社員さんに任せず自分でやる業務の中に「自主管理物件の退去立ち会い」があります。

その場で判断しなければならないことも多く、相手（入居者さん）の様子を見ながら精算金額の調整をする必要も出てきますので、任せず自分でやってしまった方が早くて確実です。

※関連記事：遠くまで退去立ち会いの日

少し前になりますが、小田急線の本厚木駅（神奈川県）まで立ち会いに行きました。

偶然にも、この日の午前中に同じ建物の別の部屋を購入決済しています。

◆退去部屋というより畜舎

さて、この本厚木マンション。

ぼくは、言いがかりを付けて敷金返還を拒んだり、不当な修繕費用を請求したりということなく敷金の多くをちゃんと返却していますが、今回はさすがにお金を返したくなくなるような部屋でした。

退去部屋。どういう生活したらこんなふうになるんだ。。#やめよう不動産投資 pic.twitter.com/7Qekn5Lln9

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) November 26, 2021

写真を拡大すると、更に生々しい感じが伝わると思いますが、本当にひどい使い方です。

住居というよりは牛とかの畜舎に近い状況で、実際にペットを複数匹飼育していたようです。

床にこびりついている泥のようなものは、ペットの排泄物も多く含まれています。

◆ここでも東京ルール

立ち会いの30分後くらいにリフォーム会社の担当の方を呼んでいましたが、その方も「殺人現場みたいですね」と笑ってました。

このような使い方をしても、長期で住んでいた部屋は表層の多くを「償却」したと考えるのが国土交通省のガイドラインです。

※関連記事：「東京ルール」が地方を滅ぼす

普通に生活していたのなら、床や壁紙の汚れや破損は請求できません。

そして、悪質な使い方をしていたとしても（故意や過失）、床や壁紙の「材料費」については請求すべきではないと考えられています。

この状態で張り替え費用全額が請求できないなんて、何なんでしょうね。。

ただ、今回の部屋は通常のクリーニングで落とせるレベルではなく汚れているので、実質的に「張り替え」に近い金額を「特殊クリーニング」という名目で請求せざるを得ず（実際には交換しますが）、大家側の負担としては見た目ほどではなくなりました。

◆売却と再賃貸の判断

ぼくがやってるファミリー区分マンション投資は「賃貸用と実需向け」の価格差に着目して、売却時に確実な利益を取ることが大切ですが、退去したら必ず売却するという訳ではなく、再賃貸に回すこともあります。

売るか、貸すかの判断基準はいろいろありますが

・物件を買ってからの年数（銀行との兼ね合い）
・売却相場と賃貸相場
・修繕の程度と費用
・自社の現金にどのくらい余裕があるか

の主に4つが変動要因となります。

基本的には長期保有をして家賃で回収した金額が多いほど、売却のほうに向かうことになります。

また、修繕費用があまり高くならず、表層をキレイにすればまた貸せる・・という場合は、売らずにもう少し家賃で回収することが多いです。

今回は超絶に汚れてはいるものの、キッチンやトイレなどを交換する必要はないので、保有年数はある程度長めでありますが、修繕後はまた賃貸に出すことになりそうです。

厚木は、丸いままのホルモンである「シロコロ」の発祥地として知られており、汚部屋の立ち会い後にリフォーム会社さんとホルモン焼きを食べに行きました。

これを食べたくて、立ち会いの時間をわざと夕方近くにしたのです。仕事は楽しくやらなきゃいけませんね。