区分売買は付帯業務がたいへん

2020年9月11日

区分マンション投資をしていると、活動量さえ増やせば多くの物件を買うことができますし、数が増えてくると売却する物件も増えて来ます。

9月は所有物件の売却が2つ。既に契約は済ましてあって決済待ちの購入案件が2つあります。規模が小さくても、やらなきゃいけない付随業務は一棟ものとたいして違わないので大変です。

 

◆区分ならではの事務作業

例えば区分マンションをひとつ買う場合、買付が通ってからやらなきゃいけない業務は以下のようなものがあります。

・契約日、決済日を相談して決める
・銀行に融資の打診
・契約書、重要事項説明書のチェック
・マンションの管理規約、管理組合の収支確認
・賃貸借契約書の確認
・司法書士の先生へ決済日と金額などを連絡
・管理組合へ所有者の変更届けを出す
・賃借人さん向けのオーナー変更連絡(書面作成)
・火災保険の手配と契約
・設備不良についての覚書を取り交わす
・火災報知器の設置確認
・管理費、修繕積立金の支払いの手配(振込予約か口座振替用紙)
・決済の清算書をチェック

 

不動産会社は一応プロの方ではありますが、「賃貸中の区分マンション」を仲介したことがない(慣れていない)人はかなり多く、ミスをよくしますので任せっきりにすることができません。

決済が終わってからも、データベースの入力とか金融機関に提出する所有物件一覧の作成などの間接業務が残っています。

 

◆売る方が大変

売るほうはもっと大変です。退去の連絡を受けてから行うことには、以下のようなものがあります。

・退去立会日を決める(よく変更されて困る)
・その日に合わせて、リフォーム会社さんのアポイントを取る
・当該エリアの不動産会社数社に、売却査定を依頼する
・再賃貸する場合もあるので、賃貸の相場も確認しておく
・電気と水道の名義変更(いったん自社に)
・火災保険の「家賃保険」部分を解約

 

現地で退去清算と修繕箇所の指定、そのあと出てきた見積を確認してリフォームを発注します。リフォームは管理組合に届け出が必要で、防音対策などのための使用する床材などに指定がある場合は従います。

厳しいところだと、両隣と階下の入居者さんに確認書の捺印をもらわないとリフォーム工事に入れないというマンションもあります。

 

それで修繕が終わり、売りに出していた部屋に買い手がついてからも付随業務がたくさんあります。

・売買契約書のチェック
・銀行に一括返済と抵当権抹消の連絡
・契約日と決済日の確認
・電気と水道を止める(すぐ止めてもいいけど一応決済日に)
・火災保険の解約
・管理組合の届け出がきちんとされているかの確認

 

自社の仕事をちゃんとやるのはもちろん、取引の相手方や仲介者さんにミスがないかを確認しなければならないのも、一棟ものではあまりないことです。

 

◆ここをクリアすれば、規模激増の可能性も

しかし、こういったことはスタッフさんの人数を増やして分業化したり、効率的にやれる工夫をしていけば、なんとななりそうな気もします。

常時3千戸もの区分を保有して、毎月何十戸の物件を売ったり買ったりしている会社もある訳ですから、この部分をクリアできれば現状の規模(50戸ちょい)を劇的に増やせるのかもな・・・なんて考えてみました。

少なくとも「土地を買ってRCを建てる」という、今の上級投資家さんで流行りつつある手法に追随するより簡単なのかも・・と思ったり。

情報、資金(融資)、契約、付随業務を大量に捌く方法というのもを、一度真剣に考えてみようと思います。

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