コロナ時代に不動産投資を始める人の注意ポイント

2020年5月3日

5連休の初日は天気も良く、午前中に原稿を書く仕事(ブログ、メールマガジン、毎月の収支レポート)をこなした後は、少し長めに外を歩きました。

繁華街は相変わらず閑散としていますが、少しだけ正常化に近づきつつあるのかなと思います。

 

さて、不動産投資は「買い時かそうでないか」に限らず、なるべく早く始めた方が良いというのがぼくの持論ですが、さすがに今の時期からスタートする場合は、いくつか注意すべきポイントがありそうです。

 

1.融資を受けるハードルが上がっている

これは金融情勢的に厳しいということではなく、今の金融機関がコロナ関連の融資で手一杯になっていて、新規の兼業大家さんを相手にする余裕がないという意味です。

特に、新規創業者にやさしいことで知られる日本政策金融公庫は、コロナ融資でさえ1ヶ月以上待たないと審査すらしてもらえないような支店も多いようです。

ぼくが今からスタートするなら、「融資に頼らない物件を買う」「濃い取引のある大家さんに紹介してもらう」「不動産会社を通じて融資をつけてもらう」のどれかを選ぶと思います。

 

2.家賃が払われない世界が来るかもしれない

前回のブログで書いたとおり、家賃滞納ブームの到来による司法崩壊のリスクを無視できない状況になってきました。

大きな物件を買って手元資金が枯渇したような人は、数ヶ月家賃を滞納されるだけであっという間に破産の危機に陥ります。

通常、金融機関は「変事対応力」として、物件購入後もある程度の金融資産が残る前提で融資をしますが、預金残高を膨らませるような小細工をしてしまうと、仮に金融機関にバレなくても大変なことになります。

固定費(返済と税金)の1年分くらいの金融資産は、購入直後でもキープしておきたいところです。

 

3.当面は普通の「住居用物件」以外は買わない

これは誰でもそう思うはずですが、商業テナントがメインで入居しているビル、事務所は買ってはいけません。

コロナに関係なく業績が良いテナントが入居していても、テレワークの導入に慣れてしまってオフィスの減床や移転に踏み切る会社も増えそうです。そもそも1つめの物件としてはハードルが高い物件種別ですが、2棟目以降であっても危険です。

また、民泊、シェアハウス、グループホーム、サービス付高齢者向住宅(サ高住)なども、ニーズの低下と感染リスクから見送るべきかと思います。

 

そのほか、賃料15万円(地方は10万円)以上のファミリー物件は家賃コスト削減による転居が多そうですし、入居者さんの属性も今まで以上に確認が必要かと思います。

ただ、最近言われている「テレワークが増えるので、これからは都心の家賃が下がり郊外の需要が高まる」という予想は外れると思います。人は出勤だけのために良い場所を選んでいる訳ではないからです。

 

 

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