不動産投資における「前提」とリスク感覚の話

2021年10月1日

不動産は他の投資に比べて「自分でコントロールできる範囲が広い」ことがメリットのひとつです。

日清商品の株を買った人が、毎食お腹がはち切れるまでカップブードルを食べたとしても株価に与える影響はほとんどありません。為替(FX)になるとさらに難しいです。

食べ過ぎの人のイラスト(男性)

一方、不動産は家賃設定も設備の増強も、なんなら内見用の照明をちょっと明るくするだけで建物価値を向上させることができます。ダサい名前であれば変更もできます。

従って、いわゆる「運」や「他者の動向」によって影響を受けることが少ない訳ですが、もちろん全てをコントロールできる訳ではありません

今日はそんな話。

 

◆国の安定を前提とした投資

不動産投資でコントロールが効かないリスクとしては、以下のようなものが考えられます。


・地震や台風などの災害
・強烈な失政などによる大きな景気の悪化
・テロや内線、他国の侵略など安全上の脅威
・物件所有エリアの劇的な環境変化


 

災害系は損害保険に加入することで大抵はヘッジできますが、それでも保険料が大幅に上がったり(いま実際にそうなっている)、さらには保険の引受が難しくなったりするリスクは大家さんではコントロールできません。

景気が悪くなれば、国民全体の所得水準が下がってじわじわと賃料の低下につながっていきます。金利が上がると多くの大家さんは打撃を受けるでしょう。

上がる金利のイラスト(円)

 

環境変化については「自治体の破綻」「鉄道ダイヤの改悪(急行が停まらなくなるなど)」「大規模施設の閉鎖」などがあります。これは、都会ほど1要因での影響が薄くなりますね。だからやっぱり田舎はリスクが高いです。

結局のところ、不動産投資というのは「所有物件が所在する国や地域がある程度長期的に安泰である」という前提に基づいていると言えます。

株は空売りなどの「悪くなる」方にベットする手法もありますが、不動産にはありません。

 

◆あなたの不安は払拭できない

なので、家賃収入は欲しいものの、このような「国や地域」についての不安が払拭できずに不動産を買えない人は結構います。

チャレンジ面談に来られた方でも、これを原因としてグチグチと前に進まない人は何人もいました。

何年も前であれば「いやいや、想定されているリスクが発生する確率はこんなに低いですよ」みたいなことを言って思考の修正を促したりもしましたが、バカバカしいので最近はそれ以上の話をしないことにしています。

自分はやる気のある人にお話をすべきで、やる気を出させる役目ではないので。

 

こんなツイートもしました。ね、バカじゃないですか。

これは「前提」なので、不安を払拭するとかしないとかの話ではないのです。

 

◆正しいリスク感覚に基づいた行動か?

追加の説明をさせていただくとすれば、日本が不動産投資に適さないようなダメな国だと本気で思っているのなら、その方は不動産を買うどころか、日本に住んだり日本で仕事をしていてはダメでしょう。

一部の外資系企業や売上の大半を海外向けが占めている会社を除けば、日本がダメになる前に、ご自身の勤務先がダメになるはずなんですが、リスク感覚に乏しい人は自分の見たいリスクしか見ていません

倒産のイラスト

自分の周りには「ちゃんと勉強してふさわしい不動産を買い、正しく運用していたのに外部の要因で投資に失敗する」以上のリスクが山ほどあります。心配するならそっちの方が先のはず。

むしろ、面談の帰宅途中に交通事故に遭ったり、自宅に強盗が入ることを心配する方が「当たる」確率が高いのではないでしょうか。

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