少し前に、経営者さんの不動産投資について書きました。

※参考記事：会社経営者の不動産投資（IT会社編）

ステップの中で難しいのが、やはり金融機関との関係を強めて融資取引をしていく一連の流れです。今日はここの補足説明をしたいと思います。

◆「最強モード」の会社とは？

最初に逆の話をしますが、既に一定の業歴があって安定した黒字決算を続けており、複数の金融機関と濃い取引があるような企業が不動産投資に進出する場合。

これはもう、スタート時点から最強モードです。

銀行も長く会社を見て信用ができていますし、後に説明するような「賃料収入を本業に突っ込まれる」というリスクもありません。

むしろ銀行のほうから「マンションでも買いませんか？お金貸しますので」という感じで、融資と物件がセットで自分のところに来たりします。うらやましい。

本業あっての不動産投資。しっかり利益を出すことが何よりも大切だということは前提として理解しておく必要があります。「商売替え」的な考えではいけません。

◆不動産を買うのに、熱い理由は要らない

逆側、つまり金融機関の人が「不動産経営に興味を持っている経営者」を見た際に懸念点となるのは、以下の2点です。

・不動産なんかを投機的に買って、本業がおろそかになるのでは？
・安定した賃料収入を、本業関連のバクチ的な用途に使いかねない。

本業に支障を来すか、逆に本業によって賃貸経営をリスクに晒すか。

この2つが懸念点だということであれば、それを払拭させるようなストーリーを伝えれば良いということになります。

だからまず、不動産経営をする理由として「業容拡大」とか「本業の不安定さを賃料収入で補いたい」みたいなことを言うのは、あまりりオススメできません。

上述した「スタートから最強モード」の会社が、大した理由もないのに不動産購入を勧められてしまうように、企業による不動産経営にも大義名分は不要かと思います。

普通に「財務状況も良く現金保有も問題ないので、不動産を購入してみようと思う」程度の説明のほうが自然です。もちろん、家賃によって売上の安定化を図りたい・・という目的は良い印象を与えるでしょう。

売上の安定、財務体質の強化。それにより本業にも良い影響。この3本柱です。

ビジョンを熱く語る必要があるのは本業の方であり、だから専業の大家さんはそういったアピールが必要なのですが、他業のある経営者さんが不動産購入について熱くなるのは逆効果ですね。

◆どういう物件を買えば良いか

本業に支障を来さないという観点でいうと、あまり手間が掛かるタイプの不動産購入は金融機関から良い印象を持たれません。

高利回りのアグレッシブ物件ではなく、新築アパートとか区分マンションで、それなりの立地に所在しているものが望ましいと思われます。最初はサブリースになっているくらいの方が安心でしょう。

間違っても「私自身がDIYをやります！」とか、「立ち退き交渉をした後で新築」「再建築不可物件を隣地と交渉して・・」なんて話をしてはいけません。

最初の物件をきちんと運営できれば、むしろ不動産購入は銀行員にとって「融資残高をドカンと伸ばせるオイシイ話」です。

しかも、各金融機関は「オイシイ話」ばかりに偏重しないよう、不動産業者向けの貸し出し割合に制限を設けています。不動産会社ではないのに不動産を買ってくれる優良先というのは、有り難い存在だという訳です。

長期の借入をすることで、銀行信金との接触頻度は飛躍的に上がります。

何度も顔を合わせる中で時には預金や投信などの協力をしたり、持ちつ持たれつの関係が強化され、良いサイクルに入っていくことでしょう。

本業をしっかり頑張り、手間の掛からない不動産をクールに購入する。

他業のある経営者さんの大家さんデビューについて参考になれば幸いです。