不動産投資エンカレッジへの、サイトアクセスが、
おかげさまで、かなり増えています。

アクセスいただいた皆様、ありがとうございます。

不動産投資エンカレッジ

ブログ（エンカレッジ通信）の更新も進んでまして、
自分のブログを完全に引退したコテツさんが、
結構頻繁に、記事を書いてくれてます。

ただ、内部の話で恐縮ですが、
このエンカレッジのサイトは非常に複雑な作りになっていて、
簡単に言うと、いくつものブログが合体したような
構成になっています。

エンカレッジ通信やコラムはもちろんのこと、
トップページやメンバー紹介など、
ほとんど全てのページを、ブログのように追加変更できます。

で、メンバーの一人であるめぐママさんが、
エンカレッジ通信を更新しようとしてくれましたが、
初めてで操作を誤ってしまい・・・

トップページにめぐママ専用メニューができました。

絶対クリックしたくなります。（笑）

今は修正されて元通りになていますが、
もしかしたらこれからも、時々トラブルがあるかもしれませんので、
何か変な画面になっていたときは、ご容赦下さい。（＾＾；）

あと、今月末の藤山さん融資セミナーは、
１００席近くの申込が、既に入っているようです。

競売不動産投資　リアル実践セミナー

ほとんどがＤＶＤ＋特典映像付きだということです。

土曜日は、ファイナンシャルアカデミー主催の、
「不動産投資の学校　実践報告会」に出演しました。

このイベントは、同じ建物で会場が２つあって、
同時に２人の講師が話をするスタイルです。

途中退席して別の会場へ行く人もいますので、
出演する側としては、プレッシャーが掛かります。

後ろで社長の泉さんが見ていたので、
余計に緊張してしまいました。（゜▽゜；）

自分の失敗談を中心に話をしたのですが、
どこかしら、お役に立てば幸いです。

最後に話したもっさんの激安購入ぶりは、
加藤ひろゆきさん以上で、会場は騒然としてました。

あとやっぱり、束田光陽さんの話が上手すぎます。
現在日本で不動産投資について、
もっとも分かりやすく、楽しく話せる人です。

不動産投資の学校　体験学習会

さて、今週はいろいろやることがあって、
かなり忙しい１週間になりそうです。

・財布の中身レポートの発行
・原稿の執筆
・藤山さんセミナーの映像の字幕を作る
・不動産投資エンカレッジのコンテンツを増やす

今週は、物件探しをしてる時間がないです。（笑）

今日はこっちでブログ書きました。

コテツさんやエミゾウさんも、更新してくれてます。

不動産投資エンカレッジ通信

まぁ、内容は不動産とは関係ないので、
ご興味のある方だけって感じです。

先日財布の中身レポートの音声セミナー関連で、
インタビューをさせて頂いた、元祖リタイア大家の山田里志さん。

新刊のamazonキャンペーンが始まってます。

こちらを購入して、下記のサイトから申し込むと、
いろんな特典がもらえます。

amazonキャンペーンのページ

山田さんにお話を伺って感じたのは、
リタイアをめざすなら、利回りがある程度ないと、
かなりの時間が掛かってしまうということ。

利回りが高い物件を長期返済するのはいいですが、
低い物件のキャッシュフローを出すために、
超長期のローンを引くことは、とても危険です。

１０年前に、利回り１６％で購入した札幌の物件が、
家賃低下と広告料の増大で、実質１０％になっているそうで、
じゃあその頃、１０％で買った人は・・・となると、
ちょっと怖い気がりました。

また、１０年前の札幌は、普通に礼金が取れて、
広告料も１ヶ月分、払うかどうかという水準だったとのこと。

じゃあ、今から１０年後はどうなるのかな～と思うと、
やっぱりちょっと怖い気がします。
自分も含めて、ですが。（笑）

そんなとき、全てのリスクヘッジになるのが、
「物件を安く買う」ということなので、
利回りの追求は、地域に関わらず重要だと思いました。

楽しそうなリタイア生活についての紹介もあれば、
このような投資戦略についても書かれていて、
未経験の方でも、スムーズに読める本になってます。

ハートブレインの新サイトがオープンしました。

不動産投資エンカレッジ

セミナーＤＶＤや教材の一覧のほか、
不動産投資コラムや、運営メンバーのブログなど、
日々充実度が増していくサイトになってます。

コラムは既に１００記事以上が集まってまして、
随時アップをしていく予定です。

アクセスして「お気に入り登録」してくださいね。

よろしくお願いします。

ぼくは物件の定期巡回と清掃作業を、
各地のシルバー人材センターにお願いしています。

非常に低いコストで、熱心に作業をしてくれますし、
高齢者が活躍する場を提供することは、
社会的にも良いことだと思います。

センターから派遣されてくる方（通称シルバーさん）に、
作業内容を説明したり、就業の管理をする必要はなく、
全部事務局の方がやってくれるので、楽ちんです。

さて、お世話になっている加賀のセンターから、
自宅に深刻な感じの電話がありました。

「実は、ご依頼いただいてるお仕事についてなんですが・・・」

声のトーンを察知して、本能的に恐怖感が走ります。

なぜなら、加賀マンションの定期清掃は、
場所的な問題もあって、なかなか人材が見つからず、
苦労をした経緯があるからです。

もしかして、シルバーさんが辞めるのかも・・・（￣Д￣；）

　辞めた場合は、しばらく民間の清掃会社に、
　作業を委託しなければ・・・確か僻地なので費用が
　かなり高かったはず。。

　ただでさえ、観光不況で入居率が低下している上に、
　エレベータや電気代、超高い固定資産税で、
　収益が相当圧迫されている・・・これはマズい。（ここまで０．２秒）

受話器を持つ手に汗がにじみましたが、
事務局の方が続けた内容は・・・

「事業仕分けで予算が減ったので、
　　次月からの事務費を、１％上げさせて頂けますでしょうか・・？」

事務費は元々５％だったので（加賀市の場合）、
６％になった場合、自分の支出は１５０円くらいになります。

そんな連絡で、ホントに良かったです。ε＝　（´∞｀　）

事業仕分けは、徹底度が不十分という印象でしたが、
こんなところにまで、影響してるんですね。

シルバー人材センターの事業仕分け（ＰＤＦ）

このＰＤＦを読むと、民業圧迫なんて書いてますが、
民間と同じ値段だったら誰も頼みません。

そうすると、お年寄りの働く機会は激減しますので、
値上げはあまり好ましくないと思います。

１月までの読書日記を更新しました。
年始で時間もあったので、割とたくさん読めてます。

お薦め本が満載の読書日記

さて、今日の「これから不動産投資」シリーズは、
「どんな物件を買えば良いか」です。

投資スタンスによって、買う物件の種類は様々です。

利回り、返済比率、土地値割合、入居率、
家賃の下落率、人口増加率、駅乗降人数推移・・、
チェックする指標もいろいろあります。

ただ、これらの指標を調査検討するのも、
究極的には、下記の３つを確かめるためのものです。

１．投資期間中　常にキャッシュフローがプラス

３．自分が売主よりも同等以上の経営ができる

どれだけ資産価値があっても、値上がりしそうでも、
キャッシュフローがマイナスだと保有できません。

特に物件数が少ないうちは、
十分なキャッシュフローが必要だと思います。

また、前の記事で書いたように、
高利回りが「価値の下落の先食い」ではいけません。

残債以上で売れるかどうかというのは、
購入予定物件、保有物件の両方でチェックが必要です。

融資の関係で、「●年後以降は極端に売りづらくなる」という
ポイントが発生する物件もあるので、
その場合は、それまでに売却をする予定で購入します。

その他、売主さんが超やり手で経営力があると、
所有が自分になった途端、経営が悪化するかもしれません。
売主さんが凄そうな人かは、いつも確認します。

以上の３点を満たしていれば、
キャッシュフロー重視か売却までのトータル収益重視か、
含み資産重視かの差はあるものの、
損をするリスクはほとんどなく経営ができるはずです。