ぼくが不動産投資を始めた頃は「不動産を買ったら永久保有」という考え方が根強くありました。売却しても損をするだけだ、とも言われていました。

バブルの反省なのか、安易な転売目的で不動産を買うのではなく、しっかりと賃貸業に勤しみなさいということで言えば、ぼくもそう思います。

◆転売でも損切りでもない売却

ただ、それから知識や経験が増えていくことで考え方も変わってきましたし、実際ぼくも多くの物件を売却しています。

「出口戦略」という言葉はそんなに好きではありませんが、不動産を売ることについてもブログのテーマとして採り上げていきたいと思います。まずは先日のツイートをご覧下さい。

◆ある程度の期間保有した不動産を売却する3つのメリット

1.現金が増え、更に大きな投資に進める
2.決算書に表れなかった含み益が顕在化する
3.レバレッジ比率の改善

1以外はちょっと理解が難しいかもしれませんが、お金いっぱい持ってる投資家さんでも定期的に物件を売っているのは上記の理由から。

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) June 10, 2020

不動産を売るのはいろんな目的があります。ざっと思い浮かぶものとして

・値上がり目的で買った物件の転売
・今後ダメになりそうな物件を、他人にパス
・現金が必要になったので
・古い物件を新しいものにするなど「資産の入れ替え」
・運営がうまく行かず、保有できなくなった
・相続でもらった物件を運営する気がない

こんなものでしょうか。上記のツイートの１（現金が増える）は、この中に含まれていますね。

しかし、どの理由でもないのに不動産を売却するような投資家さんもいます。むしろ規模をガンガン増やしている人に多いようです。

これはツイートの２と３。決算書と投資指標からの理由によるものなのですが、今日はこのうち２（含み益の顕在化）を解説していきたいと思います。ちょっと難しいです。

◆BS上での資産と負債の変遷

５千万円のフルローンで購入した不動産があるとします。融資期間は20年でしたが、10年間頑張って運営してきたというモデルで考えてみましょう。

物件購入時のBS（貸借対照表）の資産欄には、この物件が土地と建物に分かれて掲載されます。「土地2500万円、建物2500万円」みたいな感じです。

フルローンで購入したので、購入価格と借入金額は同じ。資産は増えましたが、「純資産（資産ー負債）」は増えていません。

建物は減価償却していきます。築年数と構造によって償却スピードは変わりますが、とりあえず10年後に1500万円になっているとしましょう。そうすると、この人の不動産資産は「土地2500万円（変わらず）、建物1500万円」です。

同じ家賃をもらい続けていても、資産は減ってしまうんですね。

ただ、順調に借金を返しているので、10年経過時には5千万円あった借入金（BS上では「長期借入金」）は2800万円くらいになっています。

資産は3500万円に減りましたが、負債も減ったので「3500万円ー2800万円＝700万円」が純資産となります。（もちろん、キャッシュフローで現預金も増えているはずです）

しかし、もしこの物件が家賃をキープし続けていることで買値と同じ5千万円で売れるとしたらどうでしょう？

◆いくらで買っても、それが資産

決算書に載っている不動産資産は「簿価」といって、市場価格に関係なく購入金額と減価償却によって決まります。

先ほどの不動産を1億円で掴んでしまった場合でも、帳簿上の資産は1億円。5千万円で売却して損が確定するまでは、1億円の資産をもっていることになります。

同じように、売却すれば利益が確実に出る物件でも、実際に売却するまで帳簿上の資産は変わりません。

この人が予定通り5千万円で物件を売却した場合、「5千万円ー2800万円（残債）＝2200万円」が現預金としてBSの資産欄に載ります。債務はゼロになりましたから、この現預金はそのまま「純資産」です。

これは、金融機関から見るとかなりのプラス評価になります。

純資産も自己資本比率も良くなっているから当然なのですが、継続的に銀行融資を受け続けているような人は、こういう理屈を知っていて上手く活用しています。

決算書の知識は、不動産の規模拡大や融資戦略に必須ですので、しっかり勉強すべきかと思います。ただ「決算書の読み方」みたいな本を買ってきても難しすぎるので、早く法人を作って自社の決算書を完全に理解するのがオススメです。

ツイートの3番「レバレッジ比率の改善」については、別の記事で説明しますね。