事業計画書をちゃんと作ろう
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不動産投資は、借入も含めて何千万円という資本を投じてスタートする立派な「事業」です。
他業種に比べてかなり安定しているとはいえ、基本的には多くの部分で飲食店や小売店など「普通の会社」と同じようなことをやっています。売上があって、経費を払って、残りが利益となり、自分（や株主）が受け取るか再投資されます。
◆事業計画書ってとっても大事
どんな事業も、開業や事業拡張の資金を借りようとする場合、金融機関には事業の計画書を作って提出します。
しかし不動産投資、特にサラリーマン投資家さんが定型的な制度を使って融資を受けようとする際には、そういった事業計画書を作らなくても融資が通ってしまうことが結構あります。
これは、金融機関が機械的な算出方法で収益のシミュレーションを行っていたり、不動産を仲介・販売する会社が代わりに作ってくれていたりするからです。ステージが進んで事業者として（自社にとって）規模の大きな物件を買うような場合は、やはり提出を求められることが多いです。
しかし、実際には投資の初期の頃こそ、こういった事業計画を作る必要性が高いのではないかと思うのです。こちらのツイートをご覧下さい。
政策金融公庫で融資を受けた人が高確率で成功しているのは、審査の際に「事業計画書」を作成・提出するからだと思います。
ダメな物件だと、計画書を作っている時に「あれ？これヤバくない？」って気づきますからね。
公庫の融資について、以前コラムに書いてます。https://t.co/G65VyPgFTk— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) March 28, 2019
HOME’Sで連載しているコラムを紹介するツイートですが、公庫は事業計画書を提出させられるので、結果的に失敗する人が少ないということが重要です。
公庫だから失敗しないのではなく、ちゃんと事業計画を作るから失敗を避けられるという訳です。
◆数字の根拠は？
事業計画には「数字」が大事。そしてその数字には根拠がないといけません。
飲食店の売上予想ひとつ取っても「席数がいくつ。客単価が昼が1200円、夜が3500円。回転数は昼が1.5、夜が2とすると・・・」みたいに、ちゃんと根拠のある数値を出さないといけません。
チェーンの飲食店が新規出店するような場合は、事前に競合店の数値をチェックしたり、自社の既存店の売上と人口や駅乗降客数とを比較して、予測が妥当であるかも入念に確認します。
しかしながら、不動産で派手に失敗してしまうような人は、こういった数字の検証をまったくしていません。
Q「戸あたり家賃7万円の根拠は？」
A「えっ・・不動産会社にそう言われたんで・・」
Q「販売価格の検証は？」
A「これはお値打ちだって言われました・・・けど？」
という感じで、会社員が上司に数字の報告をする場面だったら1時間くらいお説教を食らいそうなレベルの確度であるにも関わらず、簡単に何千万円の借金をして不動産を買ってしまいます。
公庫の事業計画書は、売上数値の根拠を記載するスペースがある訳ではありませんが、普通のリテラシーを持った社会人であれば、自分が書いた数字の根拠は確認するでしょう。
◆自分の経験談（頑張って作りました）
ぼくが一棟目に購入したアパートは公庫で融資を受けましたので、もちろん事業計画書を作成して提出しました。
公庫が用意した「ひな形」は、普通のお店などを想定していて使いづらかったので、ワードとエクセルを使って自分で最初から作りました。
※公庫のひな形は、商店を開業するような人を想定して枠が作られているので、例えば運転資金をどうするかみたいな項目があったり、経費のところに「人件費」「家賃（もらう方なのに・・）」の枠があったりで使いづらいです。
空室が続いている部屋があったので、公庫の職員さんに突っ込まれた時のために「どのように埋めるか」を考えたり、経費の内訳を記載するためにネットで「アパート経営 経費」などで検索して漏れのないように気をつけたりしました。
そうすることで、「キャッシュフローが出るには空室○戸まで。○年後には借入がここまで減っていて土地値より低くなるので、さすがに損はしないだろう」というような計算を、何十通りもしました。
家賃が下がる想定、経費が上がる想定。それぞれ○年後に、利回り15％で引き直したらいくらの売値になるか、20％ならどうかなども計算しました。
過去の話を出して恐縮ですが、かぼちゃの馬車のようなものを買った投資家さんが、こういったシミュレーションを行い、リサーチを伴った根拠のある事業計画書作りをしていれば、ほとんどの人が「これはヤバい」と気付いたのではないかと思います。
もちろん、事業計画作りは「買わない判断」だけでなく、「買っても良い判断」を導くこともあります。どちらの結果になるにせよ、根拠を持って事業の判断ができるよいうになるためには、事業計画書の作成は必須です。
感覚だけで正しい判断ができるようになるために、今は頑張って書類を作りましょう。
