区分でオーバーローン。

先週は、なかなか忙しい1週間でして、
火曜日に購入の決済、木曜日に売却の契約、金曜日に購入の契約と続き、
整理・ファイリングしなければいけない書類だらけです。


売却は、6年前に購入した埼玉の区分マンションですが、

・賃貸中の物件を買っているので、元々それなりに安い。
・この6年でマンション相場が上がっている。
・中国の投資家さんがキャッシュで買付を入れてくれた。

というラッキー要素が重なり、売り出して1週間で決まりました。
これまでで最速です。


購入契約を済ませた案件は、都内の区分をまとめて2戸買うもので、
売主さんは不動産業者で仲介はグループだということで、
いろいろ交渉の結果、仲介手数料なしで仲介してもらうことになりました。

販売価格に含んでいるようなイメージです。
だから、媒介契約もこんな感じで「報酬ゼロ円」と記載されています。

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しかも、このマンションはやけに銀行からの評価が高く、
滅多にないフルローンが出る見込みなので、
実質的にはオーバーローンということになります。

売買契約を細工したり、後で変更したりといったテクニックを使わず、
正々堂々と購入額以上の融資を受けた形になりました(笑)


ちなみに、このタイプの区分マンション投資に興味を持つ方も増えてますが、
買い進めるためには、通常は案件ごとに10~20%+諸費用の自己資金が必要で、
ムリにフルローンで借りちゃうと与信を毀損してしまいます。

1500万円の小ぶり区分を買うだけで、3~4百万円掛かります。
非常に優れた手法だと思いますが、そこがネックですね。(^^;)






普通に北陸に行った話。

最近、生活がかなり規則正しいです。

生活スタイルにも慣性の法則が働きますので、
良い時はそれが当たり前になり、目覚まし掛けずとも起きられたりします。
ここ何週間かは、ずっと5時半起床。

これが悪い時だと、前日深酒してるので起きるのも7時半過ぎるし、
朝は食欲なくてお昼は血糖値が下がるので、反動でラーメン食べたりで、
そうすると午後からダルくなってジム行くのをサボり、
時間があるから、じゃあ飲みに行くか・・・という1日になる訳です。
※以後、繰り返し。



さて、そんな生活のリズムが良い時期に北陸に行きました。

今年2回目。金沢で講演のお仕事があったのと、
あとは能美と小松で、管理会社さんと打合せがありました。

金沢の管理会社さんには前回訪問しましたし、運営も順調なので今回はパス。

横浜では乗らない車を借りて、景色の良い道をドライブです。

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こちらは能美の管理会社さんにて、
消防点検の不具合について入念な説明を受けている様子。

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こちらの社員さんは、前にブログに登場しています。
イラストが丁寧ですごいという話。(過去記事「管理会社さんとの"やりとり"」


講演は正味2時間半(会場入り~退出まで)くらいなので、
日帰りでも行けちゃうくらいなんですけどね。でも2泊しました(笑)

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もちろん、夜は美味しいものを食べるのですが、
生活のリズムが良いので、食べ過ぎ飲み過ぎせずに済みました。

適度がいちばんですね。






不動産投資1DAYスクールに参加

今年になってから、セミナー出演の仕事が増えまして、
だいたい月2ペースで講演をしております。

今週も金沢でお話をさせていただきますが、
前の土曜日も、東京品川でのイベントに出演しました。

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不動産投資1DAYスクール


マネーフォワードという、家計簿や資産管理等のソフトを制作してる会社主催で、
そのユーザーさんが主なお客さんのようでした。
なのでITには強くて、講演もPCを開いて受講する人が多数。

500人近い参加者さんがいらっしゃったということで、
会場も素晴らしく、控え室には会場6ヶ所が確認できるモニターまで。

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名店のお弁当も用意いただいてたのですが、
そうとは知らずに食べてきたので、まったく手を付けず・・。

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ロケ弁にもよく使われる、人気のお店だそうです。

人数が多いセミナーの場合は、
一人ひとりの反応を見ながら話す必要がないので楽な面もありますが、
みんなにガッチリ伝わる話をしようと思うと、会場が広い分かなり疲れますね。

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普段の不動産投資セミナーとはちょっと違い、
皆さん浮ついた感じもなく、手堅く投資をしていきそうだなと思いました。

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不動産投資が「加熱」しているということは、
物件の価格はさておき、投資をしやすい「環境」が整っているということです。

スタンスがしっかりした方が物件を選んで投資をすれば、
収益を上げるのは難しくない・・ということは、
ここ2~3年で規模を急拡大されている大家さんが証明していますね。


まだまだ、適当に運営している大家さんが多すぎますので、
やる気のある人が入ってきて、業界が良くなっていくと嬉しいです。







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