ブログ記事もだいぶ書き溜めてきましたが、読み返してみるとやはり「物件を買う」ことに関する記事が多いです。アクセス数も多いです。

ぼくが不動産投資を始めたころからずっと、売れる本も集客できるセミナーも「購入系」です。自己資金ゼロでフルローンで高利回り物件を買ってリタイア・・・みたいなものがウケます。

しかし、不動産投資の本質はそういうところではなく、きちんと高稼働で運営することだということは、きちんとお伝えしておきたいと思います。

不動産投資で失敗する人はほとんどの場合、運営の勉強不足です。

運転を学ぶことなく「車の買い方」ばかりを勉強して、無免許で乗って事故を起こしたようなものですから、本来であれば余裕で回避できいたものだと思います。

管理運営の知識やスキルが必須である理由を５つ挙げて、ツイッターに投稿しました。

◆管理運営をしっかり学ぶべき理由

・空室による家賃ロスは、二度と戻ってこない最大の損失だから。
・入居率、経費率はキャッシュフローに直結するから。
・運営力が上がると、買える物件の幅が広がるから。
・最大の失敗「破綻」を防ぐ最大の手段だから。
・変な物件を買ってしまうのを防げるから。

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) 2020年6月1日

今日はこちらの話をしていきたいと思います。本当に、本当に大切なことです。

◆入居率と経費が収支に与えるインパクト

家賃ロスについては説明不要でしょう。

今月空室だった部屋の遺失家賃は、来月どれだけ頑張っても取り返すことができません。もちろん、家賃が入らなかった月もローンは通常通りです。

また、物件購入資金の大部分を借入に頼っている場合、不動産収益のキャッシュフローは満室時家賃の２～３割程度であることが多いです。他業種と比べても、これは高い数値ではありません。

これはつまり、入居率が７０％を割ったり、空きが２割で経費が１０％増えたりしたら手取り家賃はマイナスになってしまうということです。

大家さんは、意外とあっさり赤字になるような状況にあるのです。

空室が解消できないのもそうですし、割高な原状回復費用の見積を見てびっくりする方も後を絶ちません。

言われた通りに支払って収支を圧迫したり、「こんなの払えるか！」と修繕を放棄して空室が拡大したり、いろいろです。

大家業の損益分岐点は、思ったほど高くないのは知っておくべきかと思います。

◆運営いらず物件を選んだ末路・・

運営力の不足が招くこととして、逆に「買える物件がなくなってしまう」ということがあります。無免許の人に運転できる車がないのと似ています。

希望利回りを満たすどんな売り物件を見ても、入居が決まるイメージが湧かず、かといって自分の生まれ育った東京城南地区の物件は利回りが低すぎて買えず。

決して出ることのない「立地抜群の築浅高利回り物件」を探して、何年もムダに過ごしてしまうような人もいます。

きちんとしたエリアマーケティングを行い、その上で物件に適切な価値向上を施し、きっかりと営業活動を行えば十分満室経営ができるのですが、そういう勉強には興味がないので自分の投資は進みません。

そもそも、管理運営が嫌いな人は、勉強だけでなく実際に物件に手を掛けること自体に抵抗感があります。要するに「買ったあとは何もしないでいたい」というヤツです。

こういう人は上記のようにずっと買えないか、「何もしなくて大丈夫ですよ」という甘い（嘘の）営業トークに乗ってしまって大変な結果を招きます。どちらも悲しいことです。

かぼちゃの馬車のように「買ってしまったら高確率で失敗する」という物件は確かにあります。しかし、ちゃんとした運営スキルがある人は、ああいう物件に手を出さないものです。

ちゃんとリサーチをした結果をもとに、「自分だったら埋められないな。売ってる会社が言ってることもムリがあるな」と気づけるようになれば、間違ったセールストークに気づくことができるからです。

ということで、管理運営の話はこれからも重点的にしていきます。

家賃を増やしたいなら、運営力を高めるべし、です。