勤務先属性だけではリタイアできない時代
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マニアックな話が続いた（このあとも続く）ので、今日も基本的なお話をしようと思います。融資について。
◆「普通」の銀行の、サラリーマン投資家融資の基準
先日、区分マンション融資の金消契約をした際に、少し時間があったのでサラリーマン投資家さんのことについて話をしました。
融資が厳しくなっている状況は理解していますが、その中でもその銀行は会社員の方が利用したという話を全く聞かないので、運用としてどうなっているのか担当の行員さんに聞いてみたのです。
すると、割と当たり前のように
「会社員の方は、年収２千万円から土俵に乗ります」
「保有している金融資産は、５千万円はほしいところです」
と言われました。真顔でこんなこと言うなんて。。
平成30年度の調査によると、年収2千万円以上を稼ぐ人の割合は全体の0.58％しかありません。年収1千万円だと4％くらいいたはずなので、ぐっと狭い門になってきます。
5千万円の金融資産は、年収2千万円に比べると割合は大きいのですが、年収2千万プレイヤーの何割か・・というところでしょうか。厳しすぎます。
◆勤務先属性だけではリタイアできない
ということで、サラリーマンの方が不動産投資で規模を拡大していこうとする場合、一般的な銀行で融資を受けられるようになるまでは、サラリーマン向けの融資商品があるような金融機関か、ノンバンク・公庫のようなところを使うしかありません。
しかし、それらの金融機関を使うだけでは目指す規模まで届かないということも多いでしょう。
一昔前、フルローンが普通に出てる時代。会社員向けの不動産融資を扱っていた金融機関がもっとたくさんあった時代。
この頃は、ある程度の属性があれば「会社員向けの融資のみ」を使って、いわゆる「リタイアメントレベル」の購入ができました。しかし、いまは上記のようによほどの属性がないと難しいのが事実です。
純資産、売上とも数千万円の規模と黒字の決算数期分があれば、金融機関は事業者とみなして融資をしてくれます。（融資をしてくれる金融機関も何倍にも増えます）
しかし、会社員属性だけでそこまで行くのが難しい。どうすれば良いのか・・という壁を超えられず、停滞している方も多いのではないでしょうか
◆サラリーマンを辞めずに事業化するには
自分がいまサラリーマンに戻ってゼロからメガ大家を目指すとしたら、どのように進めるかを考えてみました。
まず、与えられたサラリーマン属性は有り難く活用します。これは13年前までのリアル会社員時代と同じです。上を見たら切りがありませんので、与えられた条件で購入と賃貸経営を頑張ります。
今の自分に買える物件。サラリーマン向けの物件を買うのです。
そして、これは何度も話していますが、なるべく早く法人を作ります。
資産管理法人として融資が受けられるかは分かりませんが、個人の売上を法人にまわして黒字の決算実績を作るのが目的です。
そして、同時に地域の金融機関に法人の口座を作り、「近い将来に備えて」きちんと決算などの情報開示を続けます。できれば個人の口座を作って、毎月一定額を積立てるようなことをした方が良いでしょう。
昔ながらの方法で、信用を積み重ねるのです。
あとは、なるべく体裁を整えた方が良いので、できることはします。
事務所を持つのは難しいですが、名義だけ借りるバーチャルオフィスは金融機関が評価しません。同じくらいの投資規模の仲間とワンルームでも借りて、そこを拠点として金融機関の開拓をするのも良いでしょう。
弁護士さんとかも、合同事務所という形でスペースやアシスタントさんを共有しているようなところがあります。実態があれば、金融機関の見方も変わっくるはずです。
◆どこからでもいいので利益を出す
こういう時代の規模拡大に一番大切なのが、自己資金と黒字決算です。
先日、債務償還年数の話をしましたが、融資枠を獲得するためには売上規模ではなくて利益の額が重要です。
年間家賃が500万円くらいの小ぶりアパートでも、利益＋減価償却で300万円を計上できれば、理論上は6千万円の融資枠が獲得できる可能性が高いです。
さらに言えばこういった売上は、家賃でなくても構いません。
資産管理法人として融資を受けているうちは、他業は御法度になる場合もありますが、既に個人（会社員として）の枠を使い切っているような状態であれば、法人はどこから売上をあげてもプラス評価されるようになります。
これについても、過去に説明していますね。ぜひお読み下さい。
高属性を活用して、会社員時代に月100万円を大きく超えるキャッシュフローを確立。数千万円の資金を手に、満を持して事務所を開設。社員3名体制で事業化ステップへ・・・
・・みたいなことが難しいのであれば（普通は難しい）、もがきながらでも少しずつ売上を増やして体裁を整え、金融機関へ地道にアピールしていきましょう。
