区分マンションの選別ステップ。

先週は、月末に決済する区分マンションの金消契約がありました。

エリアの関係でいつもの地銀さんでは対応できず、
久々にメガバンクでお金を借りました。
審査は遅いものの、いつもの半分くらいの金利で調達できました。

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区分マンションの探し方を聞かれることも多いのですが、
一棟ものに比べると、めちゃめちゃカンタンです。

基本的には、この3ステップで完了。

1.賃貸中のファミリー区分(面積で絞り込み)をネット利回りで選別。
2.その家賃が、相場と比べてどうなのか確認。
3.実需向けに売却した際に、いくらで売れそうなのかを調べる。


何戸もある一棟ものであれば、レントロールだけで判断できますが、
区分マンションの場合は、他の建物と比較してブレを確認する必要があります。

そして、適正な家賃かつ適正な利回りで購入した場合、
リフォーム済み&実需向け売却すれば、数百万円の価格差が必ずあるので、
売却相場を調べて、その価格差も確認します。


前に満室経営新聞プレミアムの会員さん向けにやったセミナーでは、
この作業を「トリプルゲージ選別法」と名付けて説明しました。

区分マンションの場合、エリアと築年数が基準内なら融資は必ず通るので、
あとは「ローン特約・瑕疵担保なし」の買付を入れて、強気に交渉するだけですね。


一棟ものの競争に疲れたような方に、非常に有効な投資法ですが、
与信毀損を起こさないために、毎回自己資金を一定以上入れているので、
CFベースの投資効率はあまり良くありません。

売却も含めた保有期間全体の指標は、悪くないです。






最低賃金の規定は意味がない説。

最低賃金を上げようという動きが活発になっているようです。

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1500円・・・。結構なもんですね。
1日8時間で月22日勤務すると、26.4万円の月収になります。

ぼくは、最低賃金を高めることは雇用の減少を招くだけなので、
やっても意味はないと思うんですけどね。


例えば、金沢で賃貸市況を調べていたら、こんな物件がありました。

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家賃1万円&共益費3千円。。

これじゃ、固定資産税や各種の経費を賄えませんが、
仮に「最低家賃法」みたいな法律を作っても意味がありません。

法改正で最低家賃が3万円に上がったとしても、
1万円の家賃で住んでいた人が、3万円払うという訳ではなく、
実家に帰ったり共同生活したりで、さらに空き家が増えることになります。

頑張れば3万円払える人もいると思いますが、
そういう人は、もとから3万円で入居が決まっていた、
もっと良い部屋に引っ越します。


最低賃金も同じことで、時給950円で雇われていた人は、
1500円払わなければならなくなった場合、クビになってしまいます。
そして、その仕事は機械化されたり外注化される訳です。

1500円払っても人材を確保しなければならない場合は、
もとから1500円レベルの仕事をしていた人に、頼むことになりますので、
やはり950円の人は失業します。


「時給千円以下では生活ができない」という、デモやってる人の主張は、
大家さんの「家賃1万円では、経費が賄えない」という主張と同じで、
「使う側」からすれば、相手のお財布事情など関係ありません。

その家賃なり人件費が、こちらの得たいものと釣り合うかのみ。


世の中のほとんどのことは、市場原理が働きますので、
法律などで強制しても上手くいかないことが多いですね。






頼れる!海外資産。

お正月休みあけに、また三連休がありまして、
何となく今年はスタートダッシュという感じの年始ではありませんでした。

昨日はメルマガ読者さん向けの飲み会をやりまして、
あとは本を読んだり、教材音声を聴いたりという日が多いです。
不動産の本だってまだまだ学びがあります。


これから読むのは、アメリカに渡った石原博光さんの新刊。
なんと、アメリカ戸建て投資についての本です。

頼れる! 海外資産―アメリカ戸建て投資のはじめ方
石原 博光
技術評論社
売り上げランキング: 3,371


これは、かなり中身が濃い本格的な指南書だと思います。
書いてある通りにそのまま実践すれば、その通りに購入できそうです。

石原さんの持ち物件について、実際の数値情報が載っていますし、
数冊分の本を1冊に凝縮したような充実度ですね。

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もちろん、物件の探し方、融資、管理の方法、トラブル対策、
税務、日米それぞれの商習慣などなど、知りたいことのほとんどが
網羅されているオススメ本です。


今や、数棟の物件を国内で保有している方であれば、
外貨や海外不動産でバランスを取る手法も、割と普通になってます。

その入門&実践書として、ぜひ読んで欲しいと思いました。







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