こちらでは、１日の行動が終わった夕方に
ブログを更新しています。

日本では朝更新することが多いので、
だいたい同じタイミングです。

さて、今日はサンディエゴから北に１００ｋｍくらいにある
オレンジ・カウンティという場所で、
日本人向けの不動産投資セミナーに参加しました。

儲かるかどうか、リスクが高いか低いかは別にして、
なかなか面白いです。

まだ勉強＆研究が必要ですが、
今日までで感じたことを列挙しますと、

　・不動産は、値上がり前提で取引されている。
　　日本のバブルとは違い、かなり堅い前提のようです。

　・金利は高いが、ローンは借りやすい。
　　日本に比べて、属性が重視されていない。

　・だから、日本にいながらアメリカの物件を購入し、
　　ローンを組むことも可能。

　・小規模の投資用アパートがあまりない。
　　あっても効率が悪いので、敬遠されている。

　・２Ｍドル以上の大規模アパートか、
　 戸建てまたはコンドミニアムが不動産投資の主流。

　・ほとんどすべての物件で、水道代は大家負担。

　・日本のように単純に築年数での残存期間で判定されず、
　　不動産を第三者機関が査定して、価値を決める。

　・だから、築２０年の木造でも３０年のローンも組める。

　・木造で２７．５年という償却年数は決まっている。
　　ただし、それを経過した物件を購入しても、
　　日本のように４年で全部償却できるようなことはない。

　・全体の景観と地域の不動産価値を維持するために、
　　外壁や屋根の色使いに、制限がある。

　・共同出資して設立した法人でいきなり融資を受けることも可能。
　　数人～１０人くらいが、それぞれ１０～２０万ドルを拠出して、
　　５Ｍドルくらいの物件を購入するようなケースも多いようです。

オレンジ・カウンティからの帰り道では、
スーパーで食料品などを買う機会がありました。

６Ｌの水が売っていたり、２ｋｇの肉が売っていたり、
業務用か？というくらいの単位で陳列されていました。

何事も大きいです。

これから夕ご飯を食べに行きますが、
お昼はなぜか、さぬきうどんでした（笑）

何とか飛行機も墜落せず、
ロサンゼルス経由で、無事にサンディエゴに着きました。

いや～、きれいでいいとこですね☆

ホテルはそんなに新しいところではないんですが、
このようにネットもつながりますし、不自由はありません。

ＮＳＸ松田さんと一緒に、ツインルームです

写真も色々撮影したのですが、
デジカメからＰＣにデータを送ることができず、
ブログにアップできません。（＾＾；）

文字ばかりだとつまらないですね～。
何とか、滞在中に改善したいところです。

お昼はメキシコ料理を食べました。
場所柄、はやっているようです。

ちなみに、飛行機は成田を３時前に出発。
９時間ちょっとのフライトで、現地に８時４０分に着きました。

日本時間の真夜中の状態で、１日の始まりなんですが、
飛行機でぐっすり寝ましたので、すでにＵＳＡタイムです。

時差ぼけ対策は、機内で寝まくるに限ります。

さて、これから出かけて来ます。

ノートパソコンも、変圧器も、コンセントのアダプター（？）も準備したので、
おそらくは向こうでもブログやメルマガを書くことができそうです。

早めに書いておかないと、
忘れちゃいますからね。（＾＾；）

その前に、管理会社さんにメール打ちます。

土曜日の朝で来店も多いでしょうから、
ぼくの物件を思い出して、お勧めして欲しいところです。

３月最終の週末です。
激励のメールまたはお電話をしてみましょうヽ（＾◇＾＊）／　

■お知らせ１（ＤＶＤのご注文など）

昨日までにＤＶＤなどをご注文いただいた方は、
通常通り発送ができる予定です。

遅くとも、３月３１日には発送できそうです。
（到着は４月にずれ込むことがあります）

今日以降にご注文いただいた方は、
申し訳ありませんが４月７日以降にお届けです。



■お知らせ２（値上げなんだって・・・？！）

自力で目利きができるようになる鑑定ツール一発鑑太郎が、
今月末で値上げだそうです。

サイト内で、派手に「カウントダウン」されています。

このカウントツール面白そうですね。
ぼくも使ってみようかな（笑）

海外不動産の勉強と言ってはみましたが、
まだ何の下準備もありません。

不動産界の柳葉敏郎と呼ばれている、
太子堂不動産の森岡さんや、

世界レベルで経済の流れを読んだ投資を得意とする
カーツ・今岡さんに随行させていただきます。

完全に、他人任せです。(*/∇＼*)

これではちょっとまずいと思って、
付け焼き刃的な勉強をしてみることにしました。

本は間に合わないので、ネットです。

まず、「カリフォルニア　不動産」で検索して、
トップに出てきた日系不動産会社さんのページ。

かっこいい物件がたくさん掲載されていますが、
最新の更新が２００７年４月・・・。（´。｀）　

次に、直接訪問する「サンディエゴ　不動産」で検索すると、
トップは賃貸情報のページでした。

ここに不動産の購入順序というページがありますが、
「どんな物件が欲しいか」決めたあとは、いきなりローンの手続き。

１時間以内に与信額（？）のようなものが
決定されるということです。。ホントかなぁ・・？(；-＿-；)

それから３番目に物件探し・・・って、
ローンの限度額はどうやって決まったのでしょうか。

賃貸アパートのページに掲載されているのは、
１２００～２７００＄くらいの、結構おしゃれば物件ばかり。

低価格の物件というのは、あまりない地域なのでしょうか。

・・・と、色々勉強していたのですが、
検索で引っかかる、余計な情報の方に
目がいってしまいます。(｡>_<｡)

例えば、サンディエゴで有名（らしい）ステーキハウス。

見るからに美味しそうな画像。
こちらのＴボーンステーキは２２ｏｚ（オンス）

１オンスは２８ｇだそうです・・・・ということは６１６グラム！

えらく小さなフォーク（皿の左）で食べるんだなぁ・・と思ったら、
肉の方が大きいということなんですね。



もちろん一人で食べますが、
いったんステーキのページは閉じて、不動産の勉強します。

レンタルのスーツケースと、変圧器が届きました。
今日は携帯の手続きをしなければなりません。

実は２９日から１週間、
カリフォルニア州のサンディエゴということろに行きます。

仕事です。一応（笑）

イメージ写真

財布の中身レポートを一緒にやってる
コテツさん・ＮＳＸ松田さんと一緒に、海外不動産の視察です。

視察のほかには、現地のエージェントの方に、
海外不動産投資をどのように始めれば良いかを聞いてきます。

音声セミナーにして、レポート配信する予定ですので、
楽しみにしていて下さい。（＾▽＾）

現地で話を聞くのに先駆けて、
海外不動産投資の無料レポートを読んでみました。

事例がマカオの話で、アメリカと一緒にはできませんが、
バブルそのものです（＾＾；）　ちょっと引きます。

金持ち父さんの本に書いてある、
ロバートキヨサキさんの投資事例を読んでも、
借入金利は高いし利回りは低いし、ちっとも良さそうに思えません。

でも実際は、海外投資をしている方は少なくない訳ですから、
しっかり勉強して現地を見て、判断したいと思います。

帰国したら、海外投資の虜になってる可能性も、
ないとは言えません（笑）



そして、帰りにはラスベガスに寄ります。

海外経験の少ないぼくですが、
ラスベガスは３回目です。（＾▽＾）

イメージ写真

庭みたいなもんです。

旅費を稼いで帰ろうと思います。

昨日も入居がひとつ決まりました（＾▽＾）9

１１月に購入したマンションには、
これで今月３組の入居が決まって、残り３部屋。

あとは今月購入したマンションに、
空室がひとつあります。

９０／９４で、暫定入居率は９５．７％ですね。
なかなか良い水準になってきました。ヽ(^◇^*)/　

さて、昨日はメルマガ読者さんとの飲み会。
１２名のお申し出をいただいて、当日キャンセルなしの全員参加。

ご参加いただいた皆様、ありがとうございました。

初心者の方限定の飲み会ですが、
いつもスゴイ人が一人はいらっしゃいます(笑)

多くの方が、融資について心配されていますが、
実際に通らなかったとか、多くの自己資金を要求されたというのは、
あまり聞きません。

銀行も貸すのが仕事ですから、
良い物件を購入する良い人（銀行的に）には、貸すでしょう。

ぜひ、多くの物件を見て
高利回り物件を入手していただきたいと思います。



■最初の物件は、国民生活金融公庫が借りやすい。
　今読み返すと、結構ヤバイことが書いてあります(笑)

■ホームセンター２００％活用術のＤＶＤは、
　今週中に発送できることになりました。（＾▽＾）

Yahoo!のニュースで、マンションが値崩れしているという
記事がありました。

地価も上昇中ですし、建築資材の価格はうなぎ登り。
本来でしたら、下がる要因はありません。

ですが、モノの値段は消費者が決めるもの。
経済要因など、消費者の前では関係ないようです。

最近のマンションが値崩れしているのは、
価格が高騰しすぎて、一般の住宅購入層が買えない水準に
なってしまっているのが原因。

実需で買えない水準であっても、
さらなる将来の値上がりを期待して上がり続けた
バブル時代の高騰とは性質が違ったみたいですね。（＾▽＾）

ぼくは難しい経済動向の話は得意ではありませんが、
ファミリー層がマンションを買いやすくなっていくことで、

分譲マンションと競合する賃貸物件は、
これから厳しくなりそうな感じです。

ちなみに、一昨年の１０月に三軒茶屋で開催した
勝ち残る投資家セミナーでは、
講師の森岡さんが、見事にこの現象を予言しています。

資料１０ページ

この前には、なぜここまで価格が高騰しても
実需を伴って上がり続けているのかという理由や、

分譲マンション価格が下がった後、
家賃相場や収益物件の価格推移がどうなるのかも、
きちんと根拠を持って予言しています。（～＿～）

こういう時代にはどんな投資が有利なのかということも
事例を挙げて教えてくれてます。

プロフェッショナルはすごいですね。

今日はメルマガ読者さんと、
関内の居酒屋で飲み会です。（＾▽＾）

楽しみ～☆
読者数も、もうすぐ１０００人超えそうです。

DVD予約が殺到しているホームセンター２００％活用術。

初回プレス分がもうすぐ終了なので、
来週以降にご注文いただいた方は、
お送りするのが、多少遅れるかもしれません。

ちなみに主催のセミナーでは、
音声を講師のマイクから個別に録音しています。

会場に集音マイクを付けて録音する方が簡単ですが、
なるべく良い音質を追求するために、そうしています。

確かに良い音質で撮れていました。
内容というか、セミナーDVDの質としては高いと思います。



ただ、副作用がありました・・・。

DVＤをご覧いただいてる方は、
ＮＳＸ松田さんが手に持ったマイクからの音声「しか」聞けないため、
盛り上がってる会場の歓声や笑い声が、ほとんど聞こえないのです。

その結果、松田さんが面白い話をして会場が沸いている時も、
ＤＶＤでは「すべっている」かのように見えてしまうのです。（＞＜）

これは痛い・・・（笑）

芸能活動の経験もある松田さんとしては、
耐えられない屈辱なのではないかと思います。（＾＾；）

それでも、多少の笑い声が聞こえる場面はあります。

前側からの音しか拾わないタイプのマイクでも、
録れてしまった笑い声ですので、
当日の会場では爆笑だったとお察しください。(*/∇＼*)



■ホームセンター２００％活用術

　・ホームセンターが大家業にもたらす多大なメリット

　・使いやすいホームセンターとは

　・なぜ大家レベルが上がるのか

　・活用したい１５大アイテム
　　　☆価格面でのインパクトを５段階評価
　　　☆作業のしやすさを５段階評価
　　　☆施工方法を解説
　　　☆どれくらいの量を購入すれば良いのか
　　　☆使用する工具を、会場に持ち込んで説明
　　　☆驚くべきB級品の威力
　　　☆もっとも費用対効果の高いアイテムは・・・・？？
　　　☆もっとも簡単に使えるアイテムは・・・？？　
　　　☆健康にも良いアイテム
　　　☆ＮＳＸ松田のリフォーム前後写真
　　　☆失敗しやすいポイント

　・さらに活用するなら、このアイテム

　・リフォーム力を大幅にアップするための発注法

　・自分でやるのか、やらないのかの判断基準

　・ホームセンターが提供するサービス
　　　☆「大家さんのため」としか思えないサービス
　　　☆悪用厳禁、ほとんどボランティアのサービス
　　　☆自治体をも凌駕する、過当サービス（笑）
　　　☆お店に損をさせても割引をさせる方法
　
　・沢さん、山田さんのリフォーム
　・１００円ショップ２００％活用術？

こんな感じの内容が含まれています。
沢孝史さん、山田里志さんを交えた対談も笑えます。

ホームセンター２００％活用術

昨日も入居がひとつ決まって、
ご機嫌な投資家けーちゃんです(*^▽^*)

年収６０万円アップ！・・・・って、もういいか(笑)
それくらい、空室はもったいないってことです。

さて、昨日はＳＢＩホールディングスという会社の主催で、
ＮＳＸ松田さんと一緒にセミナー講師をしてきました。

株式投資家のための不動産スタートガイドということで、
初心者の方向けのお話です。

ＳＢＩさんのセミナーは、
破格値的に安くてオトクです。（≧∇≦）

次週は沢さん＆芦沢さんの、
３千円で参加できるセミナーがあります。

沢孝史さんと楽しく学ぶセミナー



昨日のセミナーでは、
参加者の方にモチベーションを上げてもらうのが目的。

不動産投資の良いところをたくさん強調したのですが、
自分自身も影響されてしまいました。(*/∇＼*)

いいですね～、不動産投資（笑）
今さらながら、素晴らしさを再確認。

値段を自分の力で釣り上げることも、
　インサイダー情報で取引することも、
　　　１００倍のレバレッジを利かせることも、
　　　　価値を提供して、多くの方に喜んでもらうことも、

株式投資では極めて難しいですが、
不動産投資なら、当たり前に可能なことです。(*^ ^* )

ネガティブな要素やリスクは、
事業を営んでいるんだから、あるに決まってます。
（もっと厳しい業界の話）

奇跡的に恵まれた環境下で、
さほど時間も掛けずに、楽しく儲かる不動産投資。

家賃だけじゃなく、人との出会いや自分の成長も付いてきます。

誰がどう言おうと、
ぼくは出会えて良かったと思います。ヽ(^◇^*)/　



■昨日ご参加された方、初心者の方は、
　ＮＳＸ松田さんのＤＶＤか、ゼロから分かる冊子がお勧めです。

昨日の夕方、新横浜のラーメン博物館から戻ると、
読みたくない手紙が来てました。(/-＼)

「取得税通知が来なかったことがある」
という話を、幾度となくネットで見たことがあるのですが、

今のところパーフェクトに届いています。

４月に所得税が引き落とされて、
５月は固定資産税の支払いもあったはず。

買い続けているうちは、取得税と購入諸経費。
買うのを休止すると、利益が上がって高額な所得税。

まさに税金との戦い・・・恐るべし不動産投資。（￣ヘ￣）

まぁ、そうは言っても別に損している訳じゃないですし、
世の中の役に立つと信じて、堂々と納税しようと思います。

ぼくの場合は、元々利回りが高い物件を買っているのと、
金利が安く、返済期間も比較的短めですので、

「減価償却費が返済元金を割り込む」という現象が
購入初年度から発生します。
（※一般的に資金繰りが苦しくなると言われています）

確かに、１０％そこそこの利回りで
同じような返済プランを組んでいたら、厳しいかもしれません。

利回り「だけ」が大切ではありませんが、
最も大切な指標であることは、間違いないと思います。

今日は松田さんと一緒にＳＢＩのセミナーでした。(*^▽^*)
これから出かけてお話してきます。

自分が話すのは半年ぶりです。



■レポートのページに、新着載せました。
　使用上の注意をよくお読みの上で、ダウンロードしてください。

おはようございます。

ランドマークタワーに行ったんですが、
手塚治虫さんの原画展をやっていました。

原稿になる前の、鉛筆でさらっと描いたスケッチでさえ、
超人的に上手でした。(^◇^ ;)

さて、学びの会の実践バイブルご購入者の、
アマゾン特典が２１日で終了します。

こちらのリンクから特典を申し込むのですが、
目玉になっている「著者へのメール質問」は章の指定をするんですね。

実践バイブルの構成は

　１章　情報不足の解消法　（コテツさん）

　２章　空室対策の決定版　（西山雄一さん）　

　３章　専門家の見極め方　（なかじまえみこさん）

　４章　限られた時間を活用して、賃貸業を成功させる

　５章　トラブル解決法　（４～５章は水澤健一さん）

という構成になっています。

質問が出やすいパートと、
そうでないところが分かれそうですね。

５章あたりが、集中砲火を浴びそうです(笑)

昨日は金沢マンションで２戸の退去がありましたが、
既に次の入居者が決まっているので、安心です。(*^▽^*)

退去前から次の方が決められるのは、
室内を細かく説明したホームページが貢献しています。

こんな感じのパノラマ動画がポイントです。
（ぼくの物件ではありません）

このパノラマ動画は、ビデオカメラで
室内を満遍なく撮影して作るのかと思っていました。

実際には、広角レンズで写真を１枚撮るだけなんだそうです。

その写真を、専用の変換ソフトに掛けると、
あっという間にパノラマ動画のできあがり～・・という仕組みです。

世の中、便利にできてますね。

おはようございます。(*^▽^*)
今日はこれから、実家の両親が遊びに来ます。

雨降ってて残念ですけどね。

さて、昨日はブログの更新を色々やりました。

まずは１月２６日に開催された、「ホームセンター２００％活用術」
ようやくＤＶＤのご案内ができるようになりました。

PR動画も付いて、超かっこいいです。(*^▽^*)
松田さん自身による、ＮＳＸでの爆走シーンも見ることができます。

（スピード違反はしていません！
　１６０ｋｍ出ているように見えますが、単なる錯覚です）

ホームセンター２００％活用術　ＤＶＤページ



それから、お勧め本と教材のページも、
カテゴリー別に並び替えて、整理しました。

ほとんど更新していませんでしたが、
これからは、アイテムを追加していこうと思います。



最後に、無料レポートの紹介ページを新設。

この無料レポート、
紹介するのにはものすごく手間が掛かります。

大量のメルマガを購読させられますし、
価値のあるレポートは、全体のごく一部です。(｡>_<｡)
「ふざけるな！」というようなゴミレポートも多いです。

洪水のような情報群の中から、
選りすぐったレポートを紹介しています。

購読の注意点もお読みの上で、ご活用下さい。

昨晩から今朝にかけて、
ネットが繋がりませんでした。

断水と同じくらい不便ですね。（＾＾；）

パソコンを再起動しても、
これが怪しい？？と感じるソフトをアンインストールしても、
全く回復しなかったのですが、

なぜかパソコンのプラグを抜いて指し直したら
繋がるようになりました（笑）



さて、メルマガで募集をしました飲み会ですが、
昨日までに１２名の方からお申込をいただきました。

これ以上だとちょっと収集が付かないので、
ここで締め切らせていただきます。

当日はちょっとした宴会になりそうです。⊂（＾＾　）

飲み会は毎月開催する予定ですので、
ブログをお読みの方は、ぜひメルマガにご登録下さい。

２月のセミナー記事が、
全国賃貸住宅新聞に掲載されました。（=´∇｀=）

次回は５月３１日に開催予定です。

昨日は寝たのが１時すぎだったのですが、
目がかゆくて早起きしてしまいました。(｡>_<｡)

なんで寝ている時に最もかゆくなるのか、
よく分かりません・・・。

さて、昨日は１１月に購入したマンションが
ひとつ埋まりました。(*^▽^*)

５．７万円の家賃ですので、管理費などを引いても、
年収が６０万円以上増えたことになります。

空室を放置しておくということは、
ものすごくもったいないことですね。

利回りがどんなに高い物件でも、
「まぁ、このくらいの空室は仕方がない」と妥協してると、
どんどん空いていきます。

昔はそうでした。（＾＾；）

絶対に妥協しない姿勢が、大切だと思います。
今日も、ふたつ作戦を考えました。(￣ー￣)ﾌﾌﾌ･･･

空室はあと５部屋。
全部埋めて年収３５０万円アップを目指します☆

それから、セミナーのお知らせがふたつ。

ひとつは沢孝史さん・芦沢晃さんのセミナー。

これは３月３０日。
内容と見ると、割と初心者の方向けのようです。

セミナー料金が安いですね（笑）

もうひとつは、ぼくとＮＳＸ松田さんのセミナー。

これは安くないです。１０，５００円。
今週末の２２日に開催です。

ただ、このセミナーでふたりが話すのは、
ものすごく初歩的なものです。しかも株式投資家向け。

不動産を１戸でも所有されている場合は、
ご参加いただかない方がいいと思います。



■学びの会の実践バイブルは、
　なんと著者に直接メールで質問できる特典がついてます。
　書籍代より高い特典です（笑）

　質問が殺到して大変なことになるのは確実です。
　なんでこんな大盤振る舞いしたんだろう・・・（＾＾；）

　アマゾンで注文後に、こちらのリンクから特典を申し込めます。
　この際遠慮は要りません！質問しちゃいましょう！

ぼくもお世話になっている、大家さん学びの会。

運営メンバーの４人が集まり、
究極の大家さん必読本ができあがりました。

絶対に「儲かる大家さん」になる実践バイブル

実践バイブル。

バイブルといえば、聖書ですからね。
全員読まなきゃだめってことです（≧∇≦）

ぼくの話も少し載っていますので、
一足早く、本をいただくことができました。

今田さんの光速投資法は、
どうやって物件を探して、融資を受けて・・・という実技編ですが、

学びの会の実践バイブルは、
不動産経営に携わる人達の、基礎になるものです。

「どう勉強したらいいのか」
「どう専門家を使ったらいいのか」 ←ここイチオシです。
「大家さんの時間の使い方」
「トラブル対処法」

これに加えて、西山雄一さんの
「アパート経営のＵＳＰ」が詳細に解説されています。

ＵＳＰは、マーケティング用語ですね。
でも難しくないから大丈夫です。

さて、いよいよ本日３月１７日より、
特典多すぎのａｍａｚｏｎキャンペーンが実施されます。

書籍を注文後、上のリンクから
特典を申し込んでください。

ぼくもインタビューでは
面白い話をしていますので、ぜひお読み下さい。（=´∇｀=）

物件が増えていったことで、
だんだん煩雑になっていった自分のアパート経営も、

仕組み化のおかげで
かなりスムーズに回るようになりました。（＾▽＾）

これで時間の余裕もできそうです。

さて、昨日ご紹介した光速！収益不動産投資成功法ですが、
冊子版とダウンロード版があります。

ぼく的にはダウンロード版の方がいいと思います。

特典も入れると５００ページもありますので、
印刷物として持っていると、厚いし重い！！（＾＾；）

内容が充実しすぎてるということになるんですが（笑）、
読みやすく書かれているので、ＰＣ画面でも十分読むことができます。

２日前の話になりますが、
木曜日には、富山マンションの入居促進のため、
物件周辺の客付け業者さんを回りました。

一人で回ったのではなく、
管理会社の店長さんと一緒にです。

この忙しい時期に、３時間くらい時間を割いて
１０社以上の同行をいただきました。感謝しております。

一見さんとして訪問しても、
なかなか丁寧な対応をしていただけません。

２００４年頃に一度ひとりでやったことがありますが、
３件に１件は、席にも通してもらえません。（＾＾；）

今回は、訪問先の会社に日頃から出入りしている方との同行ですので、
どこの会社でも丁寧にご対応いただきました。

もちろん、１００％着席して話を聞いてもらえますし（笑）、
ほとんどの会社で「頑張ってもらえそう」という
手応えを感じました。

実際、この２日間で
内見も入っているようです。ヽ(^◇^*)/

内見時に幻滅するような物件ではないはずなので、
近いうちに何件かは決まるのではないか・・・と
思えるようになりました。



ちなみに、仕組み化の一環として、
毎朝持ち物件のことを、各１０秒間考えることにしました。

６棟ありますので、合計１分間です。
１０秒でも思い出してみると、

「今日はシルバー人材センターに電話しなきゃ」
「先日の内見、どうなったかな～」
「リフォームの見積が昨日届いていた」
「そういえば、出したメールの返事が来ていない・・・（￣ヘ￣）」

などなど。

結構いろいろ忘れていることに気づきます。
貴重な1分間です。

先日、ブログでちらっとご紹介したこのページ。

「光速」収益不動産投資成功法

最初このページを見たときに、
申し訳ないですが、ぼくはすごく「怪しい！！」と思いました。

ページの中程に、
「数ヶ月でこのくらい貯まります」っていう
今田さんが札束を持ってる写真があるのですが、

雑誌の背表紙などに時々載っている
「開運グッズ」系の商材を連想してしまいます・・・（＾＾；）

しかし、実際に教材を読んでみると、
めちゃめちゃ完成度が高いんですよ。

不動産投資の本を一通り読んで知識のある方なら、
この通りやって、１年程度でリタイヤすることも
難しくないかと思います。

いわゆる「購入系」の教材としては、
これまでで１，２を争う内容です。

ただし、基礎的な知識があることが前提です。

これだけを読んで不動産投資をするのは
危険だと思います。

それで、教材とサイトのギャップを埋めるべく、
昨日は著者の今田信宏さんに会ってきました。

財布の中身レポートの音声セミナーで、
光速購入と融資の秘訣を聞いてしまおうと思ったのです。（＾○＾）

そして写真通りの、怪しい人なのかどうか・・・（笑）

大阪からわざわざ上京いただきました。



いや～、参りました。＾＾；

ものすごい情報収集力と、分析力。
家賃収入８千万超、入居率９９％の実績は
偶然ではありません。

次月の音声セミナーで、その秘訣を
お届けしたいと思います。

ご本人自身も、怪しいなんてとんでもなく、
マメで優秀なビジネスマンっていう感じでした。

不動産投資コンサルタントとして、
毎日かなり忙しく働いていらっしゃるようです。

全然リタイヤしてないじゃん（笑）

「リタイヤ！」「光速！」「フルローン！」「札束！（笑）」など、
煽動色が強い教材ではありますが、
ぱっと見で判断してはいけませんね。

これからの投資戦略においても、
勉強になりました。ヽ（＾◇＾＊）／

「光速」収益不動産投資成功法

おはようございます。

税金の話、コメントたくさんありがとうございます。
興味のあるところですよね。

手取りのキャッシュフローとしての「稼いでる実感」と
実際に「不動産所得」として申告する金額には
かなりの差異があります。

当然ですが、借入金返済のうち
元金部分は経費（損金）に算入できません。

「出て行くのに経費にできない」項目です。

ぼくの場合は、去年１年で
借入金の返済を１３００万円くらいしましたが、

低金利の融資が多く、利息として支払っているのは
２８０万円くらいでした。

約１千万円は元金返済です。

それから、「出て行かないのに経費にできる」ものとして、
減価償却があります。

ぼくの場合ですと、これが年間５００万円くらい。
RC物件が多いので、そんなに増やせません。

元金返済分１千万円から、減価償却５００万円を引いた
５００万円という金額。

これは、
「キャッシュフローを全て経費として使った場合の所得金額」
になる訳です。

もちろん、そこまでの経費を使っているはずもありませんので、
不動産所得はもっと増えます。

そこに給与所得分と合わせて３０％の税率が掛かり、
あやうく２００万円以上の税額になるところでした。

ここから、専従者給与などで減らすことができますが、
ぼくはこ部分の対策が遅れて、失敗しました。（＞＜）

いったん１６０万円の納税を覚悟しますが、
税理士事務所さんからのアドバイスをいただきました。

どうしたかと言うと、
１１月に購入したＲＣマンションの取得税相当分を、
未払経費として先に申告したのです。

取得税額は２００万円以上あるはずなので、
これで税額を６０万円減らすことができました。

今年は、実際に不動産取得税を支払っても、支出を
経費にすることができなくなりますが、
年初からの計画的な節税対策でカバーできると思います。

いや～、税金は奥が深いですよね。（＾＾；）

実感としては、家賃収入が１５００万円くらいになったら、
法人を立ち上げた方がいいと思いますし、
税理士さんには定期的に相談されることをお勧めします。

今日は金沢駅の近くの
ビジネスホテルに泊まっています。

遠征先では割と夜更かししちゃうんですが、
逆に早起き。帰りの電車で爆睡です。

これから富山に移動して、
管理会社さんと真剣な客付け対策です。（＾＾）９

さて、今日は泉正人さんの仕組み仕事術の話です。

まだ読んでない人は、すぐ買いに行ってください。
これは絶対必読です☆（＾ー＾）

物件を購入して、さらに確定申告の時期と重なったことで、
不労所得にかなり近いアパート経営であっても、
業務量がかなり増えてきました。

前にもちょっと書きましたが、
一番面倒なのは、数多くの支払い業務。

特に、振り込みをしている新生銀行（手数料がタダなので）と、
家賃が入金される銀行が違うのが、手間が掛かる要因です。

また、光熱費や借り上げの駐車場などは、
毎月同じ日に振り込みをすればいいのですが、

シルバー人材センターや、
観葉植物のメンテをしてくれる緑化センターなどは
請求書の到着する日が、毎月かなりバラけています。

それなのに、「本状到着後、７日以内のお支払いください」なんて
書いてあったりします。（＾＾；）

いつ来るか分からない請求書に合わせて、
振り込み手続きをしなければならないのは、

「仕組み化されていない」

ということになります。

ここがポイントなのですが、
例えば、ひとつの振り込み業務をネットで手続きすることなど、
所要時間はせいぜい５分です。

だから、「非効率だけど、まぁいいか（-　-；）」
ということになりがちです。妥協ですね。

ですが、この「まぁいいか」が月にいくつもあることが、
今回支払いのリストを作って分かったのです。

トータルで考えると、
毎月数時間単位でムダな作業をしている。

新生銀行にはどこからも入金がないので、
唐突に請求される支払いのために、

家賃が入金される銀行から、
月に何度もお金を移さなければならなかったりします。

（取引銀行には、なるべく多くの残高をキープしておきたいので、
引き出す金額が、どうしても必要最低限になります。）

特に、自分の取引銀行は、
自宅の近くに店舗がないので大変です。（＞＜）



そこで、今回支払業務を「仕組み化」しました。

手数料がタダなのはやっぱり大きいので、
月に１回だけ家賃の入金口座から出金→新生銀行に移します。

資金の移動は、全ての家賃入金とローンの返済、
公共料金などの口座振替が終了した月末に行うことにしました。

そのお金を新生銀行に移し、その時点で到着している請求書を全て
同じ日に支払うことになります。

「７日以内に・・・」という身勝手な請求書は無視。
こちらの支払日に合わせることにしました。

支払いリストを作って支払日を決めて、
リストと請求書を付き合わせながら、考えることなく作業をする。

簡単な変革なんですが、これが仕組み化です。

仕事や日々の生活でちょっとでも「あれ？効率悪いかも？」と感じたら、
迷わず仕組み化の道を探ることが、

この本のポイントだったりします。

確定申告の提出期限が近づいてきました。

もう提出済みの方も多いかもしれませんね。
ぼくは、昨日ようやく確定しましたヾ(´▽`;)ゝ

いや～、予想以上の納税額です。
１００万円くらいになりそうです。

これは想定外・・・というか、
自分の認識が甘かったです。

今年から申告を税理士さんにお任せするようになりましたが、
そちらからのアドバイスで、今年の税額から、
１００万円近くを減らしたり繰り延べたりできました。

アドバイスがなければ、
２００万円以上払うところでした。(｡>_<｡)

だから、これでも良かったと思うようにしています。

今日はこれから都内で色々用事があった後、
北陸に行かなければなりません。

詳細は、後日書きたいと思います。

■メルマガ登録９００名超えました。
　ありがとうございます（＾▽＾）

　こちらは、購入・融資系の話が多いです。

■後日ブログのテーマにしますので、こちらのサイトを
　読んでおいてください。強烈ですよね（笑）

１月、２月（主催）、３月（出演）と
セミナーの運営側になることが多かったので、

４月はいろいろ参加してみようと思います。（＾▽＾）

セミナーにたくさん出たから、
今の家賃収入がある訳です。(￣ー￣)v

年間１千万円の家賃収入を稼ごうと思っているのでしたら、
セミナーに３６万円（月３万円）使っても、
約１３．５日分の家賃で回収できます。

どんどん出ましょう！☆

ちなみに、４月で決まっているのはまず

石井由花さんのリノベーションセミナー

マッチョ大家の藤山勇司さんでさえ、
「リフォームは女性の視点で」とおっしゃってます(笑)

その割には、女性のリフォーム系セミナーって
なかったですよね。

「内見客が購入オファーを出す」ってのがすごいと思いました。

次は無料のセミナー。
高度成長国「ベトナム」不動産投資セミナー

メンター泉さんも、一昨年現地へ行かれてました。

いろんな会場でやってます。
ぼくは１２日の横浜会場に申し込みました。

会場でお会いした方、よろしくお願いいたします。

３／２０付で２戸の退去が決まっている金沢のマンションが、
昨日ひとつ決まったようです。

いいぞ～（＾▽＾）
完全満室まで、一歩前進です。

さて、今日は小ネタです。

今回購入したマンションは、
オートロックが付いてます。

ちょっと優越感あります（=´∇｀=）

ＴＶモニターフォンや電子錠など不要です。

このオートロックですが、鍵を持っていない訪問者は

「部屋番号（３～４桁）＋呼出ボタン」を押すと
ぴんぽーんって鳴って、部屋の人と話ができます。

それで、部屋の人が不審者じゃないと分かると、
エントランスのドアを開けられるようになっています。

これ、実は裏技があって

「呼出ボタン＋決まった番号」を押すと
いきなりドアが開くのです。(◎o◎;)

呼出ボタンを先に押すのがポイントです。

新聞配達の人やビル管理に携わる人が、
鍵を持たなくても建物に入れるように設定するようです。

お掃除をしてくれるシルバーさんに、合い鍵を渡してくれるよう
管理会社さんに頼んだ際に、判明しました。

自分の住んでいるマンションもオートロックなので、
試しに「呼出ボタン」と適当な数字を押してみたところ、

部屋番号が出るところに、
「・・・Ｅ」って表示がつきました。

↑赤く囲んだところに「Ｅ」と表示されます。エラーですね。

番号はハズレですが、
同じ機能がありそうです。(￣ー￣)ﾆﾔﾘ

何度もやると、警備の会社から人が来るような気がしたので、
一回で止めておきました。

鍵持ってるんだし(笑)

今月購入したマンションは、
観光地・・・というか、温泉地にあります。

普通の都市型物件とは、
入居者層、運営方法などが、かなり違います。

これまでは、関西にあるＰＭ会社が
物件の管理をしていたようですが、ぼくは徒歩３分のところにある
地元の不動産会社さんにお願いしました。

観光案内や、観光者向けの陶芸教室を
隣の建物で経営されています（笑）

店舗が無人であることも多いですし、
不動産部宛の電話は、ほとんど隣へ転送されます。

それでも、管理は絶対近くの会社がいいと思いました。

アパマンやエイブルの加盟店とは、
賃貸仲介・管理の会社として次元が違いますが、
そういうのが求められる場所ではないとの判断です。

また、地元の旅館などにも顔が利くので、
客付けにもプラスになるだろうと思ってます。

なにせ、入居の９割が地元の観光関係です。

地方で高稼働させるためには、結局のところ、
良い管理会社さんと良い関係を作るに尽きます。

今は、客付けの前に管理運営面での話を
詰めていかなければなりませんが、

そちらが軌道に乗れば、
1戸ある空室も、速攻で埋められそうな気がします。（＾▽＾）

今週は、沢孝史さんのインタビューが聴ける
財布の中身レポートの配信が１１日。

１２日の午後から金沢で、管理会社さんと懇親会。
翌日は客付け対策で富山です。

１４日には次月分のインタビューがあるのですが、
今回も「購入」と「融資」に焦点を当てています。

何が原因か分かりませんが、
今年は花粉症の症状が軽いです。

東京と横浜の空気の汚染度に違いがあるのか、
去年と今年のストレスの高低に起因しているのか。

ちょっと目がかゆいですが、
かなり助かってます（＾▽＾）☆

今日もまた、コールドストーンのアイスを
食べてしまいました。

ケーキとアイスを混ぜて美味しいのは、
すき家の「あいがけカレー」のコンセプトに似ています（笑）

さて、空室対策がんばってます。

１１月購入のＲＣマンションに６戸あるほかは、
最初に購入したアパートに１戸あるだけ。

もちろん、家賃も高いＲＣを最優先です。(｀ヘ´#)

先日、ようやく見込みのありそうな内見者があったようですが、
まだまだ空きがたくさん残ってますので、
手を緩めずに毎日何かしらのアクションをしてます。

今回は、個別に作ったチラシを
管理会社さんから他業者さんへＦＡＸしてもらいました。

業者さん向けにＰＲしています。

間取りや設備より、広告料のＰＲ。

富山では、まだあまり広告料を払う習慣がありません。
札幌なんかは、大変みたいですけどね。

来週も富山に行って、
さらなる対策をしようと意気込んでいたところ・・・

何もしてないアパートの入居がさっき決まりました。
めでたく満室です。

まさに洗濯機の法則ですね。(*/∇＼*)

動けば、何かが変わります。

昨日は賢人塾という私塾を運営されている
田端俊久氏の講演会に行ってきました。

渋くて、熱い講演でした。（＾▽＾）

さて、購入したマンションの運営について
軌道に乗せるべく頑張っています。

これまでは、オーナーは基本的に何もせず、
家賃の入出金と、客付けの依頼（自分ではしない）を代行する
一応の管理会社と、

その管理会社から委託を受けた
ビルメンテナンス会社が、経営を管理していました。

このビルメンテナンス会社が、日頃の清掃・巡回や、
エレベーター会社とのメンテナンス契約、受水槽の掃除の発注、
警備保障会社との契約、防災点検など全ての窓口になってました。

このビルメンテ会社に、
だいたい月額１２万円ちょっとの支払い。

さらに、家賃集金を行う管理会社にも、
家賃の数％を支払っていました。

諸々で、月額１７万円くらいの維持コスト。
（共有部分の電気代、固定資産税除く）

決済後、取り急ぎこのビルメンテナンス会社を解約して、
受水槽と防災点検の業者を個別に探しました。

エレベータの会社は変更できませんが、
これまでの会社と直契約＆価格交渉することで、
価格を月額５千円減らしました。(￣ー￣)v

清掃作業は月額６万円近く支払っていたものを、
シルバーさんに半額以下で発注できる予定です。

管理は地元の業者さんに、家賃の４％でお願いしています。

ここはあまり削減しようとは思いません。
それより、客付けやちょっとしたお願いごとを、
素早くやっていただいた方がいいです。

トータルの費用は

　・管理会社さん　　　　３．６万円
　・建物内部、周辺清掃　　　　２．０万円
　・エレベーターメンテ　　　　４．０万円
　・受水槽と防災点検　　　　１．０万円（月平均）

こんな感じで、月額１１万円弱に収まりそうです。
毎月６万円のコストカット。一部屋分の家賃以上です。

浮いた年額７２万円の一部で、
年に何回か、本格的な清掃をしようかと思います。

管理が変わって汚くなった・・・と言われては、
オーナーとして格好悪いですからね。（＾＾；）

これ以外に、おそらく３万円以上になる電気代、
月換算で１０万円にもなる固定資産税があります。

大きなＲＣマンションは融資が引きやすい反面、
こういう固定費用がものすごいですね。

メンター泉正人さんの新刊、「仕組み仕事術」

さっそくａｍａｚｏｎで購入しました。
総合１位獲得、おめでとうございます☆

本の内容自体が仕組み化されていて、
少ないページ数からでも、多くの情報が得られます。

ポイントは「リスト」と「チェックシート」でしょうか。

「記憶力に頼らない」と書かれているように、
どんな些細なことも、ＴＯＤＯリスト化するようです。

ぼくのアパート経営も、
仕組み化して効率を上げようと思いました。

ついつい忘れてしまう仕事と言えば、
管理会社さんへのマメな連絡。

入居が決まらない時ほど、
連絡するのが億劫になり、何日も放置しがちです。（＾＾；）

郵便を出す業務も後回しにしてしまいます。

北陸などに出張するときの、電車やホテルの予約も
直前にならないとやりません。

ですので、昨日は自分のリストを作って
まとめてできる仕事を一気にやりました。

おかげで、財布の中身レポートは１日で担当分を書き上げ、
来週の北陸訪問の準備もバッチリ。

机の上には今から投函する郵便物が６つ。

管理会社さん、保険代理店さん、電力会社、
エレベーターの会社、加賀市の水道局、税理士事務所。

ん～、早くも書籍代の元を取った感じです。
「仕組み」って素晴らしい～。（=´∇｀=）

その他、「何でもメールソフトで管理する」
「仕組みが遂行される仕組みを作る」など、
役立つノウハウが満載ですが、

「ノートＰＣを年に２回は買い換える」という習慣だけは
真似できそうにありません・・・。（＾＾；）

購入した加賀市のマンション。

一発鑑太郎で最初のチェックをしました。

予想通りの偏ったグラフ(笑)
ぼくの投資戦略通りの物件です(￣ー￣)

積算評価に比べて購入価格があまりにも安い場合、
「土地価格が極端に安くなっています」と、入力内容を
確認するようなメッセージが出ます。

今回の物件は築９年のＲＣで、
建物の延床面積が９００㎡以上あります。

この積算評価だけで購入価格を上回ってしまうために、
このようなエラー確認メッセージが表示される訳です。

「このメッセージが出たら、合格点」と思うようにしています(笑)

さて、この物件でも経費削減のために
シルバー人材センターを利用することにしました。

加賀市にもちゃんとあります。

事務局の方との交渉も、だんだん上手になってきて、
今回は時給の交渉までしました。

時給８４０円で、週５時間。
選ばれて派遣される方が、建物内部と周辺を
お掃除してくれる予定です。

ちなみに、８４０円の４０円というのは消費税ではなく、
事務局の運営費として５％支払っています。

そのほか、高コストで運営されていたメンテナンスを
全般的に見直していきます。

大きな物件は維持コストが高いのが難点ですね（＾＾；）

コストカッターになって
しっかり削減しようと思います。

読書日記にも書きました、この本。

　そば屋はなぜ領収書を出したがらないのか

税務署ＯＢの著者が、領収書という身近な題材で
税金と税務調査のしくみを解説してくれています。

「なぜ・・・なのか」というタイトルには、もうウンザリなんですが、
分かりやすくて、とても良い本でした。

「経費や売上のごまかしを立証するのは、税務署側にある」
というのが、最大のパラダイムシフトでした。

納税者の方が、経費の妥当性を証明しなければならないと
思いこんでいましたので。

この本からの情報だけで、
かなりの節税ができてしまうかもしれません。（＾▽＾）

ただ、やっぱりモラルとして、
税務署のＯＢが、こういう半脱税指南とも取れる本を
書いてはいけないと思うんですよ。

社員が社長だけの１人会社なら、
福利厚生費名目で、完全に私用の支出も経費化できるとか、
（事例で出ていたのは、コンサートのチケット）

スイカのチャージを交通費名目で落として、
怪しまれない範囲で、ほかの買い物に使うとか、

本が売れればいいってものではありません。

ぼくも保険会社の勤務経験から、
査定のしくみを逆手に取った、上手な保険金請求などを
説明することはできます。

でも、それをやってはおしまいですよね。

裏切り者がヒーローになれるのは、
デビルマンだけです。

税務署の職員さんは、
暴露本とも言える出版で稼いでいる著者のことを、
どう感じているんでしょうね。(/-＼)

さっき帰ってきました。

予想通り、温泉旅館ではネット接続できなかったですね。
１日空けると、メールが溜まって大変です。（＾＾；）

さて、唐突ですが昨日１棟決済しました。

６棟目になる、石川県加賀市のＲＣマンション。
築９年、１９部屋の物件です。

階段や通路が全部建物の中にあるので、
あんまりマンションっぽくありません。

川のせせらぎが美しい田舎に建っているのですが、
ほとんど法人契約で、空室は1戸。

ぼくにとっては、かなり入居率の良い物件です（笑）

でも、利回りは高いですよ～。
現状でも、１８％あります。満室で１９％ちょい。

これで所有物件は９４戸に増えました。

財布の中身レポートのページ数も、
４月配信分からは増えます。（値段は同じです・・笑）

メルマガもう少しでご登録９００人です。

購入や融資の秘訣をお話しますので、
ぜひお読みください(o^-^o)

おはようございます。
高岡駅前のホテルからアップしています。

もう、全然寒くないですね。（＾○＾）

昨日は、１１月に購入したＲＣマンションの入居促進について、
管理会社さんと打ち合わせをしました。

内見すれば、それなりの確率で決まる物件ですし、
仲介会社さん、入居者さんの両方が満足できる条件にしています。

ただ、間取りと家賃だけ見れば似た物件が多すぎて、
自分のマンションが目に止まってない感じです。

ネットで自分の物件を検索しようとしても、
なかなか見つからないくらい多いです。（＾＾；）

そこで、「他業者さんへの集中アプローチ」「地元法人ダイレクト営業」
など、いくつかの作戦を考えました。

空室分の家賃を全て合計すると、
月額３０万円以上になります。

北陸に一回遠征すると、
交通費と宿泊費で３万円くらい掛かりますが、
早く決まるのなら安いものです。

ただ、これだけ空室対策が重要であっても、
他のことがちょっと忙しくなるだけで、
空室があることを忘れてしまいます・・・。

まだまだ甘いですね。
空室対策の夢を見るくらい、真剣にならねば。

今日も頑張ります。

昨日から３月でした。
完全に忘れてました。（＾＾；）

今月の目標書きます。

　１１月に購入したマンションを満室にする。
　これは絶対満室にしなければなりません。(￣ヘ￣)

　２２日にセミナーすることになりました。
　今やプロ講師の域に達しつつある、ＮＳＸ松田さんとのジョイント。

　株式投資をやっている方向けのセミナーですので、
　ブログを読んでいただいている方には、
　ちょっと簡単過ぎる内容になる予定です。

　確定申告を、問題なくこなす。

　今年の収支を予測して、各物件の修繕計画を立てる。

　管理会社さんに感謝の気持ちを示す。
　「北風と太陽」です。(^▽^)

　財布の中身レポートの音声セミナーで、
　融資に強い方を、もう一人インタビュー。

　月末に海外視察の予定があります。
　海外投資のやり方について、しっかり勉強してきます。

　そして重要なのが、ブログを毎日更新する。
　　　　

花粉症の辛い季節ですが、
満室＆ハッピー経営を目指して、頑張りましょう☆

・・・・ということで、これから北陸遠征に行ってきます。

今回は２泊。

今日の宿泊場所はネットが通じる環境なのですが、
２日目は温泉旅館なので、ちょっと不安です。

イーモバイルも、エリア外です・・・。

■お知らせ■

　財布の中身レポートを３月１日以降に申込いただいた方は、
　次回の配信は１１日になります。

　読書日記にも書きましたが、夢を叶えるゾウは最高にいいです。
　ちょっと前の出版ですが、まだお読みでない方はぜひ☆

前回紹介した一発鑑太郎。

出口戦略についての予測ができるのも、よい点です。

ぼくは区分の物件を買った後くらいまで、
出口戦略の意味がよく分かっていませんでしたが、
このソフトを使ってシミュレーションしてみると、よく分かると思います。

↑これは、同じく金沢の物件です。
予測値なので、もちろん実態とはずれる訳ですが、
ものすごく親切な説明で恐縮します。(*/∇＼*)

この数字をもとに、地域性や物件の特徴を加味して
トータルのリスクを判断すればよいと思います。

つぎに、ぼくが最初から使っている浦田さんのソフトです。

これはスーパーアパ・マン事業判定くんといって、
単品販売されているソフトではないようです。

ぼくが最初に購入した教材、実践！不動産投資ホームスタディ講座を購入すると、
特典として付いてきます。

このソフトの良いところは、長期の試算ができることです。

「家賃が少しずつ下がる」「金利が上がる」などの
シミュレーションが可能です。

修繕費や管理費も、任意で決めることができるので、
より実態に合ったシミュレーションをすることができます。

今は買付を入れる前に、さらっと使うくらいですが、
３棟目の物件を買う時くらいまでは、色んな数字をいじりながら、
一晩中検討していたものです。（＾▽＾）

ホームスタディ講座は５万円以上もしますので、
ソフトだけ欲しいということなら、ちょっと高いかも。

ちゃんと教材で勉強する場合は、
ご検討されてもよいかと思います。

実践！不動産投資ホームスタディ講座

ちなみに、明日から北陸に行くことになりました。

忘れ物ないように、今日はいろいろと準備します。