富山で買う予定のアパート

2020年12月24日

クリスマスイブということですが、今日は先日契約した富山県のアパートの話をしてみたいと思います。

ぼくは2001~2006年まで富山県の高岡市というところに住んでいました。

2004年に最初のアパートを買ったのが、いまの「射水(いみず)市」というところで、県内には最大で4棟・45戸の物件を所有していた時期もあります。

 

◆富山の注意点

現在の富山県の地図はこんな感じです。

 

富山県は、市町村合併が激しかった時期もありまして、富山市と南砺(なんと)市が異様にでかいです。

 

県庁所在地はもちろん富山市で人口41万人を誇りますが、富山市と呼ばれるエリアの中には以前は「●●郡」とか「●●村」と呼ばれていた自治体も含まれています

そのような場所で賃貸業を行うのはかなり厳しいので、物件購入の際にはぜひ気をつけて下さい。

 

◆アパートの概要

今回購入する予定のアパートは元から富山市だった場所で、駅の少ない富山県の中では貴重な「JRの駅から徒歩圏」という立地です。

築30年超の木造アパートで、色はぱっと見オシャレな感じもしますが、浮いていると言えば浮いてます。これは好みが分かれるでしょうね。

単身者向けの間取りですが、きちんと駐車場スペースも確保されています。

 

首都圏でこのような雰囲気のアパートは、販売価格が土地値を下回っていることも多いのですが、いくら駅近とはいえ富山県ですから、土地値など微々たるものです。

このアパートは価格交渉の結果、満室なら利回り20%を超える水準ですが、それでも買値に占める土地値(相続税路線価基準)は半分ちょっとです。

10室中、家賃を稼げている部屋は4つのみ。空室率60%からのスタート。

 

◆購入判断のポイント

これまで何度もやってきた再生案件ですが、このアパートを買っても良いかなと思ったポイントについて説明しますと・・

まずは上述したような立地、それから駐車場スペース。これは購入後にどれだけ頑張っても改善することができません。駅から遠いのは、地方の場合それほどマイナスにならないのですが、駐車場についてはシビアに判断されます

※参考記事:地方の駐車場、軽んずべからず

 

あと、部屋の間取りがシングルの割には広め(25㎡くらい)で、バス・トイレはセパレートでした。

利回りを追求する余りに、都会の良い場所でしか通用しないような間取りで作られた空きだらけアパートは数多くありますが、こちらはそうではありません。

ほら、トイレ単独です。

しかし、このクロスの柄やウォシュレット未設置の薄い便座、さらには「消毒済」というステッカーの貼り方や書体(古い)なんかも判断材料でした

もちろん、プラスの要素です。立地や間取りと違って、改善が効きますから。

 

◆イケてないけど改善できる=プラス材料

全体的に見て、このアパートは管理会社さんのレベルがあまり高くなく、改善の余地が十分にあったことが購入を後押ししました。

 

この流し台、写真からは分かりづらいですが全然キレイじゃないんですよ。

さっきも出てきた「消毒済」って貼っておけばオールオッケーだと思っているのでしょうか。。もちろん管理会社さんは変更することになります。

郵便受けも、なんだかかわいそうな感じですね。

古かったり歪んでいるのはまだ良いのですが、どうして部屋番号をサインペンで書いているのだろう・・こういう感覚はほんとに理解不能です。

 

◆今後の展開(富山は良いとこ)

このアパートはまだ融資の目処は立っていませんが、ローン特約もつけていませんし、通らなかったらキャッシュ購入→あとで融資付けするかも・・という感じで既に購入は確定している状態なので、決済前ではありますがブログ掲載をさせていただきました。

既に、委託をさせていただく管理会社さんとは修繕の打合せも進めています。

決済後すぐに工事に着手、繁忙期の募集で一気に満室に近づけたいと思っていますが、果たして上手くいくかどうか。

 

北陸に保有している物件は、現在はすべて石川県にありますので、富山で新しく購入できたのは楽しみです。

天気が良いと、このように立山連峰がキレイに見えます。「富山」っていうくらいですからね。来年は何度も行くことになりそうです。

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