滞納についての基本的な考え方
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コロナ自粛による不景気と、大家さんが恐れる「お家賃を払わなくてもいい風潮」のせいで全国的に滞納者が増えています。
保証会社も、これから数々の構造的な問題を露呈することになると思いますが、全ての入居者が保証会社と契約している訳でもありません。
特に、中古で利回りの高い物件を購入しようとすると、前のオーナー（＝売主さん）の管理がずさんであることも多く、多少の滞納であれば放置しているようなこともあります。
そこで今日は、ぼくの滞納に対する考え方や解決のコツについてお話します。
◆自分の滞納解決歴と基本スタンス
入居者さんの大きな滞納歴としては、
・明け渡し訴訟 3件
・そのうち、法廷（口頭弁論）まで進んだもの 2件 → 和解が成立
・強制執行の直前まで進んだもの 1件
といったところです。内容証明を出す程度の滞納で10数件くらい。
昔はこういう感じで内容証明をポンポン送ってました。
幸いなことに強制執行を実行して、家財を運び出したりするまでは至っていませんが、後述するように適切な処置を行っていれば、「よっぽどの特殊事情がある」か「入居者が致命的にバカ」でない限りは、それ以前の段階で解決します。
もちろん、上記3件の入居者さんは全て、ぼくが物件を購入した段階で既に賃貸中だった方でして、自分で入れた（審査をした）入居者さんが長期の滞納をしたことは、今まで一度もありません。
滞納解決についての本を読むのは、既に滞納者が出て困っている人だと思いますが、そういう本には必ず「きちんと審査をして、滞納させないのが大切」なんて書いてあります。。笑
この本は20年以上前に出版されて既に絶版になっていますが、今でもこの書籍が滞納解決関連ではベストです。
弁護士さんが監修をしているにも関わらず、ちょっとだけ（自己責任の）イリーガルなことも書かれているのが良いです。借地借家法が致命的にダメな法律なので、きれい事だけでは、滞納は解決できないのだ！
さて、家賃滞納についての基本的なスタンスについて、数日前にツイートしました。順に説明していきましょう。
家賃滞納についての基本的な考え方。
1．法律に則って、淡々と作業を進める。
2．優先順位は「被害拡大の防止」「家賃の回収」の順。
3．入居者を教育しようとしない。面倒で放置したり、損切りができずにさらに滞納が続いたり、言えば通じると思って精神を病んだりしないためのスタンスです。
— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) 2020年5月22日
◆法律に則って淡々と作業を進める
これは、簡単にいえば「面倒くさいからといって放置しない」「可能な限り早く動く」「法律以外のところで解決しようとしない」ということです。
・滞納が発覚したら「すぐに」督促の連絡を入れる
・連絡が取れなかったら、取れるまで電話をかけ続ける
・1ヶ月支払いがなければ内容証明郵便を送付
・3ヶ月で訴訟申し立て
このような流れです。
残念ながら日本の法解釈で「家主と入居者の信頼関係が崩壊するのが滞納3ヶ月」ということになっているので、明渡し訴訟は3ヶ月経過しないと受け付けてもらえません。
また、裁判を行う場合には賃貸借契約を解除して、「●●日までに出て行きなさい」と入居者に伝えたという証拠が必要なので、3ヶ月経過時にも内容証明郵便を出します。
内容証明と裁判の間に、調停といって裁判官の前で両者が話し合う機会を設ける大家さんも多いようです。
◆優先順位は「被害拡大の防止」「家賃回収」の順
最近でこそ悪質な滞納、つまり「払えるけど払わない」っていう滞納者が増えましたが（足立区の給食費のように・・・）、大部分の人は家賃を払うお金がないので、支払いが滞っている訳です。
最初の滞納で困ったときに地元の弁護士さんに相談に行ったのですが、その時にも「家賃を長期間払ってない人が、これから経済的に回復する可能性は低いので、家賃を回収するよりも出て行ってもらう方法を考えた方が良い」と言われました。
※その弁護士先生は、30そこそこの若者が飛び込みで事務所に入ってきたのに話を聞いてくれて（しかもお金を請求しなかった！）、ホントにいい人でした。
ということで、裁判になるくらいの入居者の場合、明け渡しと同時に未払い賃料の請求をすることはするのですが、「退去してもらって、これ以上被害が拡大しなければ御の字」と考えましょう。
場合によっては引っ越し費用を出してあげるのも、早い解決には有効です。まさに「損切り」という言葉がこの場面で当てはまるでしょう。
◆入居者を教育しようとしない
サラリーマン投資家さんは本業のお仕事もしっかりこなして、不動産では銀行への返済も期日通り支払っているキチンとした人ばかりです。
そういう人からすると、たかが数万円の家賃を払わなかったり、「明日払います」と言いつつ約束を守らなかったり嘘を平気でついたりする滞納者のことを、人として許せないと思うことがあります。
内容証明送付や訴訟の段階になった時にも、滞納者は普通の人が想定するようなことを言いません。「詫びの一言もないのか！」と怒りを増す大家さんも多いことでしょう。
滞納者からの答弁書。家賃払ってないのに建物の不具合を延々と書き連ねています。結局、払わないまま夜逃げしました。
しかし、日本の裁判では名誉毀損などの一部の例外を除いて「謝罪をしなさい」という判決を取ることができません。ぼくも初期の頃は「もう、払わんでいから反省文でも書けよ」って思いましたが、無理なのです。
例えば入居者の「佐藤春夫」さんが滞納家賃を支払う際に、
「ｻﾄｳﾊﾙｵ ｵｵﾔﾉﾊﾞｰｶ」
という名前で振り込んでも、こちらは突き返すことができません。
社会の仕組みとしてそうなっている以上、反省を促したり改心させようとしてもムダですし、それによって大家さんが疲弊してしまいます。
誤解を招く言い方かもしれませんが、悪質な滞納者は「プログラムのバグ」とか「レタスを買ったら黒く変色していた部分」みたいなイメージで、淡々と取り除くようにします。
保証会社を利用するのはもちろん良い方法ですが、「自力でやれないもの」を全面的に委託してしまうことはリスクが伴います。自分でも滞納の解決ができるスキルがあれば、賃貸経営のネガティブなところを武器にすることもできるでしょう。
