キャッシュフローが投資判断を間違わせる話

2021年2月22日

週末は久しぶりにアポイントが伴うような仕事がなく、収支報告のレポートを書いたりメールの返信をしたり、お悩み解決の回答をしたりというような一人でやれる仕事を少しだけしました。

その後はのんびりしながらTwitterに投稿したりといった感じです。お酒もたくさん飲みました。

 

◆買えない理由は「物件」ではない

さて、週末に投稿したツイートです。

これに限らず、ぼくは「少しでも早く物件を買った方が良い」ということをブログでもそれ以外の媒体でも繰り返し主張しています。

ぼくが、それなりに実績を挙げて人前で話をしたり、チャレンジ面談などで未経験の方の相談に乗ったりできるのは、ぼくが類い希なる才能を発揮して素晴らしい成果を出したということではなく、単に早くからやっているからです。

※【未経験者限定】チャレンジ面談の詳細はこちら

早く始めれば家賃がちゃんと入り、普通の物件であれば少しずつでも純資産が増えていきます。不動産投資で「損をする水準」は、びっくりするくらい低いです。

でも、最近「これじゃ買える物件がない」と感じている人、多いのではないでしょうか。答えは融資の条件にあります。

 

◆キャッシュフロー偏重が判断を狂わす

不動産投資はそう簡単に損をするものではないのに、躊躇してスタートが切れなかったり、逆に「なんでこんなものを」という不動産を買ってしまうような人がいるのか。

その一番の原因は「キャッシュフロー」にあると思います。

過去、このブログでもキャッシュフロー(CF)については色々と書いてきましたので、そういう記事を読まれている方は、CFだけで投資の成否は決まらないということをご理解いただいていると思います。

例えば、諸費用込みで1億円の物件を買い、ネット家賃が年間700万円だとして9千万円を金利2%・返済30年という条件で融資を受けた場合。

年間の返済額は400万円なので、300万円くらいのCFが残るという計算になります。ここだけ見ると、十分に成功しているように思います。

しかし、この物件は本来は7千万円くらいが相場であり、しかも年々価値が下落してしまうような立地やスペックだとすると、年間300万円のCFを10年間貯めても高値づかみのロスを回収できません。

 

逆に、同じ物件で融資条件があまり良くなく、金利は3%で20年返済という条件でしか借りられなかった場合、年間の返済額は600万円になるのでCFは100万円に激減します。

しかし、この不動産は今後10年は1億円以上で売却できるくらい割安に購入できているとすれば、10年後には5千万円近い売却収入(=残債との差額)を得ることができるのです。

 

◆融資条件と物件の善し悪しは一致しない

このように、融資条件は物件の善し悪しとはほとんど関係がなく、それによって買うか買わないかの判断をするのは、必ずしも賢い選択肢ではないということが分かるかと思います。

特にここ最近は、未経験の方に良い融資条件を出してくれる金融機関が減りましたので、「良い物件」を「良い融資条件」で買えるケースが減りました。

ご時世的にやむを得ず「良い物件」か「良い融資条件」のどちらかしか選べないとしたら、どちらを選択したほうが失敗が少ないか。。答えは明らかです。

しかし、現実には良い物件を前にしても融資条件が気に入らなくて買えない人は数多く、逆にどうしようもない物件を「フルローン&長期低利」で掴んでしまう人もいます。

キャッシュフローに偏重した判断基準しか持っていないと、融資条件をちょっといじるだけで悪い物件を良く見せることができるからですね。

 

ただし、一定のキャッシュフローは不動産を保有し続けるためには必須の要素です。マイナスでも良いという訳ではありませんので、ご注意下さい。

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