前回の記事では「今ある預金の範囲で不動産投資を開始する」というテーマで、低予算でも取り組めるスタンスについて説明しました。

融資が厳しくなると戸建投資が流行りますね。ぼくが運営している「プレミア投資部」でも、今月NSX松田さんのセミナーをするのですが、募集を開始してすぐに満席になりました。

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今日は、もう少し自己資金がある場合のスタンスについて説明しようと思います。

◆高積算RC投資は、地方在住が有利

前回もご紹介した、こちらのツイート。

◆持ち金の範囲で勝負する目安（単位:万円）

〜100
転貸戸建かレンタルスペース
〜300
超ボロ系戸建
〜500
ファミリー区分
〜800
下記ブログ参照
〜1500
小ぶりな積算系RC
〜3000
大きめRC、土地から木造新築
〜5000
RC新築、商業ビルhttps://t.co/45YFVXLyik

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) August 27, 2021

融資に強い（評価が高く出やすい）と言われているRCマンションも、いまは自己資金1千万円以下では厳しくなってきました。

比較的評価の緩い金融機関で自己資金1割＋諸経費が必要ですから、1500万円くらいの自己資金があると7～8千万円の物件が買える可能性があります。

このくらいの価格帯だと首都圏では少し外れのエリアになります。

最近は、債務者（大家さん）にとっての遠隔地に融資をする金融機関がかなり少なくなっているので、都内近郊に在住の投資家さんが地方の中核都市で評価の高そうな物件を探してきても、なかなか買うことができません。

「地方中核都市」と「一都三県のイケてない場所」であれば、賃貸付けや今後の価格推移は断然前者の方が有利ですから、2021年時点では地方に住んで地元で投資をする人のほうが、このスタンスでは良いスタートを切れそうです。

◆土地から新築の自己資金はエグい

そして今、注目を集めている新築投資ですが、正直かなり（相当）ハードルが高いように思います。木造の場合でも、必要な自己資金は3千万弱くらい必要でしょう。

コテツさんとやってる「学べる新築倶楽部」では、そこまでの資金を用意できない会員さんのために小ぶりの案件（6～9戸程度で土地の安い場所にあるプラン）も紹介していますが、そういった案件を紹介しても「いや、、エリア的にちょっと・・」と決断ができない人が多いです。

中古の価格が高止まりしていたり、築古物件の客付けに苦労したりと新築に関心が集まるのは分かります。

そして、建売系より高い利回りが望める土地から新築をしたいのも理解できるのですが、資金と希望がマッチしていないケースがよく見受けられますね。

◆見合うスタンスよりも、さらに下げて

どのスタンスを選ぶにしても「資金的に厳しい中で、なんとか実現できるよう頑張る」のは、難易度が高いだけでなくリスクにも直結します。

100万円で戸建投資をしようとしたり、貯金ゼロでオーバーローンを狙うようなことをイメージすれば理解できると思います。

それよりも「自分の資産背景に見合ったスタンスよりも、1つランクを下げる」くらいをオススメしたいところですね。

ぼくだと、キャッシュで購入できる程度の区分マンションを買い進めていますが、融資は確実に通りますし、万一失敗した場合の損失も相対的に小さく済みます。

小ぶりで数を増やす戦略は事務処理などの面倒くささはありますが、そのうち投資家さんの多くがその良さに気づくはずなので、今後のスタンダードになっていくのではないかと思います。