融資情勢の変化によって、いわゆる「サラリーマン大家さん」として融資を受けられる総額が減り、ちゃんとした事業者として金融機関に認識されないと、リタイアメントレベルの家賃収入を得ることは難しくなっています。

この「事業化」については、以前にHOME’Sのコラムで連載をしていましたが、このブログでも系統立てて説明していきたいと思います。

◆会社を作る理由って？

まず、法人化について。これは事業者への最初の一歩として必須の要件だと思います。

個人のまま買い進めているメガ大家さんを自分は知りませんし、金融機関の立場からしても、個人事業主に多額の融資をすることはないでしょう。

よく、法人化のタイミングについて年収や税率の観点から説明しているコラムなどを見ますが、資産管理法人関連の記事はほとんどが税理士さんによって書かれています。

税理士さんが書けば、論点が税金になるのは当たり前です。

ぼくの考えでは、法人設立は早ければ早いほど良いと思っていますが、それは税負担とは関係なく「規模の拡大」に有利だから、ということです。

◆早く作った方が良い理由

もちろん設立当初の法人は、銀行からは「資産管理法人」として扱われます。

資産管理法人は、個人の属性をそのまま当てはめて融資審査をされます。だから設立初日から融資を受けられたりする訳ですが、当然のことながら個人として借りられない人は資産管理法人を作っても借りられません。

だから、資産管理法人として小規模の物件を購入したり、個人所有の物件からの家賃を回したり（この方法はまたお伝えします）することで売上と利益を上げ、黒字の決算を何期か続けます。

そうすると、その会社も次第に「普通の会社」として認識されるようになります。

ぼくはこの普通の会社のことを、資産管理法人と区別するために「事業法人」と呼んでいますが、早く法人を作ったほうが良いと言っているのは、資産管理法人を事業法人に成長させるためには時間が必要だからです。

◆会社ならいくらでも借りられる

世の中にはたくさん会社があります。

ソフトバンクグループのように１０兆円以上の借入をしている会社もありますし、同じ不動産業でも、森ビルのIR資料を見ると有利子負債の金額は１兆４千億円。

もはや、融資の限度額はないに等しいです。

また、銀行からお金を借りている会社の全てが、積算の出る不動産を担保にしているという訳ではないことからも分かるように、融資審査の基準が「担保主義」から決算と財務内容、事業の成長や安定性を重視するようになります。

上述の森ビルを考えても、六本木ヒルズが積算超過のはずがありません。

ぼく自身も、一般的には与信を毀損すると言われている区分マンションで、何億円もの融資を受けられています。

◆事務所や社員も、まずは会社を作ってから

こういう話をすると「法人を作っても専用の事務所があって社員を雇ったりしていないと、事業者としては見てもらえないですよね・・」なんていう意見が出てきます。

もちろん、事務所も常勤の社員も「銀行から見たイメージ」はプラスに働くと思いますが、最初からなんでも整った状態でスタートできる訳ではありません。

細かいことにこだわらず「法人作った方が規模増やせるんだ！じゃあ作ろう！」とすぐに動ける人のほうが、こういうことは成功すると思います。

四の五の言わずにさっさと会社を作り、売上を捻出して最初の決算書を作ってみましょう。

法人第１期の決算書を読み返すと、なんか白っぽいんですよね。

売り上げも経費も、資産も負債も少ないからBSもPLも余白が多いのです。

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) September 28, 2020

メガ大家の道も、最初は白っぽい決算書からです。