区分を見つけてまとめるまでの流れ。

先週は区分マンションひとつに買付を通しました。

ネットで出ていた物件を見つけて利回りを計算してから、
賃貸相場が正しいかどうかと、実需向けに売った時の価格を調べて、
通常は指値をして買付を入れます。


区分は1戸しかない故に、家賃が相場とズレがあることも多く、
ちゃんと調べた上で利回り計算をしないと失敗します。

今回は、100万円指値をしました。
通常はローン特約なし・瑕疵担保免責で買付を入れるので、
価格交渉に応じてもらえる確率が高いです。

売値2050→買付1950→1960でまとまりました。


その後、現地調査に行ってくる訳ですが、
築年数が新しいので外観もキレイ。

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管理面で大事なのは、掲示版・郵便受け・自転車置き場・ゴミ捨ての4つ。
どれもちゃんとしているようでした。

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買うことが確定した段階で、金融機関に借入の打診をします。
今回は、何度かやりとりをしている新規の金融機関にお願いしてみました。
契約や決済までの期間も、ゆっくりしていましたので。

ここまで、完全に流れ作業になっているので、
区分の保有戸数も、30を超えるような規模に持って行けました。
購入総額で4億3千万円くらいです。







なぜ、今日のセミナー講師は「教える側」なのか。

今年に入ってからセミナー講師の仕事が多く、
だいたい月に2~3回、どこかしらでお話をしています。

今月は、月初に札幌。月半ばに都内で2回やって、
月末には広島でお話をする機会があります。


で、初心者さん向けのセミナーでよく話すこととして

「その日のぼくが講師として教える側で、
 参加されている方が、教わる側になっているのはなぜか?」

というのがあります。

これ、その場で即答できた人がほとんどいませんが、
別にこれは、ぼくが卓越した成果を挙げた一流の投資家だからではなく、

「講師のぼくが、参加者さんより早く不動産投資を始めたから」

に他なりません。

10年ちょっとの経験の中では買った物件が思ったほど儲からなかったり、
売り時を間違って安く手放したりといった経験もありましたが、
そうは言っても、これまでに自分は8億円以上の
家賃収入を実際に得ています。

これだけの家賃収入を稼げば、
ローン金利や修繕費や地方の割高な固定資産税を支払おうが、
そりゃ、そのうちの何割かは残りますよね。

誰でも、セミナーの講師としての十分な実績を出せる訳です(笑)


不動産投資をする前や、最初の物件を買ったばかりの頃は、

・継続的な家賃収入
・物件価値の下落を上回る元本返済

によって、資産が着々と積み上がっていくイメージしにくいのですが、
実はとてつもない威力があるのです。


家賃の質も無視してはいけませんが、
すごく良い物件でも普通の物件でも、家賃はちゃんと入るし返済は進みます。

何年にもわたって「不動産投資をするかどうか検討」したり、
または「買い時ではないので様子見」してる間に、
普通の物件を買っても、着実に資産形成をしてる人はいる訳ですね。


物件を持ってない読者さんが、昨日動かない間に、
ぼくには1日で35万円くらいの家賃が入ってきました。

早く始めることの威力を、理解しましょう。

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札幌行ってきました。

先週末は札幌でセミナーをしてきました。

他にやりたいこともあったのですが、
日程の関係で、土曜日朝の飛行機→お昼についてセミナーして1泊という
遠い割には滞在時間の短い出張でした。


2時間以上のセミナー&質問対応をこなし・・・

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夜はプロボクサーの佐々木さんとご飯行きました。
佐々木さん自身も不動産投資家で、メルマガ飲み会にもよく来てくれます。

その時の写真など、佐々木さんのブログで


さらに一人焼き肉(旭川名物 塩ホルモンのお店)

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セミナーで感じた雰囲気としては、
ここ数年ずっと、中古RCのフルローン系物件の価格が上がっていて、
さらに最近は融資自体も厳しくなっている感があり、
全体的に、ちょっと嫌気がさしているのかな・・という気がしました。

今後は身の丈に合った投資に、回帰していくような気がします。
戸建とか、高利回りアパートのようなジャンルですね。


利回り低下も含めていろいろと課題はありますが、
普通のサラリーマンの方がリタイアレベルの不動産投資を目指せる時期は、
近く終了するかもしれません。






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