９月の終わりに、持ち物件の売却決済で名古屋を再訪してきました。

緊急事態宣言中の４月に退去の立ち会いとリフォームの打合せ。７月半ばにその確認と、現地不動産会社との媒介契約をしていますので、５ヶ月で３回訪問したことになります。

決済は立ち会わずに行うことも可能でしたが、名古屋は生まれ故郷ということもありますので、移動は苦になりません。埼玉に行くほうが負担感強いです。

◆買値と売値、リフォーム費用など

前の記事でもお話しましたが、ここしばらくの売却はリフォームが中途半端で思ったほどの価格を出せず、結局は買取再販をする業者さんが購入することになってしまいました。

参考記事：（失敗談）リフォーム費用をムダにした話

ざっくりと収支をお伝えすると・・

・購入価格　1100万円
・保有中のネット家賃収入累計　309万円
・リフォーム費用　100万円（うち15万は敷金）
・売却価格　1400万円

という感じでした。

購入と売却の価格差３００万円は、往復の仲介手数料や金利、取得税と固都税、修繕費用で飛んでしまいますから、累計の家賃３０９万円がこのマンションでのだいたいの利益かな・・とうところです。

1つの区分マンションの「家賃＋売却」の利益は、平均で500万円くらいはありますので、保有期間が短めだったということを考えても、成績はイマイチです。

今回の買主さんは上書きリフォームの後にさらに価格を乗せて売却をする訳で、結果が楽しみでもありますが、自分でも同じことができたかと思うと残念でしたね。

決済のときに担当の方とお話しましたが、80㎡の3LDKの壁をぶち抜いて1LDKにするんだそうです。建物は古いですが繁華街のど真ん中にあるので、都会暮らしをしたいちょっと裕福な独身者に刺さったりするのでしょうか。

「リノベに自信がないなら、退去後は何も手を加えずにウチのような業者に売っちゃった方がいいですよ」って言われてしまいました。くやしい。。

◆公庫の融資と抵当権

名古屋に持っている物件のほとんどは、公庫で融資を受けています。

公庫の場合は10年返済が基本なので、借入額によってはキャッシュフローがマイナスになってしまいますが、公庫としては帳簿上の利益と純資産の増加のほうに審査の重点を置いているようなので、特に問題になったことはありません。

今回のマンションも購入額1100万円に対して1千万円の融資を受けました。月の返済額は8.5万円くらいなので、毎月1万円近くのマイナス収支でした。

ちなみに、公庫で融資を受けた物件を売却するときは、事務作業の簡素化のために

・事前に公庫に連絡をして、繰上返済日を決める
・公庫が日割りの金利などを計算して、送金額を知らせてもらう
・その日に指定した口座（普通の銀行）へ振込をする
・着金が確認できると、公庫から抵当権の抹消書類が送られてくる
・それを司法書士さんに事前に送っておく

といった流れで、前もって繰上返済をしておきます。

普通の銀行のような「売却と同時に抵当権抹消」という手続きがしづらいんだそうです。公庫の口座っていうのがないからでしょうね。

◆おまけ

少なめとはいえ利益を出せましたので、名古屋ではちょっと奮発して名古屋コーチンを食べました。

名古屋に前乗りしてまして、今日は売却決済に出向いてスマホで着金確認する日です。

「名古屋城 本丸御殿」っていうベタな名前の日本酒おいしかった。 pic.twitter.com/BFRBBeinNE

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) September 27, 2020

名古屋にはおいしいものが色々ありますね。

ドラマにもなった（映画化もするらしい）オシャレ書店の創業店舗。

ヴィレッジ・ヴァンガードの第一号店（本店）は名古屋の東外れの国道沿いにありまして、名古屋駅からは車で30分掛かるんですが、決済場所はこの近くの信金です。駅からもかなり遠いし、移動疲れました。 pic.twitter.com/Cf1FQo5Vjf

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) September 28, 2020

たくさん歩いた1日となりました。