「属性の差」を不動産で換算してみた

2021年1月8日

一般的に「属性が良い」とされる人は金融機関からの評価も高く、このご時世であってもそれなりの額のお金を借りて不動産を購入することができています。

この世界にいるとそういうのって「当たり前」のように思えますが、年収1千万円の差なんてそれなりの不動産を持っていればすぐに追いつける額でもあります

それなのに、融資を受けられる金融機関や金額、金利などあらゆる面で差が付くのはどうしてでしょうか。

今日は、属性の差を別の視点で考えてみました。

 

◆個人属性を「決算書化」してみると

上記のようなピカピカな職業についていて年収もかなり高い人を、総称して「すごい人」と呼ぶことにします。そうじゃない人を「一般の人」と呼びます。

すごい人の年収は2千万円くらい、一般の人が800万円くらいのイメージ

 

このブログでは、純資産や利益(償還年数など)が融資を受けていく上で大切だという話を何度もしていますが、上記のおふたりを決算書的に比べてみましょう。


【すごい人】 純資産5千万円 年間利益1千万円
【一般の人】 純資産1千万円 年間利益150万円


 

もちろん数値はなんとなくの値ですが、このくらいの差はあるでしょうか。

ここで「利益」としているのは、給与収入から生活費相当分を差し引いた金額です

給与の高い人は生活水準も高いことが多いですが、金融機関的な見方、要するに「いざとなった時に借入金の返済を給与からどのくらい支払えるか」を考える際には、このくらいの差がつくでしょう。

 

◆年収の差は、不動産でどのくらいか

一方、この差を埋めるために不動産を購入した場合、どのくらいの規模が必要かを考えてみましょう。

表面利回りが10%の物件を融資を使って購入した場合、売上から経費や金利を差し引いた「減価償却考慮前の利益」は、だいたい売上の50~70%程度です。ここでは中間の60%を「利益率」として採用します

 

上記の「すごい人」と「一般の人」が給与から生み出している利益額の差である850万円を埋めるためには、不動産からの賃料で年間1417万円を稼ぐ必要があります。(計算式は「850万円÷60%」です)

1417万円の家賃を利回り10%で稼ぐためには、1億4170万円の物件を購入しなければなりません。

つまり、「すごい人」と「一般の人」の差は、利益を指標に比較すると「1億4170万円の物件を既に持っているくらいの差」であると言えます。

実際には、不動産の賃料は給与より変動がある(と考えられている)し、物件の老朽化やそれに伴う大規模修繕支出などを加味すると、実質的には保有2億円以上の差があると考えても良いくらいでしょう。

 

◆純資産の差は、もっと大きい

もう一つの指標である純資産で比較すると、差はもっと広がります。

サンプルでは両者の純資産の差は4千万円ということなので、一般の人が不動産を購入して純資産を4千万円増やすためには「税引き後の利益」が累計4千万円を超えるまで保有し続ける必要があります。

※減価償却を加味すると、もっと長い保有が必要ですが難しくなるので、ここでは考えないでおきます。さらに言えば1億円の不動産を、銀行が1億円以上で評価することはほとんどないので、実際の純資産の増え方はもっとゆっくりになると思われます。

 

先ほど例に挙げた、1億4170万円の物件から得られる「おおよその利益」が年間850万円ですから、税引き後に残るお金は600万円程度です。これが1年に積み上がる純資産の概算となります。

となると、これが累計4千万円に達するためには7年くらい掛かることが分かります。

まとめると、上記「すごい人」と「一般の人」の差は、


・金融機関が購入額と同じ評価を出すレアな物件を、
・1億4170万円分購入し、
・物件の価値を落とさず税引き後の利益を積み上げ、
・7年経過する


くらいであると思われます。

かなり強引な計算ですが、思ったより大きな差があると分かっていただければ目的は達せられます。

 

◆不動産なら追いつける

しかし逆に考えれば、一般の人であってもご自身の与信の中で(小ぶりであっても)コツコツと不動産を買い進め、利益を積み上げていけば「すごい人」との差を埋めることができるとも言えます。

サラリーマン年収800万円の人が、特別な転職をせずして10年以内に年収2千万円になることはありませんし、5千万円の貯金をすることも難しいでしょう。

 

それを考えたら、やはり「スタートラインからして違う」なんてやる気を落としているヒマはありません。

少しでも早く始めて家賃を長く稼ぐことが大切ですよね。

もちろん、本来比較すべきは属性の違う人ではなく「過去の自分」です。

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