区分マンションはどこまで増やせるのか

2020年9月16日

不動産の学校プレミア投資部という会員制のサービスで、自分の収支と運営状況などを公開していて、先日8月分のレポートが配信されました。

プレミア投資部についてはこちら

 

収支レポートのほかに、毎月セミナー映像も配信されるのですが、先日Twitterで好評だったこちらのセミナーは9月に配信されますので、ご興味のある方は入会しておいてください。

ゴールド会員は全編、シルバー会員はダイジェスト版をご覧になれます。

 

◆現在の保有と借入の状況

8月末時点での自分の購入・借入について公開しますと

・保有総額 12億645万円
・借入総額 10億5690万円
・残債    8億409万円

ということで、1億4955万円の自己資金を投入して不動産を購入し、2億5281万円の元金を返済したという計算になります。

これはなかなかすごい。毎回Sクラスの物件を購入できていなくても、時間を味方につけることで勝手に資産が積み上がっていくのが不動産投資です。

 

◆お手本の会社

ところで、ぼくがやっているファミリー区分の投資は、一部上場企業であるスターマイカ社とかなり似ています。

 

もちろん、同社の手法を知って細々と真似をさせていただいている訳ですが、上記のレポートを作成した時に「そういえば、スターマイカはどのくらいの規模を保有しているんだろう」と思って調べてみました。

サイトのトップページに「3400戸以上を常時保有」と書かれていますね。ぼくの60倍以上の規模です。

 

同社は上場企業なのでIR情報が充実しており、会社の仕組みもある程度細かく見ることができました。

注目したのはこちらのグラフです。

「3400戸割ってるじゃん」という突っ込みは置いておくとして、自分との大きな違いは「物件の入れ替え割合の大きさ」です。

2018年時点での保有戸数の57%にもなる物件を1年で購入し、32%の物件を売却(販売)しています

 

もちろん同社は宅建業者なので真似をする訳にはいきませんが、自分のようにメインは家賃収入という訳ではなく、再販によって利益の多くを得ているようです。

しかし1年で1500戸を買うというのはすごいですね。月に120件以上の売買契約や決済をしている訳です。事務処理とかめちゃくちゃ大変そう。。

 

ただ、自社の場合だと規模を拡大するにおいて一番のネックになっているのは、融資でも事務処理でもなく単純に「購入対象の物件が見つからない」ことにありました。

でも毎月120件も買えている会社の保有規模が自分の60倍であるなら、スターマイカの60分の1である「毎月2件」は現実的な数字としてやれるんじゃないか・・と考えることもできます。

※ちなみに、ぼくの2019年の購入は10件でした。

 

◆規模を増やす仕組み作り

年間24年の新規物件を購入するということは、現在の保有戸数が1年で1.5倍くらいになるということなので、スターマイカの新規購入割合とかなり近くなります。

このくらいであれば、なんだか現実的な数字のようにも思えます。ちょっと頑張って年間30件くらいを購入するために、どんな活動をしなければならないかを考えてみました。

 

まずは情報ルートをたくさん持つことが大切かと思います。

スターマイカが全ての物件をレインズやアットホームで見つけている訳がなく、懇意にしている不動産会社から直で情報をもらっているはず。

※スターマイカ社のIR資料より。

 

大手仲介会社「店舗」の8割と取引実績があるとはすごいです。リハウスの東京都内だけでも何十という店舗がありますからね。

とはいえ、自分の会社も過去に取引をした不動産会社は何十もある訳です。同じような物件が出た時に声を掛けてもらえるよう、定期的に連絡をとってみることにします。

もちろんネット掲載の情報も大切なので、取りいそぎ各種ポータルサイトのを高頻度でチェックし、購入対象となる物件がアップされた際には通知メールが来るような設定もしました。

 

規模を拡大するのはマイペースでいいかという思いはありますが、こういう取組は規模の拡大そのものより、「拡大できる仕組みを作っていく」ことを楽しく感じます。

大家さん友達もいろいろと新しいことに取り組んでいるようですし、ぼくももう少し頑張ろうと思います。

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