2011年以降の不動産投資

2020年5月18日

1年ほど中断していた不動産購入を再開し、その後は区分と一棟ものを併行して探していくようになります。

2011年には社員さんに業務を手伝ってもらうようになったので、雑務に時間を取られることがなくなり、区分マンションの初期リサーチ程度なら任せられるようになりました。

 

2012年 横浜市内で一棟もの(15戸)を購入(こちらは売却済み)。
2013年 石川県能美市で、2棟一括42戸。
2014年 神奈川県秦野市と石川県小松市で、合計6棟64戸。

と、購入ペースが上がっていきます。

能美(のみ)市のマンション。外観はキレイなのに空きだらけでした。

 

これは、前回お話したメールマガジンなどでの収入というよりは、サラリーマン時代に購入した物件を売却したことにより現金が増え、金融機関への信用が高まったのが大きな要因だと思います。

 

また、ぼくは自分の法人を作ったのが勤務先を退職してからで、いま考えるとかなり遅いタイミングでしたので、もっと早くから法人を作って決算実績を積んでいれば、もう少し早くから購入ペースを上げられたはずです。

参考コラム:自分で経験した「事業化遅れ」の失敗

ここは反省点ですね。。

 

ちなみに上記3物件の合計121戸のうち、購入時に空室だった部屋は66戸でした。平均入居率45.4%ということで、当然それ相応に安く買うことができています。

本日現在の入居率は、保有中の106戸のうち103戸入居で97.1%と優秀です。

 

区分マンションも、金融機関の開拓を進めて取得ペースが上がり、年10戸くらいのペースで購入できている年が続いています。そろそろ保有50戸になります。

金融機関などに提出する「所有物件一覧」の一部。

 

一棟ものに比べるとキャッシュフローの面で劣りますし、購入時の融資割合も高くないので(平均85%くらいの借入比率)、手元のキャッシュを如何に確保しておくかが大切です。

定期的に物件を売却して現金化したり、それでも足りない場合は個人保有の現金を法人に貸し付けたりして、決算書を良好に保つよう工夫しています。

 

2011年からの拡大期に注力したのは、

・金融機関をたくさん開拓する(現在10社と融資取引実績あり)
・決算書を良く見せるよう、各種指標に気を配る
・現預金を確保して、ローン特約なしで買付を入れる
・高い入居率をキープして実績を示しておく
・事務所、社員さんなど、「会社らしい」要素を強化していく

といったところです。

 

入居率の実績がしっかり伝わっていると、空きが多い物件でもさほど問題なく融資が出るようになります。

また、現在は当初より広い(事務所らしい)ところに移転しましたし、社員さんもパート職含めて3名に増えました。

朝出社すると人が何人もいて、「会社っぽいなぁ」って思います(笑)

 

会社員時代の物件選別や融資とは審査のされ方もだいぶ違いますので、早く「事業者」として金融機関とやりとりできるようになることが、規模を拡大していく大事な要素だと思います。

 

不動産投資はとにかく「長く続ける」ことの威力が凄いです。

割と普通の物件を買ったとしても、何年も保有すればキャッシュフローは貯まり残債は減り、売却した時にドカンと現金が戻ってきます。

そういう意味では、買い時はどうかなど考えずに、とにかく早くスタートするのが賢い選択肢かもしれません。

 

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