今日は一般的な「規模拡大」について、コンパクトで実のある話をしようと思います。

融資が緩かった時期の本を読んでも参考にならず、何だかムリそうだなぁ・・とやる前から諦め、よく分からない投資に流れて失敗するようなケースを減らしたいと考えて記事を作成しました。

◆スタートは「融資を受けられない状態」から

まず、いわゆる「普通の企業」として銀行などの金融機関から安定・継続した融資を受けるには

・財務体質の健全性（自己資本比率）
・利益と負債のバランス（債務償還年数）
・事業の実績（既に賃貸業を成功させている）

の3つの要素が必要です。

しかし、普通の会社員の方はどれもないので、いわゆる「サラリーマン投資家」として会社員の不動産投資に、優遇・画一的な融資をする金融機関からお金を借ります。

安定した給与収入を、「一定規模の事業を行っている経営者」とみなすようなスキームで、以前に住宅ローンを例に出して説明したこともあります。

※参考記事：サラリーマン投資家の利点

有名なところだとオリックス銀行とか、最近はまた、スルガ銀行もお金を貸すようになってます。

いわゆる「サラリーマン投資家向け金融機関」は、財務や利益などの要素を勤務先の属性で補う形で評価してくれる代わりに、融資の対象になるのはごく限られた種別のみとなります。

築浅・都市部にあるアパートとか、積算の出るRCとかですね。なぜそうなるのかというのも、先日の記事で説明しています。

※参考記事：サラリーマン投資家が激安物件を買えない理由

◆実績の作り方

築浅RCはいま非常に難しい（特に都市圏に住んでる人）ので、多くは、築浅か新築のアパートを買って、最初の「実績」を作るようなケースが多いです。

で、その物件を運営しつつ、余力のある方は、物件を増やして売上を増やしつつ、残りの指標（財務と利益）を、普通の金融機関に認めてもらえるくらいのレベルに上げていきます。

そして、ゆくゆくは、会社員としての肩書きとは関係なしに融資を受け、いわゆる「事業者」となるのです。

そうすると、サラリーマン投資家としては対象にならなかった物件でも、借りられるようになります。築古の土地値物件だったり、区分だったり、積算が大幅に割れている新築RCだったり。

個人の確定申告書は毎年金融機関に提出しますが、もはや「給与収入」はどうでもよくなります。

初期の段階でつまづいてしまうのは

「サラリーマン投資家として融資を受ける際に、そういう金融機関が好まない物件を買おうとする」

または

「いつまでもサラリーマン投資家のマインドが抜けず、財務・利益を向上させようとしない」

のどちらかであることが多いです。

◆ウルトラ物件を探す前に・・・

あと、上手くいかない考え方のひとつに「凄い物件を持ち込むことにより、融資を通す」というのがありますが、その前に「凄い」とは言わないまでも「そこそこの人・法人」になることが必須です。

どんなに凄い物件を持ちこんでも、持ち込んだ人や法人が、融資対象外と判断されると、絶対にお金は借りられません。

逆にいうと、「融資対象・優良先」であれば、どんな物件を買っても・・・いや物件を買わなくても、ある程度のお金を借りられたりします。

財務や利益を向上させていくプロセスは、個人のお金を会社に入れたり税金をいっぱい払ったりと、なかなかしんどいものです。

でもそれをすっ飛ばして、ウルトラ物件を見つけることで（見つからないけど）打開しようとしても、ムダですよ・・という話でした。

※プレミア投資部では、毎月動画でこういう話をしています。
https://premiere-toushi.com/premiere/