戸建投資で勝つ仕組み(自分の事例2つ)

2020年9月4日

だいぶ空いてしまいましたが、戸建についての話の続きです。

前の回では、売られている戸建物件で勝てるパターンは2通りあって、ひとつが激安系と言われる超低単価なもの。もうひとつは都市部に多い、土地値以下で売られているものだという話をさせていただきました。

参考記事:戸建投資で勝てる2つのパターン

 

今日はそれぞれの解説と、自分の投資事例についてです。

 

◆激安価格で戸建が売られる理由

激安戸建投資がなぜ成功するかというと、もちろん圧倒的に安く販売されているからです。

きちんと住める状態にすれば、自宅になるし貸すこともできるという「使用収益の見込み」はあるものの、家の持ち主(売主さん)は


・「きちんと住める状態にする」ためにお金や手間が掛かる
・自宅として住みたいような家ではない
・修繕に掛かる費用が分からない、貸したらいくらかも分からない
・そもそも「貸せる」と思ってない


このように思っています。

一方、購入意欲が旺盛な投資家さんは「いくらで直して、いくらで貸す」という目処が立っており、そのために労力や時間を投入する覚悟もありますので、そこに売り手と買い手の「認識のゆがみ」が生じます。

この「ゆがみ」こそが利益の元になります。他の投資でも同じです。

 

◆土地値以下で戸建が売られる理由

次に、土地値以下で売られている戸建については、同じく建物にそのまま居住できると考えていないような売主さんが不動産を手放す際に


・建物の価値はないので、更地にするしかない
・となると、更地から解体費用を差し引いたくらいの金額が基準になる


という理由から、土地値以下の売り戸建が売られるようになります。

 

こういう戸建は土地にこそ価値がある訳なので、再建築不可物件や借地は基本的にはNGになります。

 

◆自分の戸建投資事例

ぼくは過去に戸建を2物件購入したことがあります。

ひとつめは、上記のどちらでもない埼玉県の物件を650万円で買い、40万円くらい掛けて修繕をして950万円で売りました。自分の会社で宅建免許を持っていた時期の転売行為です。

この物件の売主さんは、家族が増えるという理由で次の引っ越し先の家(こちらも分譲戸建)を既に契約していました。

この家が売れないと引っ越せないので、短期間に売るために安く手放したんだそうです。賃貸しても大した利回りは出せない物件ですが、転売をすることで収益を確保した事例です。

 

もうひとつは、東京の足立区で購入した土地値以下の戸建。

こちらは、古いものの内装はキレイにしてありました。売主さんの息子夫婦が住むだろうと思ってリフォームしたんだそうです(しかし叶わず・・・よくあるパターンですね)

 

息子夫婦居住の夢が絶たれた以上、自分が保有する理由はなくなり売却。世の中には家を貸すことを全く考えない人もたくさんいます。

土地値以下という安い価格で売却したのは、売主さんの知識不足もありますが、この戸建がいわゆる「連棟」になっており、更地として売るのも建て替えるのも、お隣と一緒にやらなければならないというハンデがあったからです。

 

 

土地値以下で購入できたとはいえ、東京都区内ですから大した利回りは出せず、修繕費込みで10%あるかどうかというところ。

しかし、長く保有したあとでも価格が下落することは考えにくく、隣地も購入できたらかなりの転売益が望めます。2つの土地を合わせたら、もっと立派なグレードの戸建ができますから、建売業者さんが買うかもしれません。

 

◆まとめ

ということで、自分の事例を交えつつ成功する戸建投資を紹介しました。


・家賃収入のみで短期間に投資金額を回収する「激安系」
・中程度の利回りだが、どれだけ保有しても出口が消えない「土地値以下系」


 

これに短期転売を含めた3つが戸建投資で確実に稼ぐスタンスかと思います。

ただし、一般人の恒常的な転売行為は宅建業法に抵触するのでご注意下さい。

 

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