前回に続き、不動産投資の経緯について書いていきます。

勤務先を退職して時間の余裕ができたので、以前からコテツさんと一緒にやっていた事業に時間を割いて頑張ることにしました。

（コテツさんは、ぼくが不動産投資を始めた頃に圧倒的な人気を誇るWEBサイトを運営していて、当時は知らぬ人なしという有名人でした。今も、満室経営新聞や新築倶楽部をやっている会社の代表です）

◆教材販売とメールマガジン

自宅の近くにシェアオフィスを借りて、セミナーを開催したりDVD教材を作って販売したりということを本格化すると、すぐに売上げが増えてきたので役員報酬も増額できました。この時期、これは結構助かりました。

当時販売していた教材の一部。
販売ページの文章（セールスレター）を書くトレーニングはすごく役立ちました。

不動産投資の活動は、会社を辞めて属性が悪化したのと、これまでの連続購入で現金が減ってしまったので1年はお休みしようと考えていました。実際に2009年は、これまでの不動産投資歴で唯一ひとつの物件も買わなかった年になりました。

それから、これも大きな転機になったのですが、2008年からメールマガジンの運営を始めました。

購読無料：投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン

創刊当初の読者さんは2千人くらいしかいませんでしたが、不動産投資教材のアフィリエイトやメルマガ広告などで、家賃からのキャシュフロー以上の収益を得ることができ、自己資金の回復に役立ちました。

最盛期のアフィリエイト報酬の一部。

この時期、たくさんの不動産投資系メールマガジンが創刊されましたが、今でも残っているのは数誌しかありません。継続ってとても大切です。

ちなみに、こっち系のノウハウも教材にしています。

投資家けーちゃん ハッピー＆リッチ　ネットビジネス
（リンク先のページでサンプル動画もご覧になれます）

今は、メルマガでアフィリエイトをするような機会は激減しましたが、広告媒体として手堅い売上がありますし、ブログやコラム連載とはまた違ったテイストで発信ができる貴重なツールです。

今からブログとメルマガの運営を始めても、十分収益を出せると思います。

◆区分投資をはじめたきっかけ

ということで、勤務先の退職直後だけは、純粋な不動産投資以外のビジネスに注力したものの、2010年になると「そろそろ物件を買わないとなぁ」という気持ちになってきました。

ちょうどその頃、東京の「スターマイカ」という会社のことを知ります。

同社は賃貸中のファミリータイプ区分を購入して家賃収入を得たあと、入居者が退去してから実需向けに再販するというビジネスモデルで安定した収益を挙げていました。

同社ホームページ（画像クリック）には「中古マンション常時3400戸以上保有」という輝かしいアピールがされています。3400戸ってマジですごいですよ。どのくらいすごいかっていうと、2年に1度の更新を迎える入居者が、毎月140世帯もいるってことです。

同社が購入しているのは主に東京都区内の物件だということなので、「それ以外のエリアなら自分もやれるかもしれない」と考え、地元の横浜と既に区分マンションを保有している名古屋の両方で物件を探してみました。

先に良さげな物件が見つかったのは名古屋の方だったので、2004年以来ふたたび公庫を利用して購入しました。

公庫は先の融資について元金の半分を返済していたので、特に問題なく借りることができました。（ちなみに、この時借りたお金はもう全額の返済が終わっています！）

この区分マンション。これまで購入してきた「地方高利回り一棟もの」に比べると月々のキャッシュフローは少ない（ほとんど出ない）のですが、

・自主管理で十分運営できる
・入居付けに困ることがない（退去が出たら売ればいい）
・ライバルが少なく、ある程度余裕をもって取り組める
・融資の見通しがしやすく、ローン特約なしで買付を入れられる

などのメリットがありました。当時はまだ一人でやっていましたが、社員さんを雇って業務をマニュアル化することも見通せました。

ということで、賃貸中のファミリー区分を買うスタイルとして初めて取り組んだ物件がこの名古屋マンションでしたが、その後こちらのスタイルが拡大していき、今では購入額ベースで全体の7割を占めるようになっています。

買い始めた頃は「10戸くらい買えたらいいなぁ」と考えていましたが、その後50戸まで目標を上方修正し、それも今年中には達成しそうな状況です。

規模が小さいうちは地味さが拭えませんでしたが、買える物件が制限されている状況でも、「その時で買えるものを買う」という姿勢で頑張り、メルマガと同じで辞めずに続けたことで、ある程度の成果が出せたという訳です。

次のブログで、2011年から現在までの不動産投資について書き終えられそうです。