よくある「偽の高利回り」物件いろいろ

2020年8月22日

不動産投資の理論を学んでいると最初のほうに出てくる数式が

V=I/R

というものです。

V(Value)は不動産の価値、I(Income)は家賃などの収入、R(Rate)は利回りということで、不動産の価値は利回りに反比例するということを示しています。

 

これは、利回りの低いものを買おうという意味ではなく、「利回りが高いということは、そういう安い価格でないと売れないということで、価値としては低いのだ」ということを教えてくれます。

表面利回りが高く売られている不動産は、低くても売れてしまう不動産に比べて値下がりリスクが高かったり、実際に入る収益の割合が低かったりする訳です。

 

◆高い利回りじゃないと売れない理由

もし、高利回りの物件こそが「真に価値のある不動産」であるなら、どんな物件でも買えるような人たちも高利回り物件を買うはずですが、実際はそうではありません。

やはり、上記の数式「V=I/R」は正しいんだと思います。

 

こちらのツイートをご覧下さい。

これは、表面利回りが高い物件でありがちなマイナス要素の例を挙げたものです。

地方にあるとか建物が非常に古いなどで利回りが高い売り物件は、誰でも価格が安い根拠に気付きますが、「なぜか知らないけど利回りが高い。これはお買い得だ」と勘違いしてヤバい物件を抱えてしまうと大変です。

 

まず、部屋を狭くするのは、利回りを上げるための非常に簡単な方法です。

共同住宅に限らず、宿泊施設でもレンタルスペースでも、面積と得られる収益は比例しませんので、狭い空間を提供したほうが単価は上がります。

しかし、単価が上がるのに反比例して競争力は減っていきますので、将来的には空室に苦しむことになります。

 

こちらは、スピリタスという会社がプロデュースしている9㎡ほどの狭小アパートですが、こういう物件は東京の恵比寿や中目黒などの超人気エリアだから成立する訳で、他の地域で真似してはいけません。

 

◆隠しシェアハウス

ぼくは、健美家や楽待などで一定の条件を満たした物件が登録されると通知メールが届くよう設定しているのですが、時々やけに利回りの高い物件情報がお知らせされます。

でも、結構な割合でこれが「シェアハウスとして運用した場合の利回り」で計算されているんですよね。欺しとは言いませんが、普通に戸建賃貸として紹介されるのはどうなんだろうと思います。(少なくとも、時間をムダにする)

 

例えばこの売り物件は、JRのターミナル駅である赤羽から徒歩圏で、利回りなんと14%超えというすごい数字ですが・・

 

物件の詳細欄を見ると、シェアハウスであることが分かります。

でも「シェアハウスだ」とは書かれていないんですよね。どうなの、これ。

シェアハウスの運営コストは驚くほど高く、代行業者に頼むと家賃の30%程度が管理料として消えます

そのほか、光熱費や消耗品(清掃用具など)もオーナー持ちですから、表面利回りがこの程度ではかなり厳しい戦いになりそうです。

 

◆ハンパない固定費割合の物件

シェアハウスでなくても、驚くほどの固定費割合によって表面利回りが半減するような物件も珍しくありません。

よく出る事例としては、廃れたリゾートマンション。なんと40万円という破格値で販売されており、実際に賃貸中の利回りで93%と驚異的な数値です。

 

しかし、詳細を確認すると・・・なんと毎月の賃料3.1万円に対して、管理費と修繕積立金で24800円も掛かってしまうことが分かります。

 

手残りはわずか6200円。利回り計算すると18%にまで下がります

これでも高いように感じるかもしれませんが、これは分母が小さすぎるからそう思うだけで、おそらくこの物件で固定資産税を支払ったら、残りはほぼゼロでしょう。

 

◆「真の高利回り」でなければハイリスクな投資

ツイートの終わりにも書かれていますが、世の中のほとんどの高利回り物件は「各種経費や空室率を控除した手残り」と「売却するまでの価値下落」を勘案すると、一等地の低い表面利回りの物件と同じか、それ以下の水準です。

だから「何でも買える投資家」は、そういうValueの高い物件を買うのです。

ただ、もちろん例外もありまして、


・ダメな売主(前オーナー)から各段に物件価値を向させた
・住めないような建物をちゃんと居住に耐えうるものにした
・隣地を買収して再建築を可能にした


など、自分の手で「利回りが高かった理由」を改善することができれば、その高利回り物件は「真の高利回り物件」となるでしょう。

 

逆にいうと、何もしないでいる限りは「高利回り=ハイリスク」であるということです。

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