空室だらけの物件を買って、それを埋めていくプロセスについてお話をしています。

◆空きだらけの物件再生の流れ

・徹底的に「あら探し」する
・満室運営を目指す強い気持ちを管理会社さんと共有する
・短期間で一気に物件価値を上げ、ステージングや撮影で「すげー」と思われる
・満室祝勝会を一緒に計画する
・燃料をくべ続ける

これで満室。祝勝会で盛り上がりましょう！

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) July 1, 2020

まず、徹底的なあら探しをします。「あら」とは「簡単に改善できるポイント」とほとんど同じです。とにかくたくさん見つけましょう。

参考記事：物件再生に必須な「あら探し」の極意

これから物件の価値を大幅に上げるぞと言うことを管理会社さんに宣言し、思いを共有し、実際に自分ができる事はどんどんやります。

「これは、僕たちもがんばらなければ」と、チームのメンバーに感じてもらうことで、チームの温度が上がっていきます。極端な言い方をすれば、入居を決めるのは物件のスペックではなくてこの温度です。

参考記事：チームのやる気を上げるビジョンと行動

以前の記事で、ここまでお話しています。

◆モチベーションはすぐ下がる

このような流れで良いスタートダッシュを切れるはずですが、自分も含めて人はすぐにやる気を失ってしまう生き物です。

入居付けを頑張ろうと思ったにもかかわらず、他の仕事が忙しくなったり、何度か案内したけれども決まらなかったような出来事が続くだけで、いとも簡単に「入居付けの温度」は下がってまいます。

「早寝早起きをしよう」と思った翌日から寝坊をしてしまうのが人間ですから、チームのモチベーションはすぐに減少してしまうという前提で準備をしておくのが、リーダーの役目だと思います。

ただし、大家さんと管理会社・賃貸仲介会社の関係には、上司と部下のような明確な上下はありませんので、自分が朝礼に出かけていって社員さんを叱咤激励をするようなことはできません。

また、電話にせよメールにせよ「入居を決めて下さい」という要望だけをしつこく伝え続けることも逆効果です。

賃貸仲介の現場においては、基本的に誰の部屋を決めても手数料が入る訳ですから、お願いベースでの過度な要求はWin-Winの観点から考えると、あまり好ましいとは言えません。

◆何ヶ月もモチベーションアップに使える

ですから、大家さんをリーダーとした満室チームにおいては「大家が自分の利益のために、管理会社さんに一方的な激励をし続ける」という形ではなく「共通の目的に向かって一緒に頑張っている」というムードを作りたいところです。

そこで自分が10年以上前から取り入れていて、ぜひ活用してほしいのが「祝勝会の企画」です。

全然難しいことはありません。管理会社さんに対して「満室になったらお祝いしましょう」という提案を、空室だらけの頃からしておくのです。

「次の繁忙期に満室にするのを目標にするとして、じゃあ祝勝会はゴールデンウィーク前の4月に。お店は地元で有名な○○がいいですよねぇ」みたいな話って、すごく楽しいじゃないですか。

満室に向けてのムードを盛り上げるために、これ以上ない施策だと思います。

※実際の満室祝勝会での乾杯シーン

1人2万円の食事を5名で食べたら10万円もしますが、空室をたくさん埋めたことによって増えた家賃収入は、食事代など比べものにならないほど大きいです。

子供の頃は（もしかしたらサラリーマンの頃も）、こういった接待交際というのは無駄遣いだと思っていましたが、大家さんをやっていると費用対効果の高さに驚くくらいです。

◆祝勝会イベントで工夫をすべき点

祝勝会を含めた関係者との懇親会は、基本的には「頑張ってくれたチームのみんなに感謝して、喜びを分かち合いたい」という気持ちがあればどんな内容でも問題ないと思います。

ただ、おそらくは管理を委託してから最初の懇親イベントになるでしょうし、企画発案から実施まで何ヶ月も先になることも多いことから、工夫できそうな点がいくつかあります。

まず、随所でお相手の意見を聞くと良いです。

開催は何曜日の何時頃が良いのか、食べ物の好き嫌い、お酒を飲めるのかどうか、地方の場合はマイカー通勤が多いので普段のイベント（社内の忘年会など）はどうしているのかなど。

普段あまり接点のない女性事務社員さんなどと会話をする、絶好の機会になります。

それから、イベント当日は極力「自分が楽しく振る舞う」ようにして下さい。

この懇親イベントは、「普段お金をもらっている側が食事も奢ってもらう」という、世の中でたくさん行われている接待とは逆の立場になります。社長などを除けば普段「接待される」ことも少ないと思います。

そんな状況でこちらが過度におもてなし感を出すと、社員さんは恐縮して居心地が悪いかもしれません。自分も楽しく飲み食いし、「皆さんのおかげで楽しく美味しい食事ができました！」という雰囲気を作るのが良いです。

※楽しそうに熱唱する二次会カラオケ（お仕事です）

負担感の強い日本の税制において、接待交際費が必要経費として認められているメリットを享受しない手はありません。

美味しいご飯を食べながら、チームの団結をより一層高めていきましょう。