退去立ち会いのルーティン

2020年4月30日

今日はこれから、名古屋に行って来ます。

数年前に取得した区分マンションの入居者さんが退去されるので、その立ち会いとリフォームの打合せをしてくるのが目的です。

区分マンションは基本的に神奈川か東京で購入していますが、名古屋は自分の出身地で工務店や不動産会社ともつながりがあり、また「賃貸中と実需向けの価格差」も横浜などより大きいことが多いので、投資対象地域としています。

※区分マンションは利回り以上に、この「価格差」が大切であり、基本的にはキャッシュフローよりも売却時の利益が主目的です。賃貸中の物件を購入するのは投資家であり、収益性を求めるスタンスや融資の付きづらさなどから「投資物件」としての相場が形成されています。

一方、実需(マイホーム)としてマンションを購入する人は「貸したらいくらになるから収益還元的にこの価格」のような買い方はしませんし、住宅ローンは投資用ローンに比べてかなり緩いので、賃貸中の同じ物件よりも価格が高くなる傾向があります。

 

退去が出ると、やることがかなりたくさんあります

・入居者さんから電話連絡があったら、解約届を郵送して返送してもらう。

・物件の保有年数、入居者さんの居住年数、築年数、残債、賃貸と売却の市場価格などを見ながら今後の方針(売るか貸すか)を決める。

・解約届が返送されたら、退去立ち会い日時を決めて工務店さんや不動産会社(売却の場合)ともアポイントを取る。最近は売却の場合「一般媒介」で契約することが多いので、通常2~3社とアポを取ります。

・各方面に連絡。電力会社や水道局、滞納保証会社など。マンションの管理組合には修繕をする場合の届け出ルールについても確認します。

 

 

工事申請書に加えて、こういう感じの念書を提出しないといけないところが多いので、あらかじめ自社の捺印をしておいて、立会日に会う工務店さんにお渡しするのです。

 

慣れないうちは、手続き漏れや失敗もありました。

電気が止まっていて当日真っ暗だったり、工務店さんに渡す書類が準備できていなくて工事の着手が遅れたり、最悪の場合は入居者さんが時間を間違えていたりといった具合で、段取りが悪いと大変なことになります。。(笑)

 

あと、入居者さんが「敷金は全額返してもらえると言われた」などと変な主張をしてくることがあるので、賃貸借契約書の持参は必須です。

現場では入居者さんと一緒に破汚損箇所を確認して、敷金精算の確認書に署名と捺印をもらいます。返還口座も確認します。通常30分~1時間ほど掛かりますので、工務店さんとのアポイントもそのくらいの時間に設定します。

 

3時間程度で全部の打合せを終わらせるのが、通常の退去立ち会い日のルーティンです。立ちっぱなしであることが多いので結構疲れますが、大事な作業なので頑張るしかありません。

名古屋には両親が住んでおり、通常はこういった仕事が終わったあとは一緒に食事に出かけて一泊することが多いのですが、今日はこういったご時世なので日帰りの予定です。

 

 

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