意外と直せるエアコン。

夏場になると、エアコンの故障報告が続きます。

現在所有している170室全てにエアコンが入っていますので、
平均稼働年数が10年だとしても、年に17台交換し、
故障も入れると30台くらいのエアコン対応をしていることになります。


ちなみに、交換と修理を比べると交換の事例が圧倒的です。

家電ってそういうものかな・・と思っていましたが、
先日、自主管理している区分でエアコンが作動しないという連絡がありまして、
知ってる業者さんがない地域だったので、正規店に連絡をしました。

こういうところって値段が高いイメージがありましたが、
20年越えのエアコンでも、ちゃんと交換と修理の見積を出してくれて、
価格的にも差があったので修理の方を選択しました。

170712000 (2).jpg


たぶん、これまで管理会社さん経由で交換してもらったエアコンも、
修理して使えるものは、何台もあったんでしょうね(笑)

エアコンは古いものだと電気代が高くて不人気ですし、
内装の一部でもありますので、修理が全て良い訳ではありませんが、
地球環境のためにも、自動的に故障=交換となるのは避けたいと思いました。





上半期の進捗と、カビの問題。

もうすぐ6月も終わりということで、1年の半分が経過。
月日の経つのは早いものですねー。

今年は、6月時点で区分マンションを5戸購入で1戸売却。
新築を1棟買って、売買契約までしていて購入決済待ちが、あと1戸。
差し引きの規模としては、1.4億円くらい増えました。


あと、空き室が多かった小松と秦野で入居者さんが増え、
現在どちらも90%以上の入居率をキープできている状況です。
これで、月の手取りがだいぶ増えました。

月額家賃1千万円は、今年中に達成できるのではないかと思います。


最近のトピックとしては、直近に購入した区分マンションの、
室内に大量のカビが発生しているという話を、入居者さんから聞きました。

購入後は毎回、入居者さんにご挨拶の電話をしてるのですが、
その際に「前からカビが多くて、改善をお願いしてる」という事実を知ったのです。


このマンションは宅建業者さんからの購入なので、
2年間の瑕疵担保責任があり、またカビの発生は売主がその事実を知っていたので、
重要事項説明にも不備があったということになります。

来月はじめに現地を訪問して、状況確認とヒアリングを行い、
場合によっては損害賠償請求ということになるかもしれません。


宅建業者さんから物件を買うことは滅多にありませんが、
普段は価格交渉を有利にするために、瑕疵担保を免責にした購入をするので、
一定の確率でこういったリスクがある訳です。

そういう意味では今回はラッキーだったかもしれませんし、
売主の策略にハマったとも言えますね。。(;-_-) =3


で、カビについてはそれから結構勉強しました。
今後のブログで、順次進捗報告とカビ対策のノウハウをご紹介します。







便利な利息計算ソフト。

かなり前の話になりますが、常習的な滞納者さん相手に
建物明渡&賃料回収の裁判したことがあります。

結果は「和解」といって、
当事者同士の話し合いで妥協案みたいなものを作り、
それを裁判官が「和解調書」というものにしたためました。


内容は

・滞納金額は、分割して●ヶ月で支払う。
・今後、2ヶ月以上の滞納が発生した場合は退去する。

というようなものです。(もうちょっとちゃんとしてますが)

和解調書は債務名義といって、判決と同じ効果がありますので、
上記に違反した場合は、裁判を省略して退去させることができます。


で、案の定そういう状態になってしまったので(笑)
ぼくが明渡しを請求すれば退去は拒めず、
拒んだ場合は、裁判所を通じて強制執行ができるのです。

ただ、強制執行には多額のお金が掛かりますし、
しっかり払ってもらう方が大事なので、警告をすることにしました。

司法書士事務所を通じて、内容証明郵便を送るのです。


少し前に相談に行った際、「どうせなら延滞利息も取りたい」と伝えたところ、
こんなソフトを使って計算をしてくれました。

170610000.png


利息充当計算ソフト利右衛門(りえもん)


元々は、過払い利息の返還手続きに使うために開発されたようで、
制作者はなぜか、鹿児島のボランティア団体。

ソフト自体は無料で使えるのですが、
使った方が任意で、この団体に寄付をするような仕組みになっています。
シェアウエアに近い感じですね。


中身もよく出来ています。計算画面はこんな感じ。

170610001.png


家賃の場合は、月末に月額家賃を「借りた」として入力し、
滞納分を支払った場合は、日付とともに「返済した」として入力すると、
日割りで延滞金(利息)の計算ができる仕組みです。

ちなみに、賃料の場合は遅延損害金として年6%の利息相当を取れます。
大した金額ではないですね。ヽ(´ー`)ノ


これを根拠にした仰々しい内容証明郵便が、士業の方から届けば、
それなりに誠意のある対応をしてくれるだろうと思います。

ダメなら出て行ってもらうだけですけどね。






« 前の記事

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事

アクセスランキング