2021年、まだ仕事納めという訳ではありませんが、不動産を買ったり売ったりという活動は先週に区分の売却がひとつあって、それで終了しました。

年明けに、また2戸（たぶん）の購入が進む予定です。

年末年始は、1月に開催される区分投資セミナーの資料を作ったり（あっという間に満席、ありがとうございます）、買い換えた事務所のパソコンをセッティングしたり、計画を立てたりしようと思います。

◆2021年の結果

さて、2021年を振り返ってみようと思いますが、今年の購入と売却は以下のような結果となりました。

区分の購入　8戸　　　15,560万円
一棟もの購入　1棟9戸　1,980万円
区分の売却　4戸
一棟もの売却　1棟33戸

全体の戸数や賃料収入は、一棟ものの売却が影響して月額100万円くらい下がることになりました。

ただ、キャッシュフローと現金の保有、自己資本比率、利益額や債務償還年数などの指標は前年より全て改善し、「より良い体制」を作ることができました。

◆規模の拡大はいつもギリギリ

別にこれは、卓越した経営の結果という訳でもなんでもなく、ダメ物件を買ったり空室だらけにして物件の価値を下げたりしなければ、基本的に不動産投資は「月日が経つほど良くなっていく」ものです。

減価償却や老朽化による「価値の下落」以上に、家賃売上を稼ぐだけの話。

そうすれば、自身の純資産や含み資産（売却した時に顕在化する利益）が増えていき、年々指標は良くなります。

相場を知らずものすごく高く買ったり、想定した家賃が高すぎて入居が決まらなかったり、建物チェックが甘くて膨大な修繕費が掛かったりすると「価値の下落」の方が上回ってしまいますが、これらは事前に防げるものがほとんどです。

しかし、いざ規模を拡大していこうとすると、生まれたキャッシュフローは全て新しい物件の頭金や諸費用に消えますし、返済よりも新しい借入が常時上回るので、決算書の指標はいつもギリギリ。

以前の記事で、規模拡大中の不動産投資家は「飛びそうな気球を必死で押さえつけているようなもの」と説明しましたが、まさにその通りです。

※参考記事：不動産投資家が描く「未来のイメージ」

しかし、規模を拡大して使えるお金が増えていっても、ほとんどの投資家さんがやってることは「次の不動産を買う」ことです。

なんだかゲームみたいになっちゃって、不動産が増えても人生にはあまり影響がないのでは・・・と思わないでもありません。

◆広める活動

とはいえ、事業として不動産経営をしている訳ですから、普通の会社と同じように「業容の拡大」は「当然の前提」と考えるべきでしょう。

ぼくの場合は、自分の経験や得てきた知識、または他の優れた投資家さんに取材をしたことを広く配信するような仕事もしているので、それが誰かの経済的な不安解消に役立ったり、楽しい人生の一助になるのであれば嬉しいですね。

そういった意味では、今年は満室経営新聞を復刊させたり、プレミア投資部で動画コンテンツをスタートさせることができました。

※満室経営新聞PLUS（無料）ご購読はこちらから

来年も、自分の不動産投資を安定して拡大させつつ、いろんな投資家さんにお会いして見聞を広めていきたいと思います。