金融機関に事前訪問のオススメ
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不動産投資の初期段階で、最も大きな壁になるのが融資であることは疑う余地もありません。
ぼくも活動を始めて2年くらいの間は「いかにお金を借りるか」だが最大の関心事でしたし、今でも「融資」「フルローン」「自己資金ゼロ」などは、セミナー集客のパワーワードとして君臨し続けています。
融資については、結局のところ「より良い決算書と物件情報を持ち込む。日頃から金融機関との関係性を強化しておく」ということに尽きる訳で、万能な裏ワザやテクニックがある訳でもありません。
ただ、決算書と物件情報は分かるけど「金融期間との関係性強化」については、工夫のしどころもあるかと思います。
◆【体験談】初めての銀行訪問
関係性強化の前にまずは「どういうアプローチをすれば良いか」でお悩みの人も多いです。今日のメインはこの話。
初心者の方はもちろん、物件を複数棟持っている方でも「融資は不動産会社につけてもらったので自分で銀行を開拓したことはない」という人も割と多くいます（サラリーマン投資家はこういうところでも有利です）
先日、自分の開拓ルートについてこんなツイートをしています。
◆どうやって金融機関を開拓したか
ほとんどは「飛び込み」です。
紹介をもらって訪問したいところですが、なかなかそんなツテはなく。。ユニークなのは「決済会場の売主側として同行されていた行員さんと、名刺交換後に案件打診」というのがありました。
— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) July 17, 2020
このように、ほとんどが飛び込みです。
昔のブログ原稿を読んでみたところ、ぼくはATMに預金の引き出しをしに行ったついでに相談窓口にいた人に声を掛けているようです。
めちゃくちゃなアプローチですが、結局この銀行＆この支店から、これまでトータル3億円以上の融資を受けております。
上記のとおり、外回り中にたまたま寄った支店なので、自宅や勤務先の最寄りという訳でもありません。後に支店に昇格しましたが当時は出張所でしたので、担当が「所長」という肩書きでした。
◆物件を持ち込む前に自社を見てもらう
ツイートにあるように、購入した区分マンションの売主さんの抵当権抹消のために同席していたメガバンクの担当者さんから、次の一棟もの融資を受けたということはありました。
金融機関のの人と名刺交換できるチャンスは多くありませんので、こういうチャンスは積極的に活用することをオススメします。
サラリーマンを辞めてからも紹介された金融機関はほとんどなく、自分でコンタクトをとって開拓したものです。
以前との違いは「物件を持ち込むかなり前の段階でアプローチをする」ことです。
それなりに保有戸数のある法人の場合、その法人自体の財務内容や経営状況を把握してスコアリングするまでに時間が掛かります。買いたい物件が見つかってからでは、融資付けが間に合いません。
持ち込む資料も決算書と確定申告書3期分から始まって、50本以上あるローンの返済表や固定資産税の納付書（評価額を把握するため）など、コピー代だけで何千円もするくらいの量があるので大変です。
物件を持ってないサラリーマンの方は、源泉徴収票と預金通帳だけで審査ができてしまうので簡単ですよね。
でもいまは、サラリーマンの方でも割と初期の段階から「事業者」として金融機関に評価されるようにならないと規模を増やすのが難しくなっていますので、このような「物件を持ち込む前に自社を見てもらう」という行動が重要になってくるのではないかと思います。
◆事前アプローチに損はなし
「持ち込む案件もないのに、何を話していいか分からない」
「銀行に連絡すると”物件が決まったら来て下さい”と言われた」
とうような疑問不安もあるかと思います。これについてはHOME’Sのコラムに詳しく書いたことがありますので、ご覧いただければと思います。
それでも躊躇してしまうという方は「どんなに残念な対応をされたとしても、訪問しなかった場合よりも状況が悪くなることはない」ということが理解できれば、尻込みする気持ちもなくなるのではないでしょうか。
ダメなことが事前に分かっていれば、自社のどの部分が改善できれば良いのかの対策ができますし、買付が通った物件を持ち込んで断られたときのほうが、精神的ダメージは大きいと思います。
まだ経験のない方は、ぜひ近いうちに１社でも連絡を取ってみましょう。
