昨年の9月にリリースした区分投資の教材。

おかげさまで160名以上の方に参加をいただきました。しかも、その7割以上がアップグレード版（高い方）ということで、年明けの今でもUG版の特典である個別コンサルなどをこなしているところです。

※10億円の区分マンションを買う方法

ファミリータイプの区分マンション投資をしていくにあたって、割と似たような質問が集中する傾向があるので、今日はその話をします。

教材を買わない人でも、読んで役立つのではないかと思います。

◆自己資金系の質問

まず「自己資金がたくさん要るのではないか」という点。

ぼくは、10億円の区分を買うにあたって、8億5千万円くらいの融資を受けています。差額が拠出した自己資金ということになります。（＋諸費用）

自己資金をより少ないままで規模を増やそうとする場合、もう少し高い利回りの物件を買う必要がありますので、

・築年数が古いものも対象にして、耐用年数超えの融資も獲得していく
・実需との差額は取りづらいが、より郊外の物件を狙う

のどちらかのアプローチが必要です。

何かを求めれば、他の何かを妥協しなければならないのが不動産投資です。

キャッシュフローがもっと必要・・という場合も同様ですね。

◆投資エリアについての質問

ぼくが横浜を中心に、それなりの都市部でやっていることに絡んで「○○県でもできますか？」という質問も多かったです。

これについては「ある程度の賃料単価が取れるエリアが望ましい」と回答しています。具体的に言うと、65㎡（20坪前後）で10万円くらい。

それを下回ると「エリア的に実需と収益物件の差額が小さくなっていく（割合は同じでも実額が減る」「管理費やリフォーム費用が収支を圧迫しやすい」というデメリットが目立ってきます。

一方、郊外でグロス単価（それに伴う賃料なども）が低くなるほど、賃貸の利回りが上がり、キャッシュフローは出やすくなるという利点が出てきます。これも「バランス」を考えて検討すべきかと思います。

現在配信されている満室経営新聞では、本当の都心部（23区中心）のファミリー区分を取り扱っている会社さんに取材をしていますが、売却差額は出てもキャッシュフローがほとんど出ません。

「利回り、キャッシュフロー、融資割合（LTV)」を優先していくと、「エリア、価格上昇の期待値、実需との差額」が失われていく訳です。

◆融資付かない！系の質問

セミナー中でもお話していますが、区分マンションの融資を継続して受けていくためには、サラリーマン投資家を脱却する必要があります。

区分マンションを買って賃貸して、しっかり利益を取って売却した・・という実績があるからこそ、金融機関は「それなら次も」と安心してお金を貸してくれます。

しっかりとした決算書を維持する、キャッシュで区分投資を完遂させる、公庫などで（融資割合は低くても良いので）最初の融資を受け実績を作る、他の物件や事業で金融機関との継続取引が既にできている・・など、区分マンションに融資を付ける方法はたくさんあります。

このセミナーは、参加者さんから「区分というより、事業者融資のセミナーだ」という評価を受けたくらい、セミナー中に融資の話をたくさんしていますので、よかったら受講してみて下さい。

まだありますので、次回かもう少し後で続きを書きますね。