自分がメインで取り組んでいる、ファミリータイプの区分マンション投資ですが、ブログの中ではさほど頻繁テーマにしている感じではありませんでした。

タグの中に「区分」というものがありますが、具体的なノウハウについてお伝えしているのは、トリプルゲージ選別について説明しているこの記事だけです。

※参考記事：区分マンション選別の「3つの指標」

◆５０万円のセミナー

これは、チマチマした区分マンション投資についての需要（読者さんの興味・関心）が多くないだろうから・・というのが理由ですが、そうでもないのかなと思うようなことがありました。

ぼくがやってる区分マンション投資を「ブンマン投資」って名称で50万円のセミナー見つけた。1泊2日の合宿。

価格はともかく（いや、高いけど）、2日もかけて話すことあるのかな。。
ブンマンを9億4千万円分保有しているぼくでも、2時間話すのがせいぜいです。すごい興味ある。

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) May 17, 2021

50万円のセミナーなんてあるんですね。すごい。

上記ツイートの通り、ぼくは9億4千万円分・現在56戸の区分マンションを保有しています。おそらく50万円セミナーの講師よりも多いでしょう。

なので区分のノウハウをブログに書いてみたら、参考になる人もいるのかなと思いました。何度かに分けて、説明していく予定です。

◆出口で損をしない方法（意外と難しい）

今日はまず、ファミリータイプの区分マンション投資の概要について。

よし、自分もTwitterで区分のセミナーしよう。

① 分譲マンション投資で利益が出る理由

同じ部屋でも賃貸中（室内が見れず住むにはリフォームが必要）と実需向けなキレイな部屋では価格が違います。
賃貸で家賃を得つつ、この価格差を利用して安定した出口を取るのがこの投資の基本になる部分です。

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) May 17, 2021

不動産投資では、家賃収入と同じかそれ以上に「価値が落ちにくい不動産を買う」「できるだけ高い価格で売る」ことが大切ですが、ファミリー区分はそれが自然にできるというのが最大の強みです。

更地以外の不動産は、建物の老朽化によって経年とともに価値が下落していきます。下落しないためには、下記3つの条件のうち少なくとも1つ以上を満たす必要があります。

1．相場が上がる
2．自分で価値を上げる
3．最初から相場より安く買う

リーマンショックの直後に「これから上がるな」と思って仕込んだり、経済が発展して国中の地価が上がりそうな国に投資したり、相場を読んで不動産を買うことで利益を出している人はたくさんいます。

しかし、予想が外れることもあります。投資した国で内戦が起こったり、コロナの影響で外国人が来なくなって地価が下がるような地域もあります。

であればリフォームなどによって価値を自分で上げたり、最初から安く買う方が確実性がありますね。

競売で不動産を安く取得して、明渡訴訟をやって占有者を追い出して、ボロボロの内装をリノベーションして売れば、高確率で利益をあげることができるでしょう。

しかし、時間が掛かることと相応の資金・スキルが要るので、誰でもできるという訳ではありません。

◆ファミリー区分は最初から安い

一方で、ファミリー区分投資の場合は「賃貸中のファミリー区分を買った」という時点で上記の3番目である「最初から安く買う」ことができます。

賃貸中の部屋が安い理由は、ツイートの通りで室内の確認ができなかったり、リフォーム費用が掛かるからです。

しかし、一棟もののアパートやマンションを買っている不動産投資家からすると、室内が見れなかったり退去後のリフォームが必要なのは当たり前。

買ったら普通に家賃収入を得て、入居者さんが出て行って室内が見れるようになったら、普通に原状回復して再賃貸してもいいし、少し気合いを入れたリフォームを施してマイホームとして住む人に売っても良い訳です。

もちろん、よほど良い立地＆管理でない限りは、分譲マンションであっても経年と共に価格は下がります。

それでも、まともな価格で購入していれば「価値の下落スピード」は「家賃収入を得るスピード」より遅いはずなので、入居者がいる限りは損をすることはありません。

これが、ファミリー区分投資で損をしにくい理由です。

損失を出す可能性があるとしれば、何かのリサーチを間違えて高く買ってしまい、場所が悪くて賃貸もつかない・・という2つのダメ要素が重なった時くらいでしょうか。

大きく儲けなくてもいいけど、損はしたくない・・というタイプの投資家さんには、とても向いているんじゃないかと思います。