戸建投資で勝てる2つのパターン

2020年8月24日

2006年くらいから10年以上にも渡って一世を風靡・・・というか、サラリーマン投資家の王道とも言って良いほどだった「光速投資」

積算の出るRCをフルローンで買い進めていくやり方ですが、それが昨今本当に難しくなってきています

理由についてはまたお話しますが、これからスタートする方は、かなりの覚悟とバックグラウンドがないと難しいかもしれません。

ですから、このブログではもう少し小ぶりな投資法についても研究・紹介をしておりますし、これからもそのスタンスは変わりません。今日は戸建についての大まかなお話をしたいと思います。

 

◆成功するパターンは2つだけ

まずはこのツイートをご覧下さい。戸建の2タイプについて。

 

ツイート内の画像は、そのとき楽待に掲載されていた戸建の売り物件で、それぞれのスタンスに近いものです。

戸建物件はたくさん売られていますが、投資として成立し、安定して運用できるとなると上記の2パターンに絞られるのではないかと思います(次回に書きますが、キャピタルを狙った投資はこの限りではありません)

 

◆その理由(戸建の販売タイプ)

他の形態が投資として成立しにくい理由を挙げてみます。

最大手サイトの楽待で神奈川県の売り戸建を検索すると、本日時点で192件の情報を見ることができました。

 

利回り順に並べてみると、以下の5パターンに集約されます。

1.激安系の戸建(上記ツイートの「激安系」)
2.利回りは高いが、大幅なリフォームが必要な空き戸建
3.シェアハウス運用での利回りが載っていて、特にお得でもない物件
4.土地値と同じかそれ以下で売りに出ている戸建(上記ツイートの「土地値系」)
5.実需向け価格に近い、まったく高利回りではないもの

 

この中で、戸建不動産投資として成立するのは、やはり1と4だけです。

ちなみに2(リフォーム含めたら普通かそれ以下の利回り)はこんな感じ。

37㎡で9万円の想定家賃はムリでしょう。。しかも、リフォームが必要とのことなので、プラス50万円(総額 約600万円)で家賃5万円なら利回り10%と、どこにでもある水準です。

ぼくが思うに、空き戸建の「見込み家賃」は悪質だと言えるレベルに高く書かれていることが多いです。

 

ほかにも、価格200万円&修繕も200万円見込み。家賃は高く取れても4万円・・というようなスペックの物件は、神奈川だと横須賀のほうにたくさんあります。

そういう物件が「売値200万円、家賃4万円 = 利回り24%!」として売られています。

リスクを取って危ない物件を買っても、利回りがその程度だとモチベーションとしては高まらないと思います。

 

そして、シェアハウスとして普通の戸建を売ってるのは、ほとんど欺しといって良いくらいの売り方なので論外として、あとはほとんど5の「普通の価格」での販売です。

 

家賃20万円は横浜市内といってもかなり高く、上手に賃貸付けができたんだと思います。それでもこの程度の利回りしか出せません。

これでも、空室を実需向けに売却する場合よりも低い価格ですから、投資として成立する金額で売られるケースは非常に少ないものです。

 

◆普通の戸建は規模を増やしにくい

もちろん、必要以上に高い利回りも土地値以下の価格も狙わず、「利回り7~8%、築年30年くらい、土地値と比較すると2倍くらいの売値」みたいなよくある戸建を買っても安定した入居は付くと思います。

ただ、こういう戸建は金額も2千万円弱~ということで、キャッシュで買うにはきつい上に融資付けでも特に有利ではありません。

同じようなタイプをたくさん保有するのは難しいでしょう。

ぼくも、過去に2つ戸建物件を購入したことがありますので、次回はそちらの紹介をしつつ、成功する戸建投資について考えてみたいと思います。

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