再建築不可物件を買っても良い場合

2021年11月30日

ポータルサイトなどで「お、これは安いな」と思って詳細画面を見てみると、割と高い確率で「再建築不可」という文言を発見します。

文字通り、新しく建物を作ることができないという意味なのですが、今日はこの再建不についての説明と考察をしていきたいと思います。

 

◆再建築ができない理由

建築ができるための条件はいくつもありますが、その根本的な条件のひとつに「土地の接道」があります。

建築基準法上の「道路」に、該当の土地が2m以上接しているかどうかで決まるのですが、再建築不可とされる土地の多くは、この接道基準を満たしていません。

人がやっと通れるくらいの2m未満の接道だったり、接している道が建築基準法上の道路ではなく、単なる「通路」であったりします。

※画像はぼくもコラムを連載しているHOME’Sさんから拝借。クリックで元記事へ。

 

昔はちゃんとした都市計画もなかったですし、他人の敷地を「よっこらしょ」と通って公道に出たりすることも普通だったのですが、日本が無法地帯にならないよう戦後になって上記の規定が整備されたのでした。

だから、再建築不可の土地に建物があってもそれは違法という訳ではなく、法律ができたことによって基準に合わなくなった・・というのが実際のところです。

こういう状態を、既存不適格と呼ぶことが多いです。

 

◆たくさんのデメリットと唯一のメリット

さて、この再建築不可の物件ですが、不動産投資として検討する価値があるかどうかを考えてみます。

再建築不可のデメリットは、新しく建築ができないことに尽きます。


・建物が滅失してしまった場合に、価値がほとんどなくなる
・土地を再活用したい人に対して売ることができない


 

火事などで建物がなくなってしまうと、「再建築不可の更地」という救いようがない土地の所有者となってしまい、大根でも育てるか捨て値で手放すかの選択を迫られることになります。

このように「家庭菜園」とか「資材置き場」として晒されている土地は結構多いです。

 

一方メリットとしては、普通の土地に建築された物件に比べると格段に安いことが挙げられます。

また、都市部の再建築不可物件は、住宅がたくさん入り組んでいて「住むには良い」環境であることが多く、意外と賃貸付けはしやすいという利点があったりします

 

◆再建築不可を買っても良い条件

以上を踏まえると、再建築不可物件を購入する(できる)場合は以下のような感じだと思われます。


・当該エリアにおいて破格の利回りである
・賃貸付けにまったく問題がない
・建物の状態が良く、長期保有しても「住めなくなる」ことはない
・購入額以上の火災保険に加入できる


 

高利回りのキャッシュ製造マシーンとして長期的に保有し、できれば家賃だけで投資額を回収する計画で購入できれば、再建築不可物件の出口を気にする必要がなく、確実な収益源となるでしょう。

 

先月から公開されたNSX松田さんの戸建投資セミナーでも、再建築不可物件をポータルサイトで楽々ゲットした事例が紹介されています。

 

昭和39年築の再建築不可ということで、誰も手を出さなかったらしいのですが、写真を見て分かるように内装はしっかりリフォームされている上に、都区内としてはとんでもない高利回り(12.7%)という成功事例。

※松田さんのセミナー、無料視聴方法はこちら

 

現在も保有されているそうなので、購入費用はとっくに回収済みですね。

再建築不可を強く勧めるということではありませんが、自分の購入対象を絞りすぎてしまい、買える物件がなくなってしまうのはもったいないかと思います。

 

なお、一部で流行っている(流行らせようとしてる?)、再建築不可物件を買って建築ができるようにするスキームはオススメしません

高い確率で失敗するでしょう。これについては、機会があったらお話します。

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