家賃滞納で「強制力」を発動させる要件

2021年10月27日

前回、「滞納関連の知識があると得ですよ」という記事を書いたので、ひとつくらいは続けて具体的な話をしていこうと思います。

※前回の記事はこちらからどうぞ

 

◆滞納は「食い逃げ」と同じか?

よく「家賃の滞納は食い逃げと同じだ」という話をする人がいます。

サービスの提供を先に受けておいて、後になって代金の支払いを免れようとするという点は確かに同じなのですが、残念ながら家賃滞納は食い逃げのような「犯罪」とは違って、単なる「債務不履行」とされています。

飲食店と比較して説明するなら、代金の後払い行為、いわゆる「ツケ」とか「請求書払い」の支払いができなかった・・というのに近いです。

請求書を見てショックを受ける人のイラスト

 

家賃は通常、サービスの提供よりも「前に」支払うことになります。

ですので「ツケ払い」とは違って「代金の支払いがない状態を黙認して、サービスの提供を継続する(部屋を貸し続ける)」という残念な状態となりますが、民法上(=民事上)の問題であることに変わりはありません。

なので、警察が出動して「こら!出て行け!」と強行することはありません。住居不法侵入とは違うのです。

 

◆一度の過ちでは、崩壊しない

また、不動産の賃貸借というのは長期に渡る契約になることから「借り手と貸し手の信頼関係の元」で成立するものとされているので、契約の破棄や法的な命令はこの「信頼関係が崩壊した」かどうかが見極めのポイントになります。

要するに1ヶ月やそこらの滞納=債務不履行は、ビジネスをする上では起こりうることなので、よっぽどの状態にならなければ一方的な契約破棄や、法的な強制力を与えることはできませんよ・・ということです。

 

なので、家賃滞納を続けた入居者を強制的に退去させるには


・貸主がしっかりと督促、請求を続けた
・それでも長期間、債務の履行(=家賃の支払い)がされなかった


という事実を証明できることが必要だということですね。

 

◆「こちらも頑張った」という証拠

ですから、家賃滞納が発生したら億劫でもきちんと督促をしましょう。最初は電話やハガキ(などの一般郵便)などでもいいですが、滞納期間が丸々1ヶ月を超えたくらいには、内容証明郵便を出すようにします

 

内容証明郵便は、郵便局が手紙の内容を証明してくれるもので、裁判になった場合の有力な証拠となります。

「家賃を何度も請求し、払われない場合は契約解除や訴訟になりますよ」という予告をしっかり行っても支払いがなかった。つまり前述した「借り手との信頼関係が崩壊しています」という理論武装ができるのです。

理論武装のイラスト

ここまでしないと、法律や裁判所が味方をしてくれないというのは何とも残念な話ではありますが、これが日本のルールなので仕方ありません。

入居者側からすると、ありったけの個人情報を提供した上に保証会社にも契約させられて不満もあるでしょうが、それでも滞納は発生するし、その度に大家さんはかなりの損失を負うのです。

 

◆「誰得」な賃貸借ルール

既存のルールでは大家さんも優良な入居者さんも不満が消えず、得をするのは長期に滞納を続ける不良入居者のみですから、ここはなんとかルールの改定をしてもらいたいところです(と、15年前から思ってます)

ここから必要になってくるのは、法律職に頼らずとも内容証明郵便を使った督促をしたり、調停や訴訟などの法的手続きができるようになる知識ということになりますが、これは後日別の記事で説明していく予定です。

■不動産投資のノウハウと最新情報が配信されるメールマガジンの登録はこちら

■フォロワー7千人突破!投資家けーちゃんのツイッターはこちら

■不動産投資未経験者の方へ、60分無料の対面アドバイス。「投資家チャレンジ面談」はこちら

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
不動産投資で毎月100万円のキャッシュフローを確保して、経済的自由(ハッピーリタイア)を実現するためのノウハウ&体験談を配信する不動産カテゴリーの人気メルマガ。
登録 解除

カテゴリー

メニュー・関連リンク

月別アーカイブ

投資家けーちゃんの本

みんなが知らない満室大家さんのヒミツ
満室チームで大成功!全国どこでもアパート経営
フツーのサラリーマンですが、不動産投資の儲け方を教えてください!
ブログ内検索