最強の高利回り物件獲得法である「空室だらけの物件を再生するプロセス」について、引き続きお話していきます。

関連記事：物件再生に必須な「あら探しの極意」

プロセスについては、前回も紹介したこちらのツイートをご覧下さい。

◆空きだらけの物件再生の流れ

・徹底的に「あら探し」する
・満室運営を目指す強い気持ちを管理会社さんと共有する
・短期間で一気に物件価値を上げ、ステージングや撮影で「すげー」と思われる
・満室祝勝会を一緒に計画する
・燃料をくべ続ける

これで満室。祝勝会で盛り上がりましょう！

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) July 1, 2020

今日は「強い気持ちを管理会社さんと共有する」こと、そして「”すげー”と思われる行動」についてです。

◆下がりきった温度を上げる

低い入居率が長い期間定着してしまっているアパートやマンションは、その物件の管理会社さんや近隣の仲介会社さんから「ダメな物件」という認識が定着しています。

ネットに掲載しても反響がないから掲載料のムダ。案内しても決まらないから時間のムダ。ダメな理由もたくさん挙げることができるでしょう。

大家さんとしてあら探しの後で行うことは、そのダメイメージを払拭するための布石を打つことです。賃貸経営チームのリーダーとして、そのメンバーである管理会社さんなどに「必ず満室にする」という意気込みを宣言しましょう。

もちろん、あなたの身の回りにもいる「クチだけのヤツ」になってはいけません。満室にするために、どんなことをしていくのかも具体的に明示して、「なるほど。これが本当なら入居率は上がるだろうな」という意識が共有する必要があります。

その際に、前回の記事でも説明した「あら探しシート」が役立つのです。

「このアパート。さすが空室だらけということだけあって、ざっと確認しただけでこれだけの改善点があるようです。基本的にはここに挙げた全てを改善していくつもりです」

とお伝えするのは、なかなか説得力があると思いませんか？

行動力があり（今は「ありそうに見える」という段階）、前向きにビジョンを語るような大家さんに出会うことで、ダメ物件に希望を見いだすようになるのです。

◆有言実行で「すごい大家さん」になる

そして、実際にドラスティックに価値を向上させます。

着手する前にビジョンを語るのは、「有言実行」を証明することで大家さんとしてのリスペクトに繋げる狙いもありますが、チームの皆さんの「満室プロジェクト」への参加意識が高まるのでは・・と思ってやっています。

時には「こうすればもっと入居者が集まると思う」というような改善提案をもらったり、家賃設定や募集条件などについて意見をしてくれる社員さんもいます。

価値向上は主にリフォーム会社や個人の職人さん、便利屋さんなどにお願いしていく訳ですが、ここでも管理会社さんからの提案を受けつつ、時には提携されている会社を通じて発注することでお金を落としつつ、なるべく一気に進めます。

予算をケチる気持ちから「とりあえずここまでやって、効果がなかったら次の施策をしてみましょう」という感じで対策を小出しにしていくのは良くありません。

さらには、ステージング（家具や小物を並べて部屋の見栄えを良くすること）や、プロモーション動画を制作すると、管理会社さんも驚いてくれます。

特に、地方の不動産投資家さんで上記のようなＰＲ対策をしているような人はほとんどいませんので、「このオーナー、スゴい・・・頑張らないとヤバい」という気持ちになってくれるといいなぁと思って頑張っています。

持ち物件でのプロモーション用写真です。ちなみに上記のようなステージングと、ＰＲ動画を撮影してくれる会社さんはこちらです。ぼくのブログを読んだと伝えれば、何か良いことあると思います。（代表の清水さん、めっちゃいい人です）　株式会社Ｎｏｂｌｕｅ（ノーブルー）

ごく普通・・・いや、普通をはるかに下回る小汚い部屋を放置していた前オーナーからの変貌ぶりは明らかです。

・ここまで頑張っていただいたなら、それに報いたい。
・この激変ぶりはスゴい。部屋探しをしている人に早く見せたい。
・空き部屋はいっぱいあるから、仲手もガンガン稼げる！
・これなら、楽して管理料を増やせそう。

入居付けへのモチベーションが上がれば、動機は何でもいいですよね。

物件取得、あら探し。それに基づいて満室への決意とビジョンを語り、短期間で期待されている以上のことを成し遂げることで、満室に向けてのムードが高まり、ちらほらと入居が決まってくるようになれば、まずは成功。

長く放置されてさび付いてしまったエンジンに油を差し、なんとか動き始めたという状態です。一度動けばスピードを上げていくのは難しくありません。