動画やコラムに取材記事。毎月盛りだくさんでお届けしているプレミア投資部の9月配信がスタートしています。

※不動産の学校「プレミア投資部」の詳細はこちら

動画の配信を始めたのが今年の2月からで、お届けする情報量が爆発的に増えています。一度試してみる価値は、あると思いますよ。月額2千円～です。

◆「純資産」はどうやって増える？

さて、今日はあっさりしたお話をしようと思います。

プレミアの読者さんならご存じかと思いますが、ぼくは月額1千万円以上の家賃を得ているものの、区分マンションを多く保持しているためキャッシュフローの数値はさほどではありません。

もちろん、お金は貯まっていくのですが、事務所の家賃や社員さんの給与などの会社運営にその大半は消えますし、残った分以上に「次の物件を買う時の拠出金」が掛かりますから、まったく手元に残りません。

しかし、実際には資金不足で飛んでしまうことも、銀行から次の融資を断られることもありません。それはなぜかというと「元金を返済しているから」です。

決算書のところで少しお話しましたが、企業の資産や負債（主にBSの分野）において、キャッシュフローと元金返済はほとんど同等に扱われます。

現金として通帳に入っているお金も、「土地・建物と借入金の差額」も同じく「純資産」なのです。

◆減価償却よりも早いペースで元金を減らす

こちらもプレミアの収支レポートをご覧いただきたいのですが、ぼくは賃料収入に比べるとかなりの割合を元金返済に向けています。

元金返済の金額を「A」として、当該物件の減価償却の金額を「B」とすると「A＞B」の状態がキープできていれば、返済を進めると純資産が増えていく計算になります。（逆だと、返済が物件の価値下落に追いつきません）

自分の場合は、元金の返済のペースは減価償却の2倍以上ですから、税金上は苦しいものの金融機関からの評価はきちんともらえる・・という訳です。

貯金の数倍のペースで、帳簿上の「純資産」は増えているということですね。

◆事前のイメージよりも資産は増える

不動産投資は、戸建であっても数万円、小ぶりのアパートなら数十万円の家賃を毎月得られます。

全体の5～6割にもなる返済に経費を加えるとCFは微々たるもので、不動産投資記事に付くコメントでも「どうせ手残りはわずかでしょ」みたいなイヤミが載ったりします。

◆純資産を増やそう！

不動産投資家の純資産は、主に何によって増えているのでしょうか。物件取得ではありません（BS上は増減なし）キャッシュフロー？そんな訳ないの知ってるはず。

答えは「借金を返す」です。
元金返済と減価償却の差が純資産になる。時間を味方にしましょう。#何もしなくてよい

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) September 14, 2021

しかし、目には見えずに帳簿の中だけに存在している純資産は、物件を売却したときにしっかりと通帳に印字されます。

オススメする訳ではありませんが、仮に保有中のキャッシュフローがずっとマイナスでお金が減り続けるような投資であっても純資産は爆増していることだってあり得ます。

「借りて、買って、返す」

※「融資を受けて収益不動産を買い、その家賃から元金をせっせと返済する」を短くまとめたもの。

これが、規模拡大の秘訣ではないかと思います。