大手建築＆不動産会社のレオパレス21が、業績の悪化で118億円もの債務超過になるというニュースが報じられました。

◆深刻度はどのくらいか

債務超過118億円、、、ということで資産いくらに対しての118億円なのかを、同社のIR資料で確認してみたところ、

本年3月時点では、1969億円の帳簿上の資産があったということなので、この数値が変わらないとすれば、2100億円ちょっとの負債を保有している計算です。

現金＋不動産の簿価で1.96億円の資産を持ち、2.1億円の負債があるようなサラリーマン大家さんもいますので、大したことがないようにも思えますが、企業の債務超過は完全に赤信号です。

実際、株価は大暴落。大規模な経営改善がなされない限りは、企業の存続は難しくなるはずです。

◆レオパレス物件を購入する際の注意点

上記の表で、総資産がどんどん減っていることでも分かるようにレオパレスは自社で所有しているアパートを次々と売却しています。

東急リバブルが販売を請け負っているようで、同社が物件をポータルサイトに大量登録したときには、健美家の「新着お知らせメール」がとんでもないことになりました。

健美家からの「高利回りアパート新着メール」が止まらない。
これ全部、リバブルが扱ってるレオパレス物件です。同社の施工ってだけで客付けしてくれない仲介会社さんも多いので、このくらいの利回りじゃおいそれと手を出せないですね。。 pic.twitter.com/9pGV5VNkU1

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) January 11, 2020

築年数や立地などのスペックを考えると、かなり良い利回りで売りに出されていますが、ツイートにも記載があるように「レオパレスの物件は客付けしない」という仲介会社さんが多いのがネックです。

購入の際には、味方になってくれる仲介店をあらかじめ見つけておき、売却を見据えて土地値もチェックした上で（土地値に近いほど良い）判断することをオススメします。

もちろん、建物がきちんと適法状態になっているのが前提です。

◆同社と不動産業界の将来

ぼくは、ブログなどで経済や社会の情勢について話すのがあまり得意ではありませんが、レオパレスがこの騒動で潰れてしまうということはないように思います。

企業が倒産するのは、債務超過になった時ではなくて「資金繰りができなくなった時」ということで、どんなに自転車操業であっても債務や買掛金の支払いができている限りは不渡りを出すこともありません。

レオパレス社は資産額の割に売上高が多く、要するに「お金が回っている状態」は維持できているように思います。

何しろレオパレスの主要な売上は、ぼくたちと同じ「家賃」ですからね。コンプライアンス違反をしなければ安定した売上が確保された優良企業（少なくとも株主や銀行にとっては）だった訳です。

ただ、同社のビジネスモデルであった

・継続が困難な水準でのサブリース（家賃保証）を提示する
・それにより、利回り計算で割高な建築を受注し高い利益を上げる
・保証家賃の強烈な引き下げにより、サブリースを数年で解約させる

といった「顧客の無知を前提としたビジネス」は、今後は難しくなるでしょう。ただし、業界が完全にクリーンになるかというと、それはあり得ません。

クリーンじゃない方が儲かるから・・というのがその理由なのですが、これについては面白い話になりそうなので、次回のブログで説明したいと思います。