったりすると税務署から指摘を受けることになります。

幸いぼくは以前にサブリースがついていた物件を買ったことがあったので、その会社の書式や賃料設定のやり方を参考にすることができました。

 

◆小さくても黒字を継続

法人での直接所有ができてないうちは、資産管理法人の家賃収入(=売上)はわずかなもので、初年度の売上はよくて数百万円といったところ。それでも、きちんと決算を行って納税することが大事です。

たくさん売上があっても、赤字続きの会社では融資は受けられません。

黒字の会社はぼくたちが思っているよりもずっと少ないようで、継続して利益を出し納税しているという実績は、大きなプラス評価になるでしょう。

小さく始めて、徐々に大きくしていくのが法人事業化への王道です。決算は年に1度しかありませんから、銀行に認められるまでには時間が掛かります

事務所や社員やというカタチよりもまず、会社を作って売上を作ること。最初の1円が法人口座に入金されたときがスタートです。

 

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