銀行はどこを見てお金を貸しているか

2020年9月17日

新しいシステムには「タグ」という機能がありまして、このブログでも各記事ごとにいくつかのタグを設定しています。

「初心者向け」「新築」「日々の活動」「時事ネタ」などなど。

こちらのタグはPCなら画面の右下、スマホの場合は画面の一番下に一覧がありますので、勉強目的でお読みいただく場合はタグでソートをかけると理解がしやすいかと思います。

 

◆事業の成否、借主の信用、最後に物件評価

例えば「融資」のタグが設定されている記事の一覧はこちらになりますが、融資のそもそもの基礎的な話をしていなかったなぁと気付きました。

ですから、今日はこれから不動産を買う方や、これまで自分で金融機関を回って融資付けをしたような経験がない方に向けて、融資の基本的な考え方を説明します。

 

まずは、こちらのツイートをご覧下さい。

 

銀行というものは何やらシステマチックな公式のようなものに物件情報や属性などを当てはめて、融資の可否を判断しているようなイメージがありませんか?

 

不動産投資を始めた頃の自分は、まさにそんな感じでした。

だから、利回りが高くて「これはイケる!」と思った物件や、いわゆる積算がガンガン出ていて固定資産税評価額よりも安く売られているような物件を持ち込んで審査落ちすると、理解に苦しむことがありました。

この銀行員は不動産投資のことをよく分かってないのでは・・なんて思うこともありましたが、分かってないのはもちろん当時の自分です。

 

◆何に貸すかより「誰に貸すか」

金融機関は、昔の自分のような駆け出し投資家が思っているよりも、はるかに個別性を見て審査をしています

例えば古めの物件を買おうとする場合、通常の審査ルールとしては「耐用年数を超えたところで建物価値をゼロとして、その時点で土地値以下まで返済が進んでいなければダメ」というものがあったとします。

 

しかし、過去に古いアパートを大規模リフォームによって再生した実績があり、今回も収支計画に購入直後の修繕費用を見込んでいるのであれば、金融機関は「修繕によって建物価値が●●万円程度回復する」というような想定で審査をしてくれたりします。

貸し出し先によって基準が変わるのは入居率も同じです。

サラリーマン向けに融資をしていた金融機関の多くは、「現在の入居率が今後も続く」と仮定して収支のシミュレーションをしていました。

しかし、通常の金融機関で融資を受けて現在全空のアパートを購入しようとする場合、過去に同様の再生させた実績があったり、提出された事業計画にそって運営すれば高稼働までもっていけると判断されれば、その限りではありません

 

「6ヶ月後に50%の稼働、1年後に満室になると想定した場合、元利返済額を超える賃料収入が得られるのは●ヶ月後になる。現在の当行普通口座の残高は●●万円なので、十分耐えられる」

みたいな考え方をしてくれますし、場合によっては上記の「●ヶ月後」まで元金の支払いを猶予してくれるようなことさえあるのです。

 

◆積算アピールは●●と同じ


① 私はこの不動産を購入し、このくらいの売上を見込んでいて経費がこのくらい掛かります。購入資金を融資を受け、20年返済ということであれば毎月の返済割合は50%台をキープできるので、元利の返済には問題ありません。

② 現在、このくらいの金融資産と不動産を保有しておりますので、今回のチャレンジは消して無謀な水準ではありません。


 

検討物件を金融機関に持ち込む際には、上記2つをしっかりアピールすべきかと思います。

積算を中心とした不動産そのものの評価は、買う人ではなく金融機関が評価をすべきもので、あくまでも①と②の補完的なものだと考えます。

 

持ち込んだ物件の担保価値だけをアピールするのは、質屋に品物を持ち込んで高く買い取ってもらうアピールをするのと同レベルの行動で、賃貸経営を行う事業者とは言えないですよね。

言ってみれば、事業が上手くいくかどうかの話よりも先に「破綻したときも、ちゃんと競売や任売で回収できまっせ!」と主張しているようなものです。

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