不動産投資のスタンスは、どれも優れているところとそうでないところがあり、全てを兼ね備えたパーフェクトな投資法というものは存在しません。

先日の記事で投資のフェーズについて説明しましたが、今日は不動産投資をスタートしてすぐの段階の特徴と注意点などについてお話してみたいと思います。

参考記事：不動産投資のフェーズとかいうもの

◆とにかくお金がないから・・

まずは、こちらのツイートをご覧下さい。

◆初期段階（CFフェーズ）の不動産投資

重視すること
　・融資割合（いかに現金を使わないか）
　・キャッシュフロー
犠牲になること
　・金利負担
　・エリア
　・出口の見通し

売ったら損をするような時期に持ちこたえられるよう、高稼働を維持する努力が必要。一棟目は新築を買うのもあり。

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) August 21, 2020

よほど豊富な金融資産を携えて不動産投資の世界に入ってこない限り、最初の段階で重視すべきは「いかに少ない資金で大きな物件を買うか」でしょう。

もちろん、規模の拡大を重視せずのんびり家主業を楽しもうという方であれば別ですが、そうでない限り頭を悩ますのはとにかく「自己資金不足」です。

それでも必死で規模を拡大していくためには、購入価格に対する融資割合をなるべく高くしていく必要があります。

「目指せフルローン」ということになりますが、仮に自己資金の拠出が諸費用分だけですんだとしても、物件を買っている限りお金が減り続けます。

自己資金を回復させるにはキャッシュフローを積み上げるしかありませんから、返済比率が低くなるよう返済期間を長く延ばそうとしますし、ある程度の利回りが求められます。

◆犠牲になるもの（妥協すべきもの）

その結果、いくつかの弊害が生じます。

弊害というよりは「優先させたいことの代わりに、犠牲になるもの」というほうが正しいかもしれません。利回りを確保しようとするために、購入対象のエリアはある程度地方寄りになってきますし、築年数も古めになることが多いです。

また、融資というものは金融機関から「安全だ」と判断されると金利が下がり、その逆の場合は金利が上がります。

資産や実績のない会社員への融資、しかも物件価格に対して高い割合（90％～フルローン）となると、資産家や優良企業向けのような低い金利は望めません。

ぱっとしないエリア、高い融資割合、そして長い返済期間となると、今度は出口が見えづらくなってきます。「何年後に、いくらくらいで売れる」という予測が立ちづらくなるのです。

しかしこれも、自己資金温存とキャッシュフローを重視した結果ですから仕方ありません。出口をバッチリ見通せる不動産を買うには、現金が要るのですから。

資産家が購入する一等地のビルなどと違って、CFフェーズの投資家さんが保有する物件は、融資情勢の影響を強く受けます。融資が緩ければ価格は上がり、締まれば価格は下がります。

融資が厳しく価格が下落している間は、残債以上の価格で物件を売ることが難しいかもしれません。その場合でも、しっかり高稼働運営を継続して「売らなくても良い」状態を維持できる必要があります。

空室増加などで運営が維持できなくなり、価格が下落している時期に物件を手放さざるを得なくなると、残債と売値の差額を自己負担しなければならず、頑張って回収したキャッシュフローを吹き飛ばす結末になります。

◆状況把握と運営力、あと新築

融資を使わずコツコツと物件を増やしていくスタンスでない限り、ほとんどの投資家さんはこういう状態を経験しています。

大切なのは、ここまでお伝えしたような特徴をご自身で把握していること。そして、利益の出るタイミングで売却ができるよう、管理運営の知識とスキルを高めておくことです。

※自身の運営状況だけでなく、物件やエリアの将来性や融資の状況・見通しなど、把握しておくべきことはたくさんあります。

ただ、ツイートの最後にあるように良い新築アパートを購入することは解決策のひとつかと思います。

利回りとキャッシュフローを多少犠牲にする代わりに、管理運営の難易度を劇的に下げてくれるので、最近は以前よりもこのスタンスを推奨することが増えています。

関連記事：一棟目に新築を買うメリット