これはキツいですねー。
能美マンションの管理会社さんからのメールです。

１１月の上旬に、とある人材派遣会社から、
その時点での空室３戸すべてに申込が入りました。

これで満室だーと喜んでいたのですが、
なかなか入居日が決まらず、契約もしないままの状態が続き、
結局キャンセルになったというお話です。

派遣会社が「見込み」で部屋を確保して、
あとから対象者を探す・・というようなことは良くあるみたいです。

首都圏と比べて、地方（といっても北陸しか知りませんが）は、
「申込から契約まで」とか「契約から入居まで」の期間が長くなる傾向があり、
その間は当然、家賃の発生はありません。

そして、今回のように申込だけして契約に至らなかった場合、
特に借主側のペナルティはありません。

その間に、他の入居を決められたかもしれないという機会ロスは、
貸主だけが負うことになる訳で、
のほほんとして放置したことを反省しなければいけませんね。。（－－；

実際、管理会社さんから報告もらうまで、
自分はもう、契約などが終わって入居されているのかと思ってました。

ちゃんと状況が把握できていれば、契約日・入居日を確認しただろうし、
それが未定であれば、募集を再開するよう伝えたはずです。

先週末から、続けてセミナー講師のお仕事がありまして、
前半２週は都内で、そのあとは福岡（今週末）、大阪（来週末）と続きます。

昨日は日本を代表するオシャレな街、表参道にて。

ただし、駅直結のビルなので街がどうこうという感慨はなく、
会場はサロン的な感じで、リラックス（受講者さんが）できそうな感じ。

終わったあとは、セルフ打ち上げで居酒屋さんで相撲を見たり、
一部で有名な、ロマネコンティが置いてある立ち飲み屋さんに行ったり、
何だか久しぶりに、のんびりできた気がします。

ちなみに、表参道は早々に離れて過ごしやすい場所に行きました。

月末の最終週は、通常HOME'Sさんのコラムを書くのですが
今月は仕事が早くて既に書き終えてます。

なので昨日はダラダラできた訳ですが、ちょっと前まで本を書いていたので、
原稿やセミナー資料などの生産が、その前より楽にできます。
そっち方面が鍛えられているんだと思います。

現在保有している区分マンションは３１戸。

今年になって８戸増えました。
退去が出たら、キレイにリフォームして売ろうと思っているのですが、
思ったよりも退去が出ません。

平均の居住期間が５年くらいとすると、
２ヶ月に１度くらい退去→売却（または再賃貸）という活動があるはずですが、
実際は、もっと長く住んで頂けているようです。

とはいえ、今年は２戸の退去がありまして、それぞれ売りに出しました。
川口と東京の亀有のマンションですが、
どちらも、相場くらいの値段ですぐに売れてしまいました。

もらいたてホヤホヤの買付申込書。

ポイントは「一般媒介で複数の業者さんに依頼する」ということです。

もちろん、各業者さんには一般媒介で複数社に依頼する旨を事前に話して、
それでもやってくれるところに依頼をします。
同じ時刻に現地に来てもらい、フェアにやりとりをするのは当然です。

不動産投資を始めた頃に読んだ書籍には、
一般媒介は業者さんが本気になってくれないので専任にする・・と書かれていて、
これまでの売却は、ほぼそれに従っていました。

しかし、３ヶ月とか４ヶ月経っても売れないことが多く、
今年から別のやり方に変えたら上手く行きました。

本に載ってるセオリーでも、正しいとは限りませんね。

実証しながら、自分でノウハウを蓄積していくって大切です。

先日、投資関連のイベントに参加して、
久しぶりに、大前研一さんの話を聴いてきました。

大前さんは、２０１１年のフェスタにお呼びしまして、
当然ながら大好評。

その後、大前さんが監修するＢＢＴ大学で、
不動産投資講座を受け持っています。詳細はこちら

そんな大前さん、その日の話も素晴らしく

・日本人は、死ぬときにお金を残しすぎている。
・低欲望社会が、日本停滞の原因。
・不自由な国から、自由な国にお金が流れる。
・そう簡単に、金利は上がらない。
・４０過ぎたら、勤務先の仕事を２割手を抜け。
・その余力で、毎月１５万円の追加収入を得る事業を構築せよ。

といった提言をされていました。

そして、その１５万円を作る事業として、
民泊その他の、転貸によるビジネスを推奨されていましたよ☆

１５万円のキャッシュフローなど、
不動産投資をしてる人から見ると「それっぽっちか」という感じですが、
年金が不安・・というくらいの人から見ると、素晴らしく魅力的なんですよね。

上へ上へという価値観も悪くないですが、
いま、相応の収益システムを構築できているような人は、
そろそろ、使う方も考えないといけないかもしれません。

大前さんも

「イザという時のためにの『イザ』っていつだよ(笑)」

と、楽しめない日本人のことを茶化してましたし。

でも、不動産投資の良さを提唱してる立場からすると、
やっぱり素晴らしいことをやってるんだな、と
自信を持てるお話でもありました。

自分が死ぬときに、悔いがないよう人生を設計していきましょう。




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北陸では、主に物件のバリューアップについてこちらの希望を伝え、
後日見積を見て判断する・・という打合せをしてきました。

能美マンションを買ったのが２０１３年、小松が２０１５年。
こちらはまだ買う前から住んでいる人もいて、
それなりにバリューアップの余地が残っています。

一方、金沢マンションを購入したのは２００６年なので、
ほぼほぼ部屋も完成しており、特に文句をつけるところもありません。

もちろん、１０年以上にわたって非常に高い入居率を、
キープしてもらっています。

しかし、その金沢マンションが今年度ピンチに！！

こちらに入居されている方のほとんどが、近隣の学生さんですが、
いろんなタイミングが重なって、今年度末に全体の３割以上が退去されます。

黄色になっているところが、退去予定の部屋。
今ある空室と合わせて、約４割があいてしまう計算に・・・(￣Д￣;)

しかも、今年度から大学が１００戸規模の学生寮を増設し、
入居の絶対数も減ってしまうようです。

事態を報告する管理会社さんも表情も暗いです・・・。

しかし、ここで一緒になって暗くなっても始まりません。
もちろんパニックになったり、キレたりするのは論外ですね。

状況をしっかり理解し、建設的な話をしなければなりません。

とりあえず、管理会社さんが提案してくれた募集条件緩和について
こちらで検討して「今年度の募集方針」を決め、
あとは買った時の気持ちを思いだして、ひたすら頑張るのみです。

２００６年９月の購入時は、２８戸のうち１６戸の空室がありましたが、
年度末を待たずして満室にすることができました。
その時より市況は厳しくなっているかもしれませんが、
自分の大家力も上がっているはず。

新しく出した本でも、満室経営の重要性を説いていますし、
しっかり結果を出して行こうと思います。

・・と、そういえばブログでは本の話してませんでした。

こちらのページでサンプルなど読めます。

北陸に行って来ました。(´∇｀) なんと、ようやく今年２回目。
金沢物件の動画撮影で１月に訪問して以来です。

１泊２日と短いスケジュールでしたが、
今回は飛行機の第一便利用で、効率的に時間を使うことができました。

空港でレンタカーを借りて小松→能美→金沢。
途中、粟津温泉という場所にある、売り物件を見に行ったにも関わらず、
夕方前には予定完了しています。

どちらの管理会社さんとも濃い打合せができましたが、
これからの重点取組は金沢ですね。厳しい戦いを強いられそうです。

詳しくは次回のブログに書くとして、
今日は、現地でいただいた美味しいものの写真でも貼っておきます。
しばしの現実逃避ということで・・(笑)

帰京する前に、金沢市内の近江町市場に行ったのですが、
久しぶりに来てみると、かなりレベルダウンしてました。

値段は高いし他地区のものを平気で売ってるし、
今まで良かった店が、軒並み海鮮丼の業態に変わっていました。
客の回転が早くて、単価も取れるからでしょうね。

もう行かないと思います。