不動産投資で増える5つのもの ~継続の威力

2020年4月24日

「自粛しましょう。不要不急の外出は控えてください」という世の中ではありますが、昨日は不動産の売買契約と金消契約がありましたし、今日はこの記事をアップしたら決済があります。

どちらもテレワークでこなすのが難しい(というかムリ)業務ですよね。
みんなマスクしながら、銀行の会議室に籠もるんだと思います。

 

さて、先日こんなツイートを投稿しました。

 

最初の物件を買った直後あたりで、こんなことを考えたことはないでしょうか。

 

「多額の借金をしたのに、月に残るお金はこんなものか・・」

 

もしかしたら、検討物件の収支シミュレーションをする際に同じように考えてしまい、不動産投資ってリスクの割に合わないなぁという残念な気持ちになった方がいるかもしれません。

 

フルローンに近い融資を受けて利回り10%程度の物件を購入した場合、手元に残る税引き後のキャッシュフローは、税率によっても異なりますが物件購入価格の2%前後であると言われています。

 

5千万円の借金をしたのに、手元に残るのは年間100万円・・・。

毎月のお給料が10万円弱アップしたと思えば凄いことなんですが、リスクに見合っているかというと確かに「??」という感じになっても仕方ありません。

 

10万円稼ぐ手段なんて他にいくらでもありますし、不動産に比べて稼ぐための時間が掛かったとしても、「借金に頼らないノーリスクでの収入」ですから、お金に対する安心感も違います。

不動産のキャッシュフローは、今後のトラブルや修繕費用が怖くて使えませんが(ぼくもそうでした)、メルカリで何か販売したことで得られた収益は、安心して散財できます。

 

ただ、こういった思考しかできないようは人は、上記の「5つのもの」の最初のひとつめだけしか見えていません。キャッシュフローが不動産投資の全てだと感じてしまいがちですが、実際は違います。

 

まず、不動産を買って地道に運営していくことで、キャッシュフローと同じかそれ以上のローン債務が毎月減っていきます。

純資産というのは手元の現金のことではなく、総資産から負債を差し引いたものですから、正しくは「現金+不動産簿価 ー ローンの残債」です。キャッシュフローがイマイチ物足りなくても、その裏で残債は減り純資産は増えていきます。

自分に実感がなくても、融資の審査をする銀行員からは、しっかり「この人は資産超過だ」という評価をされているのです。だから、基本的にはどんどんお金は借りやすくなります。

 

・・・といいつつ、不動産投資をスタートした頃の自分は全然そういうことが分かっておらず、最初に買った1980万円のアパートを6年後に売却した時に1千万円以上の現金が入って来たことでようやく「継続ってすげーな」と気付いた訳です(笑)

 

賃貸経営って面白いもので、普通に物件を持っていれば必ずそれなりのイベントが発生し、それを解決していくことで非常にレアなノウハウを得ることができます。

ほら、いまも「賃貸借契約はさておき、家賃を減らしてもらえませんか?」という電話が「当たり前のように」入居者さんから掛かってきたりするのですから・・・これは、15年不動産投資をやっていても予想できなかったことです。

 

でも、不動産投資をある程度継続している人は、今もこれからも不動産を辞めることがありません。

それは、買って普通に運営しているだけで増えていく「現金」「純資産」「信用」「ノウハウ」の威力を知っているからであり、それにより年々「余裕」を持って不動産と付き合っていけるからなんだと思います。

 

※この記事を数値を使ってもう少し細かく解説したものが、HOME’Sのコラム(不動産早く買うことについての検証)として掲載されていますので、よかったらそちらもご覧下さい。

 

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