区分マンション投資をやっている理由

2020年6月23日

今日はぼくはメインとして取り組んでいる区分マンション投資についてお話してみようと思います。

融資がつきづらい(与信を毀損する)、利回りが低い、規模が小さくて手間が掛かるなど色々ネガティブなイメージがありますが、実際のところはどうなのでしょうか。

 

◆現在の保有規模とキャッシュポイント

2020年6月現在の保有規模は、こんな感じです。

・保有戸数    50戸
・購入金額合計  8億5850万円
・借入金額合計  7億930万円  
・現時点での残債 5億7984万円
・2020年5月の賃料収入 524万5千円

※購入したばかりや売却中、猶予中などで家賃を得ていないものが5戸分あります。

 

融資金額は15~20年のものが多くて比較的短め。なかには公庫から借りて10年返済というものもあります。ですからキャッシュフローはあまり多くありません。

 

ポイントになるのは上記の数字に表れない「売却益」です。これまで売却した全ての区分マンションは、保有期間に関わらず購入金額よりも高く売れています

もちろん、残債もある程度減らしているので、売却時には割とまとまった金額が手元に入って来ることになります。これだけの戸数を保有していると、年に何件かは売却をするので、実はここが「儲かるポイント」だったりします。

 

◆手間いらず&経費率が低い

区分マンション投資をやっている理由についてツイートをご覧下さい。

 

最初は、勤務先の融資制度を不動産投資に使ってみようということがきっかけでした。

15年前としては破格の金利0.9%で借りることができ、しかも転勤族の社員に配慮してか住宅ローンなのに「将来住む予定があれば」対象になりました。

ぼくは(出身地でもある)名古屋市内のマンションを900万円で買いました。

 

しばらくの間、保有はこの1戸だけだったのですが、地方のアパートを必死になって運営している時期も、名古屋の区分は安定して家賃を稼ぎ続けてくれました。

3万円で貸しているお部屋は、エアコンが壊れるだけで3ヶ月分の売上が飛びましたが、区分は保有期間中いちども入居者さんが入れ替わらず、設備が壊れても影響が小さく、毎月10万円を超える家賃を稼ぎ続けてくれました。

 

そもそも、区分マンションには「管理組合」があり、そこがマンション管理会社に管理業務を委託しているので、区分所有者は特にやることがありません。

専有部分で何か不具合があっても、管理会社さんに相談すれば業者さんを手配してくれて入居者さんとの調整もしてくれました。自主管理でも問題なく保有しつづけられるのも、区分投資のメリットだと思います。

 

◆属人性が低い(=仕組み化できる)

区分マンションの選び方は、賃貸中で売り出されているものの利回りを見て、適正であれば「実需向けの販売価格」を調べてそことの乖離がどのくらいあるかを確認します。

あとは賃料や賃貸借内容が適正であるか、物件の管理状態・管理組合の財務内容はどうかなどを調べるなど、業務が比較的マニュアル化しやすいのが特徴です。

 

 

基本的なところは、社員さんにお任せしても十分対応できます。ここは、地方物件で管理会社さんとの関係を強化しつつ高い稼働を目指す・・・というような属人性(自分じゃなきゃできない)という要素が低いです。

とはいえ、最近は指値交渉などで社員さんの属人性が際立ってきているので、良い物件を買いやすくなりました(笑)

 

◆意外と借りられる

融資については意外にも、問題になったことがありません。

これはおそらく、ひとつひとつの案件が比較的少額(高くても3千万円以内)であるのと、区分投資が完全にルーティン化していて金融期間的に安心できるような実績を出せているからではないかと思います。

ただこれも、初めから確固たる自信(融資を得て何十戸も買える)があった訳ではありません。「この1戸で区分は終了ですよ」と銀行から言われたらやめるつもりで買い進めているのが、50戸も続いたということです。

不動産投資をするにあたって「3年後はこう」「5年目までにこんな感じ」という長期展望を持つのは悪いことではありませんが、1戸1棟を必死で買い続けて、いつのまにかそこそこの規模まで来ていた・・というのが、ほとんどの大家さんの実態なのではないかと思います。

いま買えるものを、着々と買っていく。これも立派な戦略です。

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