区分投資は「灯台もと暗し」でした

2020年10月14日

融資が厳しくなっているという背景事情もあってか、これから不動産投資に参入する方からの「戸建」と「区分」の人気が高まっているようです。

ポータルサイトの楽待でも、トップページに戸建のキャンペーンを打ち、デビュープログラム(専門家のサポート?)と併せて推進しています。

※楽待トップページのスクショ

 

◆高度な投資は出口に強い

ぼくは融資とは別の理由で区分マンション投資を続けている訳ですが、キャッシュフローの積み上げや売却益によって与信が高まってきたタイミングで、新築のRC系に興味を持った時期もありました。

札幌や大阪のメガ大家さんが続々とこの分野に参入し、数十億レベルに資産を拡大させているのを見てきましたし、自分が得意にしている地方の中古RCはまだまだ価格が高止まりの状況でした。

 

また、同じような投資家さんしか買わない地方RCに比べて、良い立地の築浅物件は相続対策や企業の不動産保有ニーズが高く、出口でドカンと儲かるのが魅力的だと思います。

都内で新築RCを手がけている堀鉄平先生の本にも、実際の投資事例が載っていました。素晴らしい儲かり方です。

パフォーマンスが良いものを選んで掲載されているとは思いますが、投資額の3割増しくらいの価格で売れるのは間違いないようです。

 

◆ファミリー区分も負けてない

しかし、自分がやってきたファミリータイプの区分マンションも、実需向けに販売する際にはそのくらいの価格で売れています。

先日ご紹介した名古屋の事例は、購入1100万円→売却1400万円ですから27%アップで売れたことになります。(もちろん、ムダに払ったリフォーム費用がありますが、それ以上の金額を家賃で回収できています)

今年は1800万円で購入したマンションを、2780万円で売却できた事例もあります。この場合、買値の54%アップということになり新築RC投資に負けてない水準です。

 

また、区分は既に完成しているものを購入しますので、土地から新築のスタンスで常につきまとう「完成しないリスク」「完成までの時間リスク」がありません。

こういうご時世ですから、工務店の資金繰りが行き詰まる可能性も高まっていますし、土地を決済してから完成まで2年程度を要するプロジェクトの中で、経済状況が変動することもあるでしょう。

 

自分は既に50数戸、8億円以上の区分マンションを購入していますので、金融機関に対する実績もあります。新しいことをやるより、既にやれていることを伸ばしていくのが得策だと思いました。

しかも、今や新築RCは「流行り」のレベルまで浸透しつつあり、向いている土地が都内に出ると買い上がりも辞さずのすごい競争になるようです。

 

◆数と仕組み作りで勝負!!

ということで「隣の芝は青く見える」経験をしつつも「灯台もと暗し」に気付いた訳ですが、いまは自分の分野を伸ばしていくために、事務処理の体制を整えたり効率的に情報が入るスキームを考えたりしています。

 

持ち物件の数が増えてくると、入居者さんへの対応が大変になってくるイメージがありますが、大変なのは管理業務だけではありません。

例えば経理。持ち物件数が多いということは、入金や出金の数も多いということです。

 

通帳の見開きが、1日の返済で埋まったりします。

 

経理ソフトには、それぞれの引き落としがどのマンションの分なのかも一緒に入力しないといけないので、返済表や前月のデータ見比べて照合するだけでも一苦労です。(元金均等なのでまだ良かった)

固定資産税の納付書も大量に来ますし、売買と賃貸の契約書を保管するスペースも意外とたくさん必要です。

 

でも、ここで頑張って独自の合理化を実現するほうが、他の投資家さんと一緒にゼロから土地新築を学びつつ、血眼になって土地を探すよりも上手くいく可能性は高いのかなと思う訳です。

売却の件数が増えてくると、今度は宅建業の問題も出てくるでしょう。

ひとつずつ課題をクリアしながら、低い山をたくさんこなしていこうと思います。

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