不動産の出口は「自分よりお金持ちに売れるか」がポイント
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不動産投資で利益を上げる方法は大きく分けて2つありまして、
1．家賃を得る
2．売却益を得る
というシンプルなものです。
ただし、ほとんどの不動産購入で融資を使いますので、1の家賃は「キャッシュフロー」という形で手元に残り、2の売却益は「売値と残債の差額」という形で現金を増やしてくれることになります。
◆自分よりお金持ちに物件を売れるか？
基本的には不動産投資の初期段階はキャッシュフローが最優先で、一定額の余剰金が確保できた後は売却まで含めたトータルの収益を重視するようになってきます。
今日は、出口の優位性について考えてみたいと思いますが、まずは先日のツイートをご覧下さい。
◆出口（＝次の買い手）がお金持ちであるほどトータルで儲かる投資になる法則
⭐︎上場企業や富豪
◎相続税対策などの資産家
◯富裕層
●自分と似たような投資家
▲ 自分より格下の投資家自分よりお金を持たない人にしか売れない物件は、出口で儲かりません。例外は実需向の区分や戸建て。
— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) August 18, 2020
不動産投資は、次の買い手がお金持ちであるほど出口で儲かりますので、「自分よりお金持ちが買う物件ってどんなものだろう」と考えると、トータルで利益を上げられるような投資ができると思います。
◆自分の売却事例をいくつか挙げてみます
まず、最初に購入した築16年の木造アパートは、7年くらい保有したあとで地元の投資家さんに売却しました。
耐用年数を過ぎた、とはいえ土地値を下回っている訳でもないアパート。小ぶりなので首都圏などの遠方から管理するのも大変ということで、「地元で」「購入時の自分と同じような人」くらいしか買う人がいません。
幸い相場は上がっていましたが、7年経過した木造アパートで大幅な売却益が取れるはずもありません。もちろん残債は減っていたので手元に入って来るお金は大きかったのですが、「出口で儲かる」というものではありませんでした。
次に、一昨年に売却した金沢市内のマンションは、相応の規模（28戸で満室時の家賃月額が120万円くらい）があり、外観もキレイで大規模修繕もされていたので、10年以上保有しましたが、かなり高い価格で売れました。
空室が多いために安く売られていたということを差し引いても、しっかり売却益が取れています。購入いただいたのは地元の企業でした。もちろん自分よりお金持ちです。
それなりのスペックをキープし、管理会社さんとの関係を強化して安定稼働が続く仕組みが構築されていました。そういう「仕組み」を買っていただいたとも言えるでしょう。
築年数が古めであることも、償却が大きく取れる節税対策として都合が良かったんだと思います。
◆究極の不動産投資とは？
究極的には、一等地にピカピカなビルやマンションを建築するノウハウや資力があれば、次の買い手に困ることはありません。
「土地を探したり、立ち退き交渉をする」
「競争力のある建築プランを作り、適正なコストで建築する」
「完成・稼働までのリスクを負う」
このようなことはできないけど、「全てが整った物件ならほしい」という買い手（資産家や企業）はたくさんいます。もちろん、頭金や融資の心配などありません。
そういう人を次の買い手として想定しておくような投資は、スルガ銀行の融資姿勢ひとつで売値が何割も変動してしまうようなものと比べて、かなり高度なものに感じますね。
出口を考えた投資法は、最近増えているＲＣ新築投資家さんを見ていて「いつかはそっちに行かないと」と感じていましたが、最近読ませていただいた弁護士投資家さんの本でもかなり近いことが書かれていました。
難しそうだし、今の自分にはレベルが高すぎると感じる方が多いかもしれませんが、不動産投資全体を俯瞰するという意味で大変分かりやすいので、ぜひ読んでみて下さい。
著者の堀先生は、最近富山のポールさんと戦ったりしてかなり面白いです。
