今月3日にリリースした区分投資セミナーは、既に100本以上の申込みをいただいております。ありがとうございます。

不動産価格が高止まりで融資も付きづらくなっている現状で、歩みは遅くともコンスタントに規模を拡大していくための打開策になればいいなぁと思います。

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さて、前回はいわゆる「サラリーマン投資家」が、それなりの会社を経営しているのと同じように（最初は）扱われるお話をしました。

年収800万円の会社員が、個人の属性のみで7500万円の住宅ローンを借りられることから逆算し、7500万円借りられる法人のモデルも載せました。

※参考記事：サラリーマン投資家の利点

今日は、その逆についてお話をしてみようと思います。

◆実際の事業者と違うところ

サラリーマン投資家向けのアパートローンは、上記記事の通り個人の属性を「そこそこの事業主」とみなして融資をする訳ですが、財務内容的に同格と判定されたとしても、実際の事業主と大きく異なるところがあります。

それは「事業の経験や実績」です。

これから収益物件を買おう！という会社員の方は、当然ながらまともな賃貸業の実績がありません。

なので、貸す側としては「経営リスクがなるべく低い事業」を手がけてもらい、融資回収ができなくなる確率を減らそうとします。

（もちろん、事業が上手くいかなかった場合に担保物件や個人の資産などから回収する想定もしますが、それについてはまた別の記事で）

◆どれも似たような物件になる理由

「リスクがなるべく低い賃貸事業」であると金融機関が考えているのは、だいたい以下のようなものです。

・賃貸需要がそれなりにあると思われるエリア、人口が一定以上の自治体
・ブレの大きい商業物件より、家賃が安定している住居物件
・築年数が古すぎると修繕リスクが上がるので、新しめの物件
・購入時に一定以上の入居率が確保できている物件
・サブリースがついている物件
・競売や公売など、購入者が瑕疵リスクを負うようなことがない

県庁所在地かそれに準ずるような自治体にある、RCなら築20年前後までの住居物件で、購入時に8～9割の入居が既にある。サブリースがついていればなお良し。

ということになりますね。誰がやってもそれなりの成果になる感じがします。

今や、サラリーマン投資家のボリュームはかなり大きなものになっているので、上記のような「会社員に融資しやすい物件」は、購入ニーズが集中します。

しかし、高くなりすぎると今度は融資がつかなくなるので、だいたい同じような利回りだったり、詳しくは割愛しますが「積算に対して8割程度の価格設定」だったり、とにかく似たような感じになります。

◆サラリーマン投資家は安く買えない

しかし、世に聞く「激安」「高利回り」の物件は、超絶なイナカにあるボロ物件であったり、全空だったり半分空いていたり、部屋中に残置物がどっさりだったりと、運営がしんどい物件がほとんどです。

事業実績のないサラリーマン投資家というポジションである限り、このような物件に融資を付けるのは難しいと思われます。

つまり融資を使う限り、極端に安く不動産を購入することができません。

以前の記事で、「事業者であれば融資の”形式上の上限”は事実上なくなる」という話をしましたが（もちろん決算書と実績次第）、事業者はサラリーマン投資家が手を出せないような「運営に手が掛かる物件」でも融資を受けられるようになります。

※参考記事：早く！法人を作ろう

もちろん、そのためには実績が必要なので、「リノベーションで家賃を大幅に上げたことがある」「地方でも高い入居率をキープしている」など、得意分野を作って金融機関にアピールできると良いでしょう。

自分の場合も、「転売を目的としたものではないものの、過去の売却物件は全て買値を大きく上回っている」という実績を示せているので、高い返済比率での借入が可能になっているのだと思います。

※どういう条件で融資を受けているかなども、セミナーで説明されています。