中古アパート投資に有利な知識とスキル

2020年7月30日

ひと昔前と違って、不動産投資の序盤ルートは多様化していきています。

リーマンショックの前後は、とにかく積算の出るRC物件をフルローンで買っていく手法が規模の拡大に最も効率的でしたので、自分も含めて同じような物件に投資家さんが群がる構図が定着していました。

 

今でも積算RCが融資に強いことは間違いないのですが、かといって「積算超過=フルローン」という図式が成立するとは限らず、相応の自己資金を求められることが増えました。

総額が大きい分、融資割合が高くとも自己資金の絶対額は大きくなるということで、最近は積算RCを諦めて他の投資法からスタートする人も多いようです。

 

◆「さえない物件」には客付けスキルが大切

積算RC以外の投資法として候補の筆頭にあがるのは、中古アパートです。

中古アパートのメリットやデメリットについては他の媒体でもお話していますので、今日は「中古アパート投資に必要なもの」を考えてみました。

 

中古アパートは耐用年数の関係で、RCに比べて短い返済期間となることが多いです。必然的に高い利回りが求められます。

利回りが高いということは、ぱっとしない場所にあるぱっとしない物件だということです。

そんな競争力の低いアパートの価値を低予算で上げていき、しっかり営業活動をして高い入居率をキープしていくスキルが、中古アパートには必須であると言えます。

 

こういったアパートのある地域は家賃相場も低めであることが多いので、いくら価値を上げていきたいと思ってもお金のかけ過ぎには注意です。

きちんと「元が取れる」リフォームを施していくためには、設備やデザインなどについても、ある程度の知識が求められるでしょう。

 

◆ジモティを使う人って?

知人の大家さんで「ジモティ」を活用している人もかなり増えました。

ジモティは大家さんによる直接募集のためのサイトではないのですが、専用サイトである「ウチコミ」よりもはるかに高い反応が取れます。

 

ただ、ジモティは「問い合わせをしてくる人の属性が低い」「面倒でマナーのなっていない人が多い」というような特徴もあり、活用できている大家さんは、そういうデメリットというか難しい点を上手に克服しています。

 

古い木造・軽鉄アパートに住む人は、要するに予算的にRCマンションに住めない訳ですから、そんな人がジモティを使う目的は「いかに低予算で住むか」のみです。

クセのある利用者さんを、上手に捌くスキルが求められます。

 

◆意外とシンプルな出口戦略

耐用年数を過ぎたような木造アパートでも、高利回り物件は土地値に比べるとかなり高い価格で売られています

都内であれば利回り10%もないようなアパートが、実は土地値以下であったりすることも多いのですが、高利回りアパートは圧倒的に地価が安いエリアに所在することがほとんどです。

 

なので「土地値で売ることが出口」という戦略をとると大損してしまいますから、中古高利回りアパートの保有&売却戦略としては


・保有しつづけて投資資金を完全回収してしまう
・同じような利回りで、新しい初心者大家さんに売却する


のどちらかになるかと思います。

投資資金の完全回収というのは、必ずしも融資を完済するということではなく、これまでの累積キャッシュフローが残債を上回る状態になれば「その投資での勝ちが確定する」と言えるので、そこを目指します。

 

ちなみに、ぼくが買った最初の中古アパートは、7年くらい保有して後者(新しい大家さん)に売却しました。

残債はかなり減っていたので、多少価格が下がったとしても(このくらいの築年数になると、もはや大きく価格が下がることはないですが)キャッシュがどかんと戻ってきます。

もちろん、空室だらけだったり住めないようなボロ物件を再生させる投資ができれば、再生した瞬間に価値は激増しますから、比較的短期で売却しても利益を得ることができます。

中級者以上の不動産投資としても、中古アパートは可能性がありますね。

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