学生時代に住んでいたアパート

2020年11月30日

ぼくが最初にお部屋を借りたのは、名古屋から進学のために上京してきた30年近く前のことです。

当時は不動産投資はもちろんのこと、社会の仕組みそのものが分かっていなかったので、いろいろと失敗もしました。

今日は最初に住んでいたアパートを不動産投資家として見てみる・・という話です。

 

◆はじめてのへやさがし

ぼくが住んでいたアパートは、今の西東京市(当時は保谷市)にある築年数不詳の木造アパートでした。(本当に図面に「不詳」と書かれていた)

西武新宿線の準急停車駅から7分。

特徴的な名称は当時と変わらず、名称をGoogle検索で簡単に募集ページを見つけることができました。どうやら1部屋だけ空いているようです。

 

 

部屋探しは、大学の近くの「生協加盟店」みたいなところでいくつか候補を紹介してもらい、大家さんに連絡をとってもらって直接訪問するという形式でした。

不動産会社の人は現地に行ったりしません。

東京の地理についてはまったく分からず、「日暮里」や「田無」といった地名を読むことさえできない状態でしたので、直接訪問はかなり厳しいものがありました。

頼れるのは不動産会社でもらった、住宅地図のコピーのみです。

 

◆現在の仕様と募集状況

当時の家賃は32500円(管理費込み)でした。いまは3万円ジャストで募集していたので、下がってはいるものの健闘していると思います。さすが東京。

間取り図を載せてみます。和室6畳、お風呂ナシでした。洗濯機置き場は共用通路にありましたが、ぼくは近所のコインランドリーに通っていました。

和室も含めて、ぼくが住んでいた当時の写真を載せているのかと勘違いするくらい、何も変わっていないのは驚きでした。

 

今では珍しい瞬間湯沸かし器のキッチン。流し台も交換していなくてボロボロです。

トイレは和式のままでした。

 

◆グレードアップは意味がない?

ぼくは「30年間ほとんど手を入れることなく、それなりに安定した経営が維持できている」という事実を知って驚きました。

東京の、それなりに良い場所にある低家賃アパートのというのは、こんなに手堅いものなのかと。大家さんは(売却されていなければ)アパートの隣に住んでいるのですが、大した放置っぷりです。

 

ぼくがこのアパートの所有者だったら


・トイレは洋式を新規設置
・和室を洋室に変更
・キッチンを新品に交換
・全戸にガス給湯器システムを導入


というようなグレードアップをしたと思いますが、それで家賃や入居率がどれだけ上がるかというと、あまり効率の良い設備投資ではないかもしれません。

 

このアパートは「お風呂がない」という、スペック上の致命的なマイナス要因があります。そして面積的に浴室やシャワー室の造成は不可能です。

他の部分を多少改善したところで、またオートロックやセキュリティシステムのような高級マンションのような仕様を備えたところで、相応の家賃を払える入居者層からは見向きもされないでしょう。

であれば、最低限の維持だけしておいてとにかく安く貸すという戦略が、実はいちばん賢いのかもしれません。

なにしろ、このアパートは何の設備投資もしていないのに、30年間で2500円しか家賃が下がっていないのです。

 

上記に挙げた改装をした場合、おそらく1部屋あたり60万円くらいの費用が掛かります。それで30年前の賃料に戻せたとしても、年間3万円の賃料アップ→投資利回りは5%とかなり低水準です。

 

◆建て替えするべきかどうか

場所は悪くないので、アパートを解体して建て替えたら良いのではないかとも思いましたが、同じ面積のワンルームを10戸作った場合を考えてみると


・建築費は6千万円(まあまあ安め。解体費など込み)
・賃料6万円/戸


ということで、上手にやれば建築利回り12%くらいは出せそうです。

しかし、新しい借金を抱えて賃貸経営をリスクにさらした上で、現在得られている金額と同じか低いキャッシュフローしか出ないのであれば、やはり「何もしないで貸せる金額で貸す」という方針の方が良い・・という判断は極めて妥当です。

このアパート、間違いなく無借金ですから。

 

ということで、昔住んでいたアパートを見つけて懐かしい気持ちになるのと同時に、あの大家さんの経営は実はすごかったのかな・・と感心した出来事でした。

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